כל הסימנים מראים: המחירים יתייצבו בקרוב, ההמתנה כבר לא משתלמת

איך זה שהמחירים בתל אביב, בחיפה ובבאר שבע עלו לפי הלמ"ס ובירושלים דווקא נעצרו?

תרשו לי לרגע לשחק את תפקיד שוטה הכפר, על רקע הנתונים הנשפכים עלינו בימים האחרונים, ולנסות לנבא את העתיד בצורה לא פופוליסטית: מי שמצפה לירידת מחירים תלולה בקרוב - יצטרך להמשיך להמתין, ככל הנראה, עוד זמן רב, אם בכלל.

ובניגוד לשוטה הכפר, תנו לי להציע לכם גם הסברים רציונליים לנבואת הזעם הזו;

יותר ויותר אנשים מתחילים להבין שמחירי הדירות לא עומדים לצנוח בצורה דרסטית, בסופו של דבר מדובר בצורך טבעי, ושוק הדיור מתחיל להתייצב בימים אלו, על ירידות קלות בחודשים האחרונים אמנם, ועדיין - המחירים משקפים עליה שנתית של 9.8% נכון להיום.

קבלנים לא ניגשים למכרזים. בחודשים האחרונים 60% ממכרזי הקרקע נסגרו ללא הצעה לרכישה, כשבחודשים ינואר-אפריל נסגרו מכרזים לבנייה של 7,700 יחידות דיור בלבד - לעומת 12,500 בתקופה המקבילה אשתקד.

הירידה הדרסטית הזאת מגיעה בזמן שהביקוש רק מתגבר, וימשיך להתגבר; כבר עשור שיש פער של 10 אלף יחידות דיור בין קצב הבניה בישראל לבין מספר משקי הבית המתווספים בכל שנה לגזרת הביקוש. הגידול השנתי הממוצע במשקי הבית בעשור האחרון עומד על 2.4%.

כולם יודעים שעודפי הביקוש עומדים בבסיס עליות המחירים בישראל בעשורים האחרונים. אם זה מקל במשהו, לפי הלמ"ס קצב עליית מחירי הדירות הוריד הילוך מאז הבום הגדול של עליית המחירים לפני כשנה, מכ-20 אחוז עליה שנתית לכ-10 אחוז, אבל מאז המחירים מתחילים לרדת בטפטופים.

גם נתוני מימוש המשכנתאות, שירדו לשפל חסר תקדים אחרי התפוצצות של כ-13 מיליארד שקל לכ-4.5 מיליארד שקל, מתחילים להתייצב לפי בנק ישראל סביב 7 מיליארד שקל.

בואו נחשוב רק מה קרה לפני שנה וחצי. המחירים היו ב-High, בזמן שהריבית הייתה אפסית. כעת, הריבית גבוהה והמחירים ב-Low.

והשאלה שחייבת להישאל: מה יקרה כשהריבית תרד שוב, ככל הנראה בקרוב?

ולעניין הפרסום של מדד המחירים לצרכן אמש, ציפיתם לירידה דרמטית? אז הנה לכם לפנים: שכר הדירה ממשיך לזנק. השוכרים החדשים הם המשלמים הגדולים על המצב במשק, בעלייה ממוצעת של 8.6% במחירי השכירויות, דבר שיגדיל את התשואה על הדירות שמחירן יורד, ויחזיר ככל הנראה את המשקיעים לשוק.

מחירי הדירות ירדו ב-0.2% בלבד בחודשים מרץ-אפריל. בירושלים המחירים התייצבו. בצפון הארץ נרשמה ירידה של 1.3%, בחיפה עליה של 0.2%, במרכז ירידה של 1.9%, בתל אביב דווקא עליה של 1.3% ובדרום עליה של 1.4%.

גם אם ציפיתם להורדת מחירים דרמטית אצל קבלנים, עקב נתונים על ירידה של 50% במכירת דירות חדשות בין החודשים מרץ ואפריל, על פי המדד, מחירי הדירות החדשות ירדו סך הכל ב-0.2%, כשמדד מחירי הדירות השנתי עדיין משקף עליה של 9.8%.

ברשותכם, אציע נבואת זעם נוספת של שוטה הכפר, המגיעה על רקע נתוני האינפלציה הגבוהים בארצות הברית שתביא, ככל הנראה, להחלטת הפד שלא להעלות את הריבית פעם נוספת, מה שישפיע ככל הנראה גם על ההחלטה הקרובה של בנק ישראל.

האם זה מסמן את סופו של רצף העלאות הריבית - ותחילת ההתנפלות על שוק הנדל"ן? אם אתם שואלים אותי, התשובה חיובית.

אני לא אומר שהמחירים יעלו למחרת בבוקר, מדובר בתהליך שיכול לקחת גם שנתיים עד שהשוק יתאושש ויחזור למגמת עלייה, אבל חשוב שתבינו, מי שיהיה מספיק חכם בשביל לנצל את ההזדמנויות הקיימות בשוק של היום - ירוויח בעתיד.

לסיכום, מה נגיד? המצב הוא כזה: אין בנייה, בזמן שיש צורך בהמון דירות. אל תצפו לירידת מחירים, כי בסוף זה יתפוצץ על הראש של כולנו. היצע וביקוש פשוטים, לצערי, יביאו בשלב כלשהו שוב לעליית מחירים.