חברה לקחה קרקע במסגרת עסקה, לא עמדה בה ופשטה רגל. מה הדין?

כעבור 20 שנים: חברה שהציעה לבעל קרקע 4 דירות בתמורה למגרש שבבעלותו - אך לא מסרה לידיו אפילו לא דירה אחת - תשיב לו את הקרקע במלואה; ביהמ"ש העליון דחה את ערעור החברה, והשית עליה הוצאות משפט.

זאת, לאחר שביהמ"ש המחוזי חייב את החברה הקבלנית להשיב לתושב ראש העין מגרש בשווי של כ-10 מיליון שקל, אותו העביר אליה ב-"עסקת קומבינציה", והחברה התחמקה מביצוע חלקה בעסקה במשך כ-20 שנה. עוה"ד רגב אלקיים ועוה"ד חיה שאבי פישר ייצגו את בעל המגרש הן בבית המשפט המחוזי והן בבית המשפט העליון.

בשנת 2004 נחתמה בין הצדדים עסקה, לפיה ימסרו בעלי הקרקע לחברה את המגרש בראש העין, ובתמורה תמסור להם החברה ארבע דירות בפרויקט חדש שהיא בונה בסמוך (כאשר החברה תישא בכל העלויות וההוצאות).

למרות שעל פי ההסכם, הדירות היו אמורות להימסר לבעל המגרש ולאחיו עד שנת 2010, הן לא נמסרו להם מעולם.

בעל הקרקע פנה לעו"ד רגב אלקיים, ממשרד עורכי הדין שרף אלקיים ושות', שהגיש בשמו תביעה לבית המשפט המחוזי, בדרישה לבטל את ההסכם בין הצדדים, מאחר שלטענתו, הוא הופר בצורה גסה על ידי החברה הקבלנית. לטענת עו"ד אלקיים, באי כוח החברה הקבלנית שכנעו את בעל הקרקע לפצל את ההסכם לשתי עסקאות נפרדות - האחת למכירת המגרש, והשנייה ל"רכישת" ארבע הדירות - בשל שיקולי מס

מספר שנים לאחר החתימה על ההסכם, בעל החברה הקבלנית נכנס להליך של פשיטת רגל, ומכר את מניותיו לקבוצת רוכשים בראשות רואה החשבון של החברה הקבלנית. הבעלים החדש, כך על פי התביעה, שינה את שמה של החברה, אך היא המשיכה להחזיק בזכויות במגרש, מבלי לעמוד בתנאי ההסכם ומבלי למסור לתובע ולאחיו את הדירות שהובטחו להם.

על פי התביעה, הסכם מכר המקרקעין בין הצדדים נוסח למראית עין בלבד, כשכל מטרתו הייתה למלט את החברה מתשלום מס בגין רכישת המגרש. בתביעה, ביקש עו"ד אלקיים מבית המשפט להורות לחברה שהמגרש בבעלותה, להחזיר אותו לרשות התובע.

כבוד השופטת הדס עובדיה, מבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, קיבלה את התביעה ודחתה את טענות בעל החברה הקבלנית, לפיהן החברה שילמה את מלוא התמורה עבור המגרש, וכי החוב בין הצדדים הוא חוב אישי של בעל המניות הקודם לאחים שירשו את המגרש. אותו בעל המניות נכנס כאמור להליכי פשיטת רגל.

בפסק דינה קבעה השופטת עובדיה, כי ההלכה הפסוקה עורכת אבחנה בין מצב שבו החוזה כולו פיקטיבי והצדדים כלל לא התכוונו לשנות את מצבם המשפטי, לבין חוזה למראית עין מסוג של "סימולציה חלקית". במקרה השני, הנכון למקרה הנדון, הצדדים אמנם לא התכוונו לקיים את החוזה למראית עין, אך העמידו מאחוריו חוזה נסתר, שאותו התכוונו לקיים, והוא משקף את כוונתם.

לדברי השופטת עובדיה, מהראיות והעדויות שהוצגו בפניה, עולה שהתמורה האמיתית בהסכם למכירת הזכויות במקרקעין הן הדירות בפרויקט הסמוך, אולם אלה מעולם לא נמסרו לתובע ולאחיו, ובכך למעשה הופר ההסכם בין הצדדים.

לפיכך, הורתה השופטת בפסק דינה על החזרת המגרש לבעלות התובע ועל מחיקת הערת האזהרה על המגרש שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין לטובת החברה הקבלנית. על פסק דין זה הגיש בעל החברה הקבלנית ערעור לבית המשפט העליון.

אחת מהטענות שהעלה בעל החברה בערעור הייתה, כי יש להתחשב בזכויותיו שלו, כבעל השליטה החדש, ובהיותו צד שלישי, שלא היה מעורב בכריתת הסכם המכר, לרבות עניין החוזה למראית עין.

שלושת שופטי ביהמ"ש העליון, כבוד השופטת דפנה ברק-ארז, כבוד השופט עופר גרוסקופף וכבוד השופטת רות רונן, דחו את טענת בעלי החברה, וקבעו כי הזכויות והחובות המשפטיות מכוחו של ההסכם, קמות ונופלות לחברה עצמה, ולא במישרין לבעלי מניותיה.

החברה, לדברי השופטים, ידעה מי היה בעל השליטה ומנהלה בעת כריתת הסכם המכר, "ומכאן שלא ניתן לראותה כגורם תם לב". שופטי ביהמ"ש העליון התייחסו גם לעובדה, שבשלב הראשון עברה החברה לבעלותו של רואה החשבון שלה, שהיה מעורב בעסקיו של בעל החברה המקורי, וקבעו, כי ספק אם ניתן לייחס לו תום לב.

עוד קבע הרכב השופטים, כי הימנעות הצדדים מהעלאת ההסכם הנסתר על הכתב והצגת ההתקשרות בצורה מטעה בהסכם המכר, נועדו, ברמת סבירות גבוהה, להטעות את רשויות המס, כמטרה עיקרית, ולאפשר לבעלים המקורי של החברה לקבל אשראי בנקאי על בסיס מצג שווא, כמטרה נוספת. לדברי השופטים, שתי המטרות הללו הן בלתי חוקיות.

באשר לטענת החברה, כי שילמה לתובע סכומים משמעותיים על חשבון העסקה, פסקו שופטי בית המשפט העליון, כי פתוחה בפניה הדרך להגיש תביעה להשבת הכספים, ואולם, אין בכך כדי לבטל את הסעדים שאותם מבקש התובע, שהם ביטול חוזה המכר והשבת המגרש לחזקתו.

לאור כל זאת, קבעו השופטים ברק-ארז, גרוסקופף ורונן, כי דין ערעור החברה הקבלנית להידחות, וציינו כי הם מקבלים כהווייתם את הממצאים העובדתיים שצוינו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. "ממצאים אלה תומכים במסקנותיו המשפטיות ולא נפלה כל טעות שבדין בפסק דינו", קבעו השופטים.

בנוסף השיתו שופטי ביהמ"ש העליון על החברה הקבלנית הוצאות משפט בסך 10,000 שקל, שיתווספו להוצאות משפט בסך 30 אלף שקל שהושתו עליה בבית המשפט המחוזי.