לאחר שנים ארוכות של נסיקה ללא תקרת זכוכית, שוק הנדל"ן בישראל מגיב לריבית הגבוהה במשק ומתחיל לגלות סימני האטה, מה שמביא את המשקיעים לבחון מחדש את אפיקי ההשקעה ולתהות האם דירה בארץ, נכס בחו"ל או אולי דווקא קרקע בעתודה, יביאו לתשואה הטובה ביותר לכסף שלהם.
איפה כדאי לשים את הכסף בשנת 2023 - מדריך למשקיעים
כסף בבנק כבר מזמן הפך לפלטפורמה לשחיקת הכסף ולא לחיסכון, ובוודאי שלא לאפיק שעוזר לכסף לעבוד ולהצמיח תשואה, אולם בטרם נתייחס אל סוגי השקעות נדל"ן פופולריים בישראל ובעולם, עולה השאלה למה להשקיע דווקא בנדל"ן.
השקעה בנדל"ן, בדומה לכל השקעה אחרת, טומנת בחובה יתרונות וחסרונות, פוטנציאל לצד סיכונים, אולם מה שהופך אותה להשקעה המבוקשת והיציבה ביותר לאורך עשרות שנים, הוא החוק הבסיסי ביותר בכלכלה: חוק הביקוש וההיצע:
היצע גבוה כאשר הביקוש נמוך = ירידת מחירים.
היצע נמוך כאשר הביקוש גבוה = עליית מחירים.
חוק זה נכון לגבי כל מוצר או שירות בשוק, אולם בעוד שבכל ענף אחר הפער בין ההיצע לביקוש הוא דינמי, והיקפי הייצור ניתנים לשליטה, ענף הנדל"ן מבסס את ההיצע שבו על חומר גלם מוגבל שלא ניתן לייצר, להגדיל או לייבא: קרקעות. למעשה, הפעם האחרונה בה תועדה פעילות ייצור קרקעות הייתה עם בריאת העולם, ומכאן האנושות תיאלץ להסתפק במה שיש.
בכניסה לעובי הקורה נגלה כי היצע הקרקעות הקיים בישראל מצוי ברובו בבעלות המדינה, מה שהופך קרקעות פרטיות לאף יותר יקרות ערך, וכפועל יוצא את הנכסים הבנויים עליהן.
המשבר הכלכלי העולמי שנולד כתוצאה מפוסט קורונה ומן המלחמה באוקראינה, הביא לקפיצת המחירים של מגוון מוצרי צריכה במשק, וכתוצאה מכך של מדד המחירים לצרכן בישראל ובעולם כולו, ולהעלאת הריבית במשק בצורה אגרסיבית.
ריאקציה לשוק הנדל"ן נוצרה כאשר האשראי הצרכני הפך ליקר, מוגבל, והביא לירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן ולירידת מחירים, שהפכה את השוק לשוק של הזדמנויות עבור המשקיעים.
אפיקי נדל"ן מובילים בענף ההשקעות נכון ל-2023:
בניתוח של סוגי ההשקעות נעשה הבחנה בין השקעות נדל"ן קטנות להשקעות נדל"ן בסכומים גבוהים יותר, תוך בחינת אלמנטים של פוטנציאל תשואה אל מול סיכון, היקפי השקעות, צרכי ועלויות מימון, אפשרות לנכס מניב, ורמת המעורבות או הפאסיביות הנדרשת מן המשקיע.
כמו כן, כדאי לעיין במדריך השקעות נדל"ן ב-2023 שפורסם באתר נדל"ן מאסטר על מנת להבין את התמונה המלאה מזוויות נוספות.
