"הסיכוי לקנות דירה בהנחה הוא נמוך מאוד, והביקוש הוא עצום"

שחר כחלון, בן 52 מתל אביב, בעל ניסיון של 20 שנה בנדל"ן, מוטרד מאוד ממצב הנדל"ן בישראל, והוא כאן בשביל לדבר על זה.

חברת אסיה סיירוס שבבעלותו ובבעלות שותפו אבי תם, תבנה בקרוב שני פרויקטים (מתוך שמונה פרויקטים של מחיר מטרה שיש לחברה בערים שונות) אשר עליהם התמודדו עשרות אלפי זכאים השבוע, במסגרת ההגרלות של תוכנית "מחיר מטרה".

על הפרויקט המתוכנן של החברה בשכונת סירקין בפתח תקווה, שכולל 148 יח"ד המיועדות לתוכנית מחיר מטרה (ו-185 יח"ד בסה"כ), למשל, התמודדו קרוב ל-40 אלף זכאים - סיכוי נמוך מחצי אחוז לזכייה בדירה. נתונים דומים נרשמו גם בפרויקט שכולל 98 דירות המיועדות למחיר מטרה של החברה בבאר יעקב, הכולל 196 יח"ד בסה"כ.

"מחיר מטרה זו תוכנית מעולה, שמאפשרת דירות בהנחה משמעותית מאוד לזכאים", אמר בהקשר לזה כחלון השבוע, "אך הבעיה איתה שהיא לא עונה על הביקושים, ורק מתי מעט באמת זוכים לדירה במסגרתה. מדברים בחודשים האחרונים על היעדר מכירות, היעדר ביקושים וירידת מחירים, שאלו לכאורה איתותים שאנחנו בכיוון הנכון, אבל ברגע שמתפרסמת הגרלה אמת אחרת מתגלה. כשעשרות אלפים מתמודדים על דירות בודדות, מתגלה האמת על הביקושים, שהם אותו הדבר ואף גבוהים יותר מאלו שנרשמו לפני שנה".

"אנשים יושבים על הגדר. אנשים נאחזים כעת בתקווה לזכות בהגרלות, ובנוסף יש חשש ואי ודאות גדולה ופחד סביב עתיד המדינה והכלכלה עקב שינויי חקיקה והמהפכה המשפטית. תוסיף לזה את הריבית המאמירה, וזה מסביר את העצירה. עצירה זמנית במכירות, כשהביקוש הוא אותו הביקוש".

"כשאנשים יגלו שהם לא זוכים בהגרלות שוב ושוב, כשהערפל סביב המהפכה המשטרית יתפוגג, וכשהאנשים יבינו שהריבית הגבוהה כאן כדי להישאר בתקופה הנראית לעין, הם ירדו מהגדר ובהמוניהם. כשתהיה ההתפרצות הזאת אחרי עצירה, כמו שכבר קרה אחרי משבר הסאב פריים ב-2008, ואחרי ההצעה לחוק מע"מ אפס ב-2014, מחירי הדיור ימשיכו לעלות".

"היתרונות הגדולים של מחיר מטרה הם שמדובר בדירה רגילה לכל דבר ועניין, ללא התפשרות על המפרט, על האיכות ועל המוצר הסופי. ההנחה ניתנת רק בשל ביטול רכיב הקרקע, ולא בשל חומרי בנייה או איכות בנייה מתפשרים".

"מי שזוכה בדירה - מרוויח בגדול וברור שכולם רוצים לזכות. הבעיה היא מי שלא יזכה שוב ושוב, ויש רבים כאלה כשהסיכויים הם 1 ל-270. רובם עדיין יצטרכו דירה ויחזרו בסופו של דבר לשוק הכללי. אין מה לעשות, התוכנית לא קרובה לענות על הביקושים".

"המדינה היא הנהנית הגדולה ממחירי הדיור הגבוהים. היא מרוויחה גם על הקרקע שהיא משווקת במחירי שיא, וגם מההכנסות על מיסי הנדל"ן הגבוהים. הנדל"ן הוא רכיב משמעותי מאוד בהכנסות המדינה. מי שמפסיד זה הציבור והזוגות הצעירים בפרט, שחלום הדירה רק הולך ומתרחק מהם. אולי בגלל זה אני לא רואה כרגע בממשלה גורם שמוביל תוכנית דיור עמוקה, רצינית וארוכת טווח מעבר למחיר מטרה, שכפי שרואים היא טיפה בים".

"שר השיכון עוד לא פרס את משנתו לגבי שוק הדיור, ואמירותיו לפיהם הוא אינו מכיר משבר דיור, רק מחזקות את ההערכה שלי שאין שום תוכנית במגירה. יותר מדי כספים ואנרגיות מופנים לסוגיות והבטחות לכל מיני מגזרים ואוכלוסיות, ולא לתוכניות כלכליות ארוכות טווח. אני מקווה שראש הממשלה והשרים יתעשתו, נתניהו כבר הוכיח בעבר שיש ביכולתו לעשות צעדים של ממש בתחום הכלכלה ואני מקווה שהוא יחזור להיות מה שהיה לפחות בתחום זה. הציבור ישפוט אותו בסופו של דבר לא על מהפיכה משפטית וחלוקת כספים למגזר כזה או אחר, אלא על היכולת לקנות אוכל ותרופות, וכמובן קורת גג לו ולילדיו".

"בחודשים האחרונים אנחנו עדים כקבלנים להאטה במכירות, בעיקר במרכז הארץ או במעגל השני סביב תל אביב, וקצת פחות בפריפריה - שם זה פחות מתבטא. עם זאת, אני חושב שהדיבור על ירידת מחירים משמעותית הוא קצת מוקדם. אמנם יש ירידה קלה, שהתבטאה בדוח הלמ"ס האחרון, אבל לדעתי לא מדובר במגמה, אלא במשהו נקודתי".

"הקבלנים לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחירים באופן משמעותי - גם בגלל הלחץ מהבנקים, שלא יתנו לזה לקרות, וגם בגלל שקנו את הקרקע במחיר גבוה, ודוח האפס שלהם מסתמך על זה. קבלנים יהיו מוכנים לתת כתף ולהרוויח קצת פחות, אך אף קבלן לא ימכור במחירי הפסד. לצד זאת, כמו שאמרתי, הביקושים הכבושים לדעתי ישתחררו בתוך מספר חודשים - מה שיחזיר את הציבור למשרדי המכירות, ויוביל להמשך עליית המחירים".

"פתרון יהיה רק במידה שהממשלה תציג תוכניות אמיתיות ומשמעותיות הן להתחדשות עירונית, הן לדיור בר השגה לזוגות צעירים באופן משמעותי יותר. כל זה במקביל לשחרור חסמים ביורוקרטיים ושחרור קרקעות לבנייה. אם כל זה יקרה - ייתכן שעליית המחירים החדה מדי, שאפיינה את השנים האחרונות, תיבלם. כל הצדדים, כולל קבלנים כמוני, רק ירוויחו מכך".