עשרים שנה וכלום לא השתנה? הירידה החדה בהיקפי מכירת הדירות מחזירה את שוק הנדל"ן לתחילת שנות ה-2000, כאשר הריבית הגבוהה שהייתה במשק, לצד משבר בועת הדוט קום בעולם ותחילתה של האינתיפאדה השנייה המתוארכת לביקורו של אריק שרון בהר הבית - הביאו באותה תקופה את שוק הנדל"ן למשבר חסר תקדים.
כיום, קצב מכירת הדירות ברבעון האחרון דומה לקצב מכירת הדירות שהיה בתחילת שנות ה-2000, שנות המשבר הגדול בנדל"ן - וזאת אף על פי שהאוכלוסייה בישראל גדלה בקצב הגבוה ביותר בין מדינות ה-OCED, וגדולה הרבה יותר כיום מאשר בתחילת המילניום.
המשמעות היא, שכאשר אנשים לא קונים דירות, גם הקבלנים לא קונים קרקעות חדשות במזומן - מה שעלול להביא בטווח של חודשים בודדים לירידה חדה בהיקפי התחלות הבנייה ולמשבר חסר תקדים בענף הנדל"ן.
מה נוכל ללמוד על העבר הלא רחוק כדי להימנע מהמשבר ההולך ומתעצם בשוק הנדל"ן?
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מסביר: "התופעה שחלה לפני כעשרה חודשים, כאשר בנק ישראל החל בתהליך עליית הריבית כדי להתמודד עם האינפלציה המרקיעה שחקים בכלל השירותים והמוצרים בישראל, הביאה מן הסתם לקפיצת החזרי המשכנתאות החודשיים במאות ואלפי שקלים לחודש, לפי גובה ההלוואה שנלקחה, מה שמעצים את משבר הדיור בישראל, עקב חוסר היכולת של זוגות צעירים, לווים קיימים וחדשים, לעמוד בהחזרים החודשיים".
קצב מכירת הדירות ירד בצורה משמעותית בכל אזורי הארץ, כאשר לפי הנתונים המעודכנים של הכלכלנית הראשית באוצר, את הירידה החדה ביותר בהיקפי המכירות רשמה העיר תל אביב ואזור המרכז בכלל.
כמו כן, בחודש פברואר האחרון נרשמה הירידה החדה ביותר בקצב מכירת הדירות ב-20 השנים האחרונות, מה שמוביל אותנו, כאמור, אחורה לתחילת שנות ה-2000, שהיו שנות המשבר הגדול בנדל"ן בישראל.
משבר הדיור בישראל הולך ומתעצם
מה שמורגש כרגע בשוק זה קיפאון עמוק בתחום המכירות, כאשר ישנה סטגנציה (קיפאון) שבא לידי ביטוי במעט מאד קונים ומעט מאד מוכרים. מי שקונה דירות הם בעיקר משפרי דיור, שמכרו את דירתם לאחרונה וחייבים דירה חדשה, או קניית דירות במסגרת מבצעי מחיר למשתכן לקהל מחוסרי הדיור ולזכאים.
כתוצאה מכך, ישנה ירידה חדה בכמות היזמים שניגשים למכרזים חדשים, ועסקאות של קרקע במזומן הופכות למורכבות יותר ויותר לאור הקושי של היזמים למכור את הדירות החדשות וכן לקבל מימון בתנאים טובים. עיקר הפעילות בשוק כרגע מתרכזת בפרויקטים ארוכי טווח בהתחדשות עירונית, מתוך מחשבה שלא צריך לשים כרגע כסף גדול במזומן, וכי ייקח זמן עד ליציאה למכירות - רק בתוך כמה שנים, כאשר השוק יחזור לרמתו הקודמת.
אי אפשר להתעלם מהקשיים של יזמי הנדל"ן
יש יזמי נדל"ן שקנו עד לא מזמן קרקעות במחירי שיא, כלומר עד לפני 18-12 חודשים מהיום, והם מתמודדים כיום עם קושי הולך וגובר של מכירת דירות במחירים בהם תכננו למכור בעת הרכישה, כאשר עלות הקרקע הייתה גבוהה אל מול המחירים של היום.
קשיי המימון של יזמים אלו עלולים להעמיד אותם בפני משבר חמור של תזרים מזומנים, אם השוק לא יחזור להיקפי מכירות סבירים. חשוב לזכור כי לא רק המשכנתאות התייקרו, אלא גם העלויות של ההלוואות של הקבלנים וגם מחירי הביצוע האמירו בהתאמה.
לדברי ניר שמול, "כולם בשוק מבינים כי החברות שמסוגלות לעבור את המשבר ולשרוד בשנה שנתיים הקרובות, למרות האתגרים הפיננסים והשיווקיים, 'ייהנו' מכך רק כאשר הלקוחות ירדו מהגדר, הריבית תחזור לרמה נמוכה יותר והשוק ייצא מהמיתון אותו אנו חווים בימים אלו".
ניר שמול ממליץ: 5 דברים שצריך לעשות כדי לשפר את המצב הנוכחי
לקנות דירות ולנצל את המצב למשא ומתן קשוח; קונים שמבקשים לקנות דירה יכולים לנהל מו"מ קשוח אל מול הקבלנים וליהנות מהטבות ותנאים שלא היו יכולים לקבל לפני שנה ואולי לא יוכלו לקבל בעוד שנה, כאשר השוק ייצא מהמשבר. זה הזמן לקנות דירה כאשר השוק נמצא בירידה והיזמים רוצים לבצע עסקאות, כיוון שאפשר לקבל הטבות ותנאים פיננסיים חסרי תקדים.
על המדינה להוריד את מס הרכישה על דירות; אף על פי שישנה ירידה חדה בהיקפי הגבייה ממיסים (בנדל"ן - למעלה מ-50 אחוז אל מול השנה הקודמת), המדינה חייבת להוריד מיסים כדי לעודד את השוק לפעול וכדי לא לעצור את ענף הנדל"ן, כי עצירה שלו עלולה להוביל למשבר שעלול לסכן את הכלכלה המקומית.
ללמוד מארצות הברית ואירופה; יש להכיר בריבית על המשכנתה כהוצאה, כנהוג בארה"ב ובעוד כמה מדינות באירופה.
יש לתת ערבות מדינה למכרזים של דירות להשכרה; זאת, כדי שהשוק שהתחיל לפרוח לפני מספר מועט של שנים לא יסתיים כעת, כשהריבית גבוהה ויזמים רבים "בורחים" מהשוק הזה - שהיה השוק הצומח בישראל עד לפני מספר לא רב של חודשים, לצד התחדשות עירונית.
מבצעי מכירות ותנאים טובים לעובדים ולציבור; כשהקהל מרגיש שיש הזדמנות טובה, הוא קונה. על היזמים שמבקשים למכור בתקופה כזו, לצאת במבצעי מכירות אטרקטיביים על מנת שדווקא בשוק של היום העובדים והקהל המקומי ירכשו נכסים, וזאת כאשר הם מרגישים שיש כדאיות אמיתית בעסקה. יזמים שלא עושים התאמות לתנאי שוק הקיימים פשוט נשארים מאחור ועלולים להיתקע עם סחורה לפרק זמן ארוך, עם עלויות מימון גבוהות.
לדברי עדי ניניו, מנכ"ל אלדר משכנתאות, בנושא הריבית: "החלטת הריבית תהיה ככל הנראה העלאת ריבית של רבע נקודת אחוז, לאור העלייה במדד המחירים לצרכן והאינפלציה שאינה עוצרת נראה כי אין לבנק ישראל כל ברירה אחרת. המשמעות המיידית תהיה עליה נוספת בתשלומי המשכנתה החודשיים, אשר תכביד על משקי הבית בישראל. נראה כי הריבית הגבוהה צפויה להישאר עמנו בזמן הקרוב, לא נוכל לחזור עוד לשוק של ריבית אפסית בזמן הקרוב. לכן, על הלווים לחשב מסלול מחדש ולהתאים את תשלומי המשכנתא ליכולות הכלכליות שלהם".
"נטילת משכנתה בסביבת ריבית ואינפלציה בימים אלו יכולה להיות צעד מפחיד ומסוכן. אולם, כשמקבלים את ההחלטה לנטול משכנתה בצורה שקולה, באמצעות אנשי מקצוע, אפשר לייצר תמהילים שיתאימו להתנהלות משק הבית. בתקופה הקרובה, נוטלי המשכנתאות צריכים לבחון היטב את יכולת ההחזר שלהם ולחילופין לנסות לחשוב על פתרונות יצירתיים ולמצוא המסלול המתאים ביותר עבורם".