ההטבות משתכללות: כיצד השוק התחרותי משפיע על ההתחדשות העירונית?

העיר מתחדשת והתמורות משתכללות: השוק התחרותי והאפשרויות הרבות העומדות בפני הדיירים במסגרת ההתחדשות העירונית בימים אלו, בהם תחום ההתחדשות לוהט יותר מתמיד - הביאו לשינויים חיוביים בהטבות המוצעות לדיירים, החל ממענקי חתימה בסך אלפי שקלים, מענקי אכלוס בך עשרות אלפי שקלים, תלושים לרכישת ריהוט ועד השתתפות ברווחי הפרויקט.

בשנים האחרונות, התחדשות העירונית מהווה חלק מרכזי בענף הנדל"ן בישראל, תחום בו פועלים כ-1,400 יזמים שונים. על פי הדו"ח הממשלתי להתחדשות העירונית, נכון לשנת 2022, כ-35 אלף יחידות דיור של התחדשות עירונית ברחבי הארץ נמצאות בבנייה, בשלבי ביצוע שונים.

בנוסף, 42 תוכניות להתחדשות עירונית אושרו והן כוללות 18 אלף יחידות דיור חדשות, ועוד 14 אלף יח"ד תוספתיות. נוסף על כך, היתרי הבנייה לפרויקטים של פינוי-בינוי נמצאים בנסיקה עם עלייה של 300% מאז 2022.

כאמור, בהתאם לעליה בביקוש מצד היזמים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, התחרות בשוק גבוהה ובהתאם רואים בקשות שונות ומגוונות מצד הדיירים שלא נראו בשנים האחרונות. שוק ההתחדשות העירונית 'החדש' עובר שינויים, המציעים מגוון הטבות עבור הדיירים.

לדברי רון אלפנדרי, מבעלי AP גרופ, "התחרות הגדלה והולכת בין חברות יזמיות על פרויקטי התחדשות עירונית הביאה למציאות שבה היזמים צריכים להציע לדיירים הרבה יותר מדירה חדשה בפרויקט במקום דירתם הנוכחית. מדובר בתמורות איכותיות עם ערך מוסף גבוה לדיירים, שבלעדיהן היזמים עלולים שלא להיבחר על ידי נציגות הדיירים, או לגלות בהמשך הדרך שהדיירים שלהם אינם מרוצים".

"מרגע ההכרזה על חתימה, דיירי פרויקטי התחדשות עירונית עתידיים חיים בלימבו. מצד אחד, ידוע התאריך בו הדירה תיהרס והדיירים יעברו לבית זמני, עד שישובו לדירתם החדשה. מצד שני, תהליכי התחדשות עירונית יכולים להימשך 5 שנים ולעיתים יותר, מרגע החתימה ועד ההריסה. בתקופת הביניים הזו, רוב הדיירים, ביניהם מעוטי יכולת וקשישים, גרים בדירות מוזנחות, שכן ידם אינם משגת או אין להם רצון להשקיע בטיפוח דירה שגם כך מיועדת להריסה, ולעניין זה יכולות להיות השלכות דרמטיות". אומר אלפנדרי.

"בינתיים אותן דירות ישנות יחסית סובלות מבעיות תחזוקה רבות. לאור זאת אנחנו מספקים לאותם יזמים בפרויקטי התחדשות עירונית, שירות תחזוקה חדש לדירות הקיימות. חשוב להדגיש כי המימון הוא של היזמים ולא הדיירים. הוא מאפשר לכל דייר באמצעות אפליקציה פשוטה לדווח על תקלות בדירתו הנוכחית ואנחנו דואגים לאיש מקצוע מהימן לתיקון הבעיות השכיחות בדירות מגורים ישנות. זה מצב של ווין-ווין, השירות ניתן במימון היזם ובכתב שירות כדי לשפר את איכות החיים של הדיירים בתקופת הביניים עד הריסת הבניינים הישנים".

אלפנדרי מסכם ואומר כי התחדשות עירונית עלולה לארוך שנים בשל מורכבות התכנון והבירוקרטיה המסורבלת, וישנם אלפי דיירים המתגוררים בדירות ישנות ורעועות הממתינים להריסת המבנים הישנים ובניית מבנים חדשים במקומם. "בשלב זה, הדיירים אינם יכולים או רוצים פעמים רבות להשקיע כסף מכיסם לתיקון ושיפוץ הדירות ולכן נותרים לגור בדירות שאינן מתוחזקות כראוי".

כאמור, אחת הבעיות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, היא שישנן עשרות אלפי דירות קיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית החתומים ומקודמים על ידי יזמים שונים, אך עקב הבירוקרטיה המסורבלת, ייקח מספר שנים עד לקבלת היתר הבניה הנדרש.

אמיר, בעל דירה בפרויקט אנכי 1 בתל אביב של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, מספר כי הדיירים חתמו על הסכם התחדשות עירונית לפני כעשור עם יזם "חאפר". בעקבות אתגרים שהערימו הרשויות, החלפת יזם, בירוקרטיה ארוכה ואתגרים שונים, רק לאחרונה הדיירים פונו לטובת הריסת הבניין.

אמיר מסביר כי תקופת זמן ההמתנה פעלה דווקא לטובתם במקרה זה, בזכות עלייה של כ-40% במחירי הדירות באזור, דבר שאפשר לחברת אשדר לספק תמורות משתלמות יותר עבור הדיירים. אמיר מספר כי "במהלך תקופת הביניים, שארכה מעל ל-10 שנים, לא ידענו מתי הפרויקט יצא לדרך ולכן לא רצינו להשקיע כלכלית בשיפוץ הדירה והבניין ובינתיים הבית התפורר. גם האופציה לעבור לדירה אחרת בתקופה הזאת הייתה על הפרק, אך כל הזמן הזכרנו לעצמנו שתיכף נפונה.

רמת המעורבות הרגשית עם דירה בבעלותך היא גבוהה ומצאנו את עצמנו מתמודדים עם ליקויים רבים שעלולים אף להוות סכנות בטיחות, סדקים בתקרות, עובש, נזילות, סתימות בצנרת, נפילות טיח, אך שיפוץ מינימלי הוא יקר, וכל פעם חשבנו שאנחנו קרובים למועד הפינוי. ברמת הבניין, ב-4 השנים האחרונות, כלל הדיירים השקיעו מכיסם כ-1,200 שקל כל חודשיים, לתיקונים שכללו סתימות בצנרת, תקלות במעליות ועוד".

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשדר מקבוצת אשטרום, מספר: "במעמד החוזה עם הדיירים, אנחנו רואים בהם שותפים לפרויקט יחד איתנו, שגם להם יש חלק ארי בו. אנחנו מודעים לכך שתקופת הביניים הזו אינה נוחה, וחשוב לנו לקצר את התקופה ככל שניתן תוך איזון על איכות התכנון והפתרונות והאתגרים בדרך לאישור הפרויקט.

"אנחנו שומרים על קשר רציף עם הדיירים ומסייעים להם בדרך ככל שניתן. הקשר מתהדק עוד יותר לקראת הפינוי ובמהלך הבניה. אנחנו עומדים בכל ההתחייבויות שלנו וזה מתחיל עוד בשלב ההתקשרות כאשר החברה בוחנת היטב את התחייבויותיה ולא מתחייבת לשום דבר שאין סיכוי גדול לקיים".

גוגנהיים מסביר כי במהלך המו"מ מול החברה לנציגות הדיירים ואנשי המקצוע, יש אחריות גדולה לא להתפתות למתק שפתיים והבטחות חסרות שחר על חשבון ניסיון ואיכות החברה עמם מתקשרים. "חשוב לבחון מקצועית את ההצעה של היזם ולזכור כי אין תמורה אחת שמתאימה עבור כולם, וכי קיים מגוון רחב של תמורות המותאמות לכל מקרה. חשוב לבחון שהתמורה הגיונית ומקובלת ולא מופרחת. לבחירת היזם יש חשיבות גדולה לא רק אם הפרויקט יתממש ותוך כמה זמן אלא איך יתממש, איך תתקדם הבנייה והאם יתמלאו הבטחות היזם, הרי שמדובר בריצה למרחק ארוך".