מפת הדרכים לרוכשי דירה חדשה: תשובות לכל השאלות

החלטתם לרכוש דירה חדשה מקבלן? מזל טוב!

בניגוד לדירה "יד שנייה", רכישת דירה חדשה מקבלן נושאת בחובה יתרונות רבים: האפשרות להתאים את הדירה באופן האופטימלי ביותר לצרכי הקונה, היכולת לבצע תוספות ושינויים, וגם התחושה המרגשת של משהו "חדש מהניילונים" - כל אלה קורצים מאוד לישראלים רבים.

יחד עם זאת, בכדי ליהנות מכל אותם היתרונות של רכישת דירה יד ראשונה, בהווה ובