פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, לטובת מגישת הצעה במכרז לרכישת קרקע שפורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל - חושף טעות קשה של רמ"י בניסוח מכרזים לרכישת קרקעות במהלך שנת 2021, בנוגע לעלויות פיתוח ותחולת המע"מ. טעות, שבמקרה הזה הייתה עלולה לעלות לזוכה במכרז כ-9 מיליון שקל נוספים, ולא צפויים.
מי שעוסק דרך קבע במכרזי רמ"י מכיר את טבלת פרטי המתחמים הכלולים בהזמנה להציע הצעות - המכרז. בטבלה זו נהגה רמ"י לפרט את עלויות הפיתוח בשתי עמודות: הוצאות פיתוח כנגד קבלה, והוצאות פיתוח כנגד חשבונית.
כבר כאן ידע המציע, בגין איזה סכום ניתן יהיה להתקזז במע"מ ובגין איזה סכום לא ניתן.
ואולם, בחוברת המכרז שבענייננו, אשר פורסמה בחודש אוגוסט 2021, שונו השמות של עמודות סכומי הפיתוח ל-"סה"כ הוצאות פיתוח לתשלום כולל מע"מ, סה"כ הוצאות פיתוח לתשלום בתוספת מע"מ".
משום מה, במלל הסעיפים שעסקו בחובת תשלום הוצאות הפיתוח, עדיין הייתה הפניה לעמודות כנגד קבלה וכנגד חשבונית, אשר כאמור, לא היו בטבלה כלל. בנוסף על ההפניה למקום שאינו קיים, הוסיפה רמ"י טעות קשה, ובסעיף שעסק בעבודות פיתוח תאגיד המים נכתב כי הסכום כולל מע"מ וכי בגינו תינתן חשבונית מס.
מכך, ניתן היה להבין כי ההוצאות שבגינן תינתן חשבונית מס, תהיינה אלו שמוגדרות "כולל מע"מ". הוצאות אלו בטבלת פרטי המתחם עמדו על סכום של מעל 62 מיליון שקל, בעוד העבודות שמוגדרות "בתוספת מע"מ", עמדו על כשניים וחצי מיליון שקל בלבד. וכאילו לא די בכך, הסכום שנרשם בטבלה כ"בתוספת מע"מ" למעשה כבר כלל בתוכו את המע"מ גם הוא.
אלא מה? המציע אינו יכול לדעת ולראות את דבר הטעות, עד לקבלת שוברי תשלום הוצאות הפיתוח ומהם להבין כי רמ"י התכוונו לאפשר קיזוז מס על סכום של 2.6 מיליון שקל בלבד, בעוד בגין הסכום של 62 מ' שקל, התקבלה קבלה בלבד. מדובר על מניעת קיזוז של 9 מ' שקל, סכום אשר לא רק שאינו בטל בשישים, אלא בוודאי גם משפיע על רווחיות הפרויקט.
לאור סירוב רמ"י לתקן את השוברים בתאם ללשון המכרז, הוגשה עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה. כב' השופט רניאל בחיפה, צידד בפרשנות רמ"י כי מלשון המכרז על המציעה היה להבין כי בגין הסכום של 62 מיליון שקל לא הייתה אמורה לקבל חשבונית מס לקיזוז.
אך, כפי שאתם יודעים, זה לא נגמר שם;
המציעה, שהייתה משוכנעת בצדקת טענותיה, וכי פסק הדין היה רצוף טעויות מהותיות, ערערה לבית המשפט העליון על פסק הדין.
כבר בפתח הדיון בעליון, שהתקיים בפני הרכב של השופטים עמית, וילנר ורונן, המליץ בית המשפט לרשות מקרקעי ישראל לסגת מטענותיה, לבטל את זכיית המציעה במכרז ולהשיב את הערבות שהופקדה עם הגשת ההצעה.
ידוע כי המכרז המדובר אינו המכרז היחיד שבו נפלו טעויות בניסוח סעיפי הוצאות הפיתוח, וייתכן כי למציעים אחרים נוספים עומדת טענה כנגד רמ"י להשבת כספים.
לדברי עו"ד ירון בארי, מסיוון משרד עורכי דין ונוטריון, אשר ייצג את היזמית, בדאח בניה והשקעות בע"מ, "אנו מברכים על המלצת בית המשפט העליון, אשר הביאה את רמ"י לחזור בה מטענותיה. כשם שיזמים נדרשים לעמוד בדקדקנות בהוראות המכרזים, ראוי שחובה זהה תחול על הרשות המפרסמת את המכרז. בימים בהם עלויות המימון מרקיעות שחקים, כל טעות עשויה להתבטא בסכומי עתק ליזם, שאין לו שליטה על ניסוח המכרז".