עד קבלת המפתח: כך תפעלו נכון בשלבים האחרונים של פרויקט התחדשות עירונית

"אנו שמחים להזמינכם לאירוע הריסת הבניין הישן שלכם" - אין ספק, זוהי אחת ההודעות המרגשות שבעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית יכול לקבל.

היא מסמנת את סופו של תהליך ארוך ומייגע - ותחילתה של תקופה חדשה ומרגשת, שאף היא, יכולה להיות ארוכה ומייגעת, אם לא פועלים נכון.

"למרות התחושה שאין כוח בעולם שיכול למנוע את הצלחת הפרויקט, מהניסיון שלנו למדנו כי רק דבר אחד בטוח בפרויקט התחדשות עירונית - והוא שאסור לנוח על זרי הדפנה", אומר עו"ד אור קרן, שותף מייסד משרד עוה"ד KDC - כהן-קצב, קרן, דהן ושות'.

"נכחנו במספר רב של טקסי הריסת בניין מרשימים ומרגשים, בהם היסטוריה ונוסטלגיה נערמים בתוך הר של שברי בניין - שהופך מהר מאד לאושר וציפייה לדירה חדשה וחיים חדשים. עם זאת, על אף האופוריה המובנת שאופפת את האוויר - חשוב לזכור כי המלאכה עדיין בעיצומה".

כך תפעלו נכון בשלבים האחרונים של פרויקט התחדשות עירונית, ועד קבלת המפתח:

שלב הקצאת הדירות החדשות מגיע מיד לאחר החלטת הרשות המקומית לאשר את היתר הבנייה בתנאים ואישור תוכנית העיצוב האדריכלית. בשלב זה, בעלי הדירות צריכים לבחור את דירתם החדשה, בהתאם להסכם עליו חתמו. שימו לב כי חשוב לייצר מנגנון הקצאת דירות ישים וברור, המוסכם על כלל בעלי הדירות.

הדירות נבחרו? מצוין; כעת יוזמנו בעלי הדירות הנרגשים לביצוע שינויים פנימיים בדירה החדשה, ככל שירצו בכך, בסיסיים ללא עלות כפי שנקבע בחוזה, וכן אפשרויות לשדרוג לדירה בעלת שווי גבוה יותר בפרויקט. שלב זה יאפשר לכם לייצר את חווית המגורים המותאמת לצרכים האישיים שלכם.

רגע לפני שהשופלים מתחילים במלאכת ההריסה של הבניין הישן, מגיע השלב החשוב ביותר בפרויקט - חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי. בשלב זה נוצר קשר ראשון בין בעלי הדירות לבין גוף המימון אשר יעניק את הליווי הפיננסי לפרויקט. לשלב לזה משמעות מכרעת בכל מה שקשור לשמירה והגנה על בעלי הדירות ולכן יש לדאוג לליווי משפטי צמוד, מקצועי וייסודי.

יש גוף מימון תקין אשר עומד בהוראות החוק ומנפיק את כלל הערבויות הנדרשות? כלל בעלי הדירות חתמו על מסמכי הליווי הבנקאי? מצוין. כעת, יוציא היזם את הודעת הפינוי לבעלי הדירות, כאשר הנוהג הוא שתקופת הפינוי נעה בין 90-120 ימים.

בשלב תקופת הפינוי יש כמה נקודות חשובות שעל בעלי הדירות לבצע כדי שיוכלו להתפנות בבטחה:
קודם כל, יש לפנות לכלל הספקים ולרשות המקומית לשם סגירת כל החשבונות השוטפים: ארנונה, מים, חשמל, וכו'; בנוסף, טרם מסירת המפתחות ליזם, יש לוודא כי ב"כ בעלי הדירות מקבל לידיו הנאמנות את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, את ערבות דמי השכירות לתקופת הבנייה ולא פחות חשוב - פוליסת ביטוח לביצוע העבודות.

מרגע מסירת הדירה ליזם מתחיל הליך ביצוע ארוך של 3-5 שנים. תקופת הביצוע מלאה בחשיפות וסיכונים, ולכן, שימו לב כי רק לאחר שהבנק המלווה מסר את כלל הערבויות והביטחונות, ניתן למסור את הדירות הישנות ליזם.

על אף האופוריה הטבעית שלאחר הריסת המבנים - חשוב לזכור כי גם בתקופת הביצוע, אתם עדיין הבעלים של הקרקע ויש לכך משמעות.

המשמעות הראשונה והחשובה היא לוודא כי המפקח של הפרויקט מגיע למתחם הפרויקט לפחות פעם בשבוע, ומגיש תמונת מצב לבעלי הדירות על התקדמות הבנייה בהתאם להיתר הבנייה ועל פי לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם.

המשמעות השנייה היא נזיקית. במידה ולא הונפקה פוליסת ביטוח מחברת הביטוח של היזם, אשר בעלי הדירות רשומים כמוטבים בה, גם בעלי הדירות, כבעלי הקרקע, עלולים למצוא את עצמם חשופים לתביעות מצדדי ג', כמו תאונות עבודה באתר, שמתרחשות לצערנו לעתים קרובות מדי, וכו'.

בשעה טובה, הגענו לרגע הגדול של מסירת הדירות החדשות. אפשר לחגוג, אך עדיין לא לפתוח שמפניות.

בשלב מסירת הדירות החדשות יש לוודא כי כלל הדירות נמסרות בנוכחות בעל הדירה ומפקח הבעלים. לאחר בדיקת הדירה על ידי המפקח, יימסר לבעל הדירה והיזם פרוטוקול מסירה המפרט את כל הליקויים שעל היזם לתקן (ככל שקיימים).

נוסף על כך, בעת מסירת הדירות החדשות, היזם ידרוש לקבל בחזרה את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה ואת הערבות להבטחת תשלום דמי השכירות.

שימו לב! החזרת הערבויות ליזם תתבצע אך ורק במקביל לקבלת מכתב החרגה סופי ובלתי מותנה מהבנק המלווה, המופנה לבעל הדירה, בו הבנק המלווה מאשר באופן רשמי שהדירה החדשה שנמסרה מוחרגת מהשעבוד של הבנק המלווה וכי לבנק אין כל טענה או דרישה מהבעלים, בקשר לדירה שנמסרה.

כמו כן, יש לוודא כי היזם מפקיד בנאמנות אצל עורך הדין המייצג את בעלי הדירות - שתי ערביות חשובות: ערבות הבדק וערבות הרישום. ערבות הבדק ניתנת כבטוחה לכך שהיזם יתקן את הליקויים בשנת הבדק, ערבות הרישום ניתנת כבטוחה לכך שהיזם יבצע את רישום הבית המשותף בצורה תקינה.

הנושא נבדק? מצוין. כעת ניתן להחזיר ליזם את ערבויות חוק המכר ודמי השכירות, לקבל את המפתח, להיכנס לדירה החדשה בשמחה, וכמובן - לפתוח את השמפניות, שהמתינו בדיוק לרגע הזה.