סוגי השקעות נדל"ן פופולריים:
1# דירה להשקעה בישראל - השקעה בדירות מגורים בישראל הייתה בין האפיקים הפופולריים ואפיק ההשקעה העיקרי לאורך שנים ארוכות, כאשר השקעה נתנה מענה למספר צרכים של המשקיעים:
• מימון נרחב הכולל גיוס הון עצמי נדרש להשקעה בהתבסס על נכס נדל"ן קיים (גם כזה המשמש לצרכי מגורים), ויתרת השקעה באמצעות נטילת משכנתא כנגד הדירה הנרכשת לצרכי השקעה.
• יצירת נדל"ן מניב- השכרת הנכס בזמן האחזקה בו ויצירת הכנסה קבועה המשמשת כהכנסה פאסיבית ו/או לצורך כיסוי עלויות המימון.
• תכנון עתידי לאחזקה בנכס כנדל"ן מניב לגיל פרישה.
• מכירת הנכס בתוך טווח שנים מוגדר מראש, בתכנון המביא בחשבון חבויות והקלות מס ותשואה פוטנציאלית.
• עסקאות פליפ מהירות המבוססות על מכירת נכסים זולים, השבחה שלהם ומכירה בזמן קצר ובתשואה גבוהה.
השקעה בדירה בישראל נפוצה דווקא לא בקרב בעלי ההון והמשקיעים המנוסים, כי אם בקרב הציבור ממעמד הביניים, שביקש לנצל את נסיקת השוק לאורך שנים ארוכות, את הריביות הנמוכות והאפשרות לגיוס מימון זול, ולהבטיח את עתיד המשפחה באמצעות אחזקה בנכס בעל ערך ומניב.
הון עצמי נדרש - גבוה. על פי תקנות בנק ישראל משכנתא בעבור דירה להשקעה (דירה שנייה) מחייבת העמדת הון עצמי בשווי 50% ממחיר הנכס. יחד עם זאת, כאמור, ניתן לגייס חלק ניכר מן הסכום באמצעות מימון, כנגד יכולת החזר והעמדת נכס קיים כבטוחה.
תשואה אל מול סיכון - התשואה הממוצעת בגין דירה להשקעה בישראל עומדת על כ-4% מדי שנה, כאשר היקף הסיכון נמוך במיוחד, וגם במקרה של ירידת ערך המשקיע נותר עם נכס בעל שווי גבוה, פוטנציאל מניב באמצעות הכנסה קבועה משכירות, וצפי עולמי לעליה במחירי נכסי הדיור לטווח הארוך.
עלויות המימון שהיו נמוכות במיוחד עד לחודש אפריל 2022 היוו משקל מכריע במשיכת המשקיעים לאפיק השקעה בדירה בישראל, אלא שהחל ממועד זה החל בנק ישראל בהידוק החגורה במטרה לבלום את עליית האינפלציה, והעלה את הריבית במשק מ 0.1% ל-4.5% (נכון לחודש אפריל 2023), כאשר התחזיות צופות כי הריבית תוסיף לעלות. בשורה התחתונה - משקיעים מבוססים בעלי הון עצמי וללא צורך במימון יוכלו למצוא באפיק זה פוטנציאל תשואה מבטיח והשקעה נוחה ובטוחה, אולם מי שזקוק למימון חיצוני רחב, עשוי למצוא שעלויות המימון מאפילות על פוטנציאל התשואה.
ברכישת דירה להשקעה בישראל נדרשת מעורבות בוהה של המשקיע, החל משלב איתור הנכס, גיוס המימון, האחזקה בנכס והשכרתו, תחזוקה שוטפת וקבלת החלטה ויישומה במועד המכירה.
בתכנון ההשקעה מלבד עלויות המימון יש להביא בחשבון את עלויות המיסוי: מס רכישה המשולם בעת הרכישה על ידי הקונה, כמו גם מס שבח המשולם בגין סכום עליית השווי של הנכס בעת מכירתו.
2# השקעה בנדל"ן בחו"ל - גבולות גאוגרפיים אינם חסם עבור המשקיעים, וניתן למצוא כיום מגוון נכסים להשקעה בחו"ל, בעיקרם באירופה ובארה"ב, המאפשרים רכישת נכס במחיר נמוך, ניהול הנכס והשכרתו על ידי חברות ניהול, השקעה מניבה ופוטנציאל תשואה גבוה.
בין סוגי השקעות הנדל"ן המובילות בחו"ל:
• השקעה במולטי פמילי - השקעה משותפת של קבוצת משקיעים במתחם או מבנה הכולל מספר רב של יחידות דיור, העברת הנכס לניהול חיצוני וגריפת רווח יחסי בהתאם להיקף ההשקעה של כל שותף מן ההכנסות הקבועות.
• השקעה בדירה בערים פופלריות באירופה כמו אתונה, לרנקה, מדריד, בטומי, ורשה, ברלין, אמסטרדם, לונדון ונוספות - רכישת דירות קטנות יחסית במיקומים מרכזיים, השכרת הנכס לצרכי דיור או בהשכרה קצרת טווח לתיירים, במחירי שכירות גבוהים במיוחד.
• השקעות פליפ של נכסים ישנים ומוזנחים באזורי ביקוש, השבחה מהירה ומכירה בתשואה גבוהה.
ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לסוג העסקה, כאשר במרבית המקרים נמצא כי עלויות הנדל"ן לרכישה בחו"ל נמוכות ביחס לישראל, וכי עלויות השכירות גבוהות יותר, מה שיוצר נדל"ן מניב ופוטנציאל תשואה גבוה הנע בין 6%-10% בשנה.
לא ניתן לקבל משכנתא בישראל כנגד נכסי נדל"ן בחו"ל והשקעות אלו מתאימות לבעלי הון משמעותי העומד להשקעה. רמת המעורבות הנדרשת גבוהה, כמו גם ליווי וייעוץ מקצועי, היכרות עם אזורי ההשקעה והמאפיינים שלו, סוגי המיסים שתידרשו לשלם כמשקיעים זרים וההוצאות הנוספות.
3# משרדים ונדל"ן מסחרי להשקעה - השקעה במשרדים ונדל"ן מסחרי הפכה אף היא לאפיק מבוקש, כאשר יזמי הנדל"ן מציעים כיום רכישת משרדים וחנויות במתחמי עסקים ומסחר מובילים, במיקומים בעלי פוטנציאל ביקוש גבוה. השקעות מסוג זה יכללו לרוב חוזה התקשרות הכולל את ניהול המבנה ותחזוקתו, ניהול הנכס והשכרה שלו. ניתן למצוא גם עסקאות רכישה שמותירות את הנכס בניהול עצמאי של הרוכש.
השקעה בנדל"ן מסחרי מצריכה סף כניסה נמוך יותר, נדל"ן מניב והכנסה גבוהה משכירות, פוטנציאל תשואה ממוצע העומד על 7% בשנה, ורמת מעורבות נמוכה.
מיסוי על השקעות נדל"ן מסחרי ומשרדים הוא מורכב יותר וגבוה יותר ממיסוי על דירות. חבות המס תכלול מס רכישה בגובה 6% משווי הנכס, מע"מ בסך 17% (גם כאשר מדובר במשקיע פרטי, ומס הכנסה בגין הכנסות משכירות. בעת מכירת הנכס ייתכן גם מס שבח.
עסקאות אלו פחות מתאימות לצרכי פליפ ומכירה מהירה שכן השוק העסקי איטי יותר בתגובתו לענף, והסיכון הטמון בו הוא בהשפעות החיצוניות הרבות על עלויות הנדל"ן, השכירות והפוטנציאל להיוותר תקופות מסוימות ללא שוכרים.
4# השקעה בקרקעות - קרקע להשקעה היא בין האפיקים המבטיחים בישראל, ובעלת פוטנציאל תשואה בן עשרות ומאות אחוזים, אולם גם סיכון גבוה במיוחד.
עסקאות אלו מתבססות על קרקעות אשר מצויות בסטטוס חקלאי, ואינן מיועדות לבנייה, ומכאן מחירן הנמוך. קרקע להשקעה תולה את הפוטנציאל שבה בהליכי הפשרה אל מול המדינה- כאשר הפשרה משמעותה שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, ואפשרות למימוש וקבלת היתרי בניה.
השקעה בקרקע מצריכה היכרות עם מושגים רבים, דוגמת קרקע צהובה: מעמד הקרקע בתב"ע, תקן 22 - תקן מטעם איגוד השמאים בישראל הקובע את סיכויי ההפשרה של הקרקע על פי מדדים אובייקטיבים ומקצועיים.
ההשקעה עשויה להיות נמוכה ביותר ומתחילה מעשרות אלפי שקלים בלבד, המשקיע אינו נדרש לכל מעורבות במהלך האחזקה בקרקע, אולם גם אינו זוכה לתשואה מניבה ונוטל סיכון לאי הפשרה של הקרקע, שתותיר אותה ללא תועלת כלכלית של ממש.
הליך ההפשרה עשוי להימשך שנים ארוכות, כאשר ההפשרה במידה ותתרחש תביא לנסיקת שווי הקרקע בהיקף העשוי להגיע למאות אחוזים. חשוב לדעת כי עסקה מסוג זה גם תכלול היטל השבחה על קרקע בהיקף גבוה במיוחד.
5# קרנות נדל"ן - קרנות נדל"ן הן אפיק השקעה המשלב בין יתרונות ההשקעה בשוק ההון, למיצוי היתרונות והחוזקה של ענף הנדל"ן. קרנות נדל"ן הן למעשה קרנות השקעה המנוהלות על ידי בתי השקעות, מגייסות כסף מציבור המשקיעים, לצורך השקעה ביוזמות נדל"ן בישראל ובחו"ל. קרנות אלו עוסקות בהשקעה בנדל"ן מסחרי, מתחמי עסקים והייטק להשכרה, השקעה במתחמי מגורים יוקרתיים ואפיקי בינוי אחרים.
סף הכניסה הוא נמוך ביחס לעסקאות השקעה בנכס נדל"ן בצורה ישירה, רמת הסיכון נמוכה בזכות השקעות המבוצעות על ידי מומחים בענף וניהול מקצועי, כמו גם השקעה בפרויקטים וביוזמות בעלי מוניטין ובטוחות. פוטנציאל התשואה משתנה בהתאם לאופי הקרן ומדיניות ההשקעה, והמשקיע אינו נדרש כלל למעורבות פעילה.
מיסוי בגין השקעה בקרנות נדל"ן קיים בגין רווחים בלבד ועומד על 25% מרווחי ההון ולא נוגע בסכום ההשקעה.
חלק מקרנות הנדל"ן העוסקות בהשקעה במיזמים קיימים העומדים להשכרה יוצרות תשואה מניבה למשקיעים לאורך חיי ההשקעה.
יתרון נוסף של השקעה בקרנות נדל"ן הוא בנזילות הכסף, כאשר חלק מן הקרנות מאפשרות משקיע לממש את חלקו בכל שלב, בהתאם לשווי מניית הקרן בזמן נתון. קרנות מסוימות ידרשו את נעילת הכסף בקרן לתקופה מוגדרת מראש.
לסיכום, נדל"ן היה ועודו אפיק ההשקעה הבולט והמבטיח, בישראל ובעולם, גם כנגד שינויי ריבית, משברים כלכליים והשפעות חיצוניות. יחד עם זאת, השקעה בנדל"ן אינה מוצר מדף ודורשת תכנון, התאמה אישית לצרכי המשקיע ולהון שברשותו, ומיפוי סיכונים חכם.
* אין לראות בתוכן שבדף זה ייעוץ או המלצה מכל סוג והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ של גורם מקצועי.