לקראת הקיץ: המדריך לבניית מרפסת בבניין משותף

נתחיל בזריקת עידוד: זה אפשרי - וזה לא כזה מסובך כמו שאתם חושבים. יודעים מה עוד? בניגוד להנחה הרווחת, אתם לא צריכים לשכנע את כל הדיירים בבניין לעשות מרפסת, ואפילו לא את ההסכמה של כולם. אז תפסיקו להתחנף אליהם ותתחילו לעבוד.

אז כיצד בונים מרפסת? (באופן חוקי כמובן) איך מתמודדים עם השכנים שאינם מרוצים מהשיפוץ החדש? (גם, הכל אצלנו חוקי) והאם זה באמת משתלם?

עם השאלות הללו, פנינו לאודי מלכה, מנכ"ל חברת א.מ.מגדלי יהודה בע"מ, חברה קבלנית המתמחה בשיפוץ בתים משותפים, ובין היתר בבניית והגדלת מרפסות.

"מאז שמרפסות הפכו לסטנדרט בניה בעשורים האחרונים בישראל, אנו עדים ליותר ויותר בתי מגורים שפונים לוועדה לתכנון ובניה לשם קבלת אישורי בניה לצורך בנייתן או הגדלתן. גם שפע פרויקטי תמ"א 38, במיוחד בשנים האחרונות, מקבעים את הסטנדרט וכוללים את המרפסות כחלק מהתכנון, בנוסף לחיזוק המבנה והוספת ממ"ד, כמובן".

"עם זאת, ייתכן גם מצב בו בעלי דירה מחליטים שהם רוצה להעלות את ערך הדירה ואיכות חייהם ומעוניינים להוסיף מרפסת, מבלי להמתין שוועד הבית המשותף יחליט לקדם פרויקט תמ"א 38 או שיפוץ כללי בבניין. זה מה שקורה גם ברוב המקרים," מסביר אודי מלכה.

החלטתם להרחיב או להוסיף מרפסת חדשה לדירתכם הישנה? החלטה נבונה. אז נכון, יהיה עליכם לעבור תהליך בירוקרטי מסוים - לא פשוט, אבל בהחלט משתלם.

מעבר למהפך האסתטי בדירה והכפלת איכות החיים שלכם - שמאי מקרקעין מעריכים כי בניית מרפסת מובילה להעלאת ערך הנכס בכ-15%, מחישוב פשוט וכוללני, מדובר במאות אלפי שקלים - הרבה יותר מבניית המרפסת עצמה.

נכון להיום, ניתן להוסיף מרפסת לכל דירה ובניין. עם זאת, ישנן עיריות בישראל שלא מאשרות הוספת מרפסת בודדת בבניין, בעיקר מטעמים של אסתטיקה ונראות. במידה ואתם היזמים ואתם רוצים להגיע עם בסיס מוכח טרם אתם פונים לשכנים - חשוב שתפנו קודם כל לעירייה על מנת לבדוק מה הן זכויות הבניה הקיימות לאזור ולבניין הספציפי שלכם.

בנוסף, חשוב לבדוק את עניין המסים כדי להעריך נכונה את העלויות. חלק מהרשויות יגבו היטל השבחה על בניית המרפסת, אך כמו כל כלל, גם במקרה הזה יש יוצאים מן הכלל, ותמיד כדאי לבדוק זכאות לפטור מתשלום היטל השבחה. שיעור ההיטל, ברוב המקרים, יהיה מחצית מסך ההשבחה.

"האם העירייה דורשת מינימום מסוים של מרפסות בבניין כדי לאשר את תוספות הבנייה? או שדירה יחידה זה גם בסדר; האם יש זכויות בניה נותרות, אם כן כמה? במידה ובבניין שלכם לא נוצלו כל זכויות הבניה, ייתכן והעירייה תאשר לכם לבנות אפילו מרפסות גדולות יותר ממה שתכננתם; בכל מקרה, ידע זה כח, והרצינות שתבואו איתה לדיירים תקל עליכם בשלב גיוס הדיירים למהלך", מסביר אודי מלכה, מנכ"ל חברת א.מ. מגדלי יהודה בע"מ.

"כמובן, יש גם אפשרות לגשת לחברות בניה שמבצעות את הבדיקות הנחוצות עם העירייה טרם הגשת הצעת המחיר לתוספות הבנייה הנדרשות. חברה כזאת תחסוך לכם כאבי ראש רבים וגם יעזרו לכם בפוליטיקה מול הדיירים המתנגדים בשלבים הבאים".

אמנם, אין צורך שכל או רוב הדיירים בבניין משותף יבנו מרפסת בביתם, אך כן יש צורך בהסכמה של רוב דיירי הבניין, ליתר דיוק: 75% מהדיירים צריכים להסכים לשיפוץ, גם אם אינם מעוניינים לבצע אותו בדירתם. ברגע שיש את ההסכמה הזו, אתם צריכים לבדוק כמה מבעלי דירות רוצים להוסיף לבצע תוספת מרפסות או תוספת ממ"דים.

חשוב להסביר לדיירי הבניין את המשמעות של הוספת מרפסת לבניין ועד כמה היא מעלה את ערך הנכס בעת מכירת הנכס. חשוב להדגיש בפניהם את השדרוג באיכות חייהם לאחר הוספת מרפסת לבניין.

"שאלה שחוזרת על עצמה לעתים קרובות היא: 'יש אצלנו דיירים שלא מעוניינים להוסיף מרפסת בביתם, האם אנחנו יכולים לבנות בלעדיהם?' התשובה היא כן - אך לא חד משמעי. כדי להוסיף תוספות בניה בבניין (תוספת מרפסות, תוספת ממ"דים, הרחבת מרפסות וכו') יש צורך בהסכמה של 75% מבעלי הדירות, לא משנה אם הם בונים או לא, הם צריכים להסכים שיוסיפו תוספות בבניין".

"עם זאת, יש גם להתחשב בכדאיות כלכלית לבנייה. זה נכון שהחוק לא מחייב שכלל הדיירים יבנו מרפסות בביתם, אבל זכרו כי ככל שיהיו יותר דירות כך העלות לדירה יחידה תהיה גם נמוכה יותר. מצד שני, אם יש דיירים בעיתיים - אל תתנו להם לנפץ לכם את החלום," מסביר אודי מלכה, מנכ"ל חברת א.מ. מגדלי יהודה בע"מ.

השלב הבא הוא השלב הקריטי ביותר - בחירת חברת הבנייה, שתסייע לכם להגשים את חלומכם בדרך הנעימה ביותר. או במילים אחרות: הגיע זמן הראיונות, תנו לאנשים את ההזדמנות להרשים אתכם.

בשלב זה אתם תזדקקו לבחור חברת בניה אשר תדע לכוון אתכם ולייעץ לכם לגבי אפשרויות הבנייה העומדות בפניכם (מרפסת תלויה או מרפסת עמודות, סגורה או פתוחה, בטון או פלדה וכו'), מהו המפרט הטכני ואיזה סוג גימור, להכין עבורכם את תכניות הבניה והקונסטרוקציה וללוות אתכם בתהליך הביורוקרטי מול ועדות התכנון והבניה בעירייה. אחרי הגשת תכניות הבניה והקונסטרוקציה לעירייה, אפשר לקבל את היתר הבניה תוך 4 חודשים, לפעמים אפילו פחות.

"לפני התחלת הבנייה בפועל, יש לדאוג להכנת המפרט הטכני הסופי ותוכנית הבנייה ולהגישם לוועדה המקומית לתכנון הבנייה. התהליך הביורוקרטי לא נגמר גם לאחר קבלת היתר הבנייה, במידה ולא הייתה הסכמה של כל הדיירים לבניית המרפסות, הדיירים שהתנגדו לבנייה יכולים להגיש התנגדות לוועדת תכנון ובניה, ואפילו הדיירים בבניינים הסמוכים שלא יהיו מרוצים מהרעש והלכלוך. במקרה כזה, הבקשה למתן היתר בנייה תידון שוב," אומר אודי מלכה, מנכ"ל חברת א.מ. מגדלי יהודה בע"מ.

לסיכום, אומר אודי מלכה, כי "ההחלטה להוסיף או לבנות מרפסות לבניין היא תהליך יחסית מורכב, אך פחות ממה שנהוג לחשוב. הרוב נוהגים לחשוב כי שלב השיפוץ הוא הקשה ביותר, עקב הרעש, הלכלוך ועובדי הבניין שמן הסתם מסתובבים ועובדים בבניין ולעתים אף בתוך הדירות. עם זאת, שימו לב כי השלב המאתגר ביותר הוא דווקא השלב המוקדם של הבירוקרטיה והוצאת היתרי הבניה. מכאן שבחירת הקבלן הנכון היא קריטית לתהליך, שכן החברה מסייעת בגיוס עובדים, בירוקרטיה, הליכים פרוצדורליים וקבלת היתרי בנייה".

"על כן, הטיפ הכי חשוב שאני יכול לתת הוא: וודאו עם חברת הבניה כי היא אכן מספקת לכם מעטפת מלאה לאורך כל ההליך הביורוקרטי מול העירייה, הבדיקות, האישורים והוצאת הרישיונות - טרם הבנייה, בשלב הוצאת ההיתר, בזמן הבנייה ואף לאחריה. אתם תגלו שלא כל חברות הבנייה עושות את זה, והדבר יכול יחסוך לכם כאבי ראש משמעותיים. אל תתפשרו על זה".

"החברה שאני מנהל, א.מ. מגדלי יהודה בע"מ, מבצעת כבר שנים את כל התהליך מתחילתו ועד סופו, כולל הוצאת היתרי הבנייה, ואני רואה את ההקלה של הלקוחות שבחרו לעבוד איתנו וחשבו שהתהליך הולך להיות ארוך ומייגע, וגילו שהדבר היחיד שהם צריכים לעשות זה לבחור חברת בנייה אמינה שמבצעת ומלווה אתכם לאורך כל התהליך, מתחילתו ועד סופו".

ומה הוא השלב האחרון? אחרי שהבנייה הסתיימה והמרפסת שלכם בנויה ותלויה באוויר - זה הזמן לחייך חיוך רחב, להתרווח על ריהוט הגן החדש שתרכשו, ליהנות מהבריזה ולדמיין את החלום הבא שאתם הולכים להגשים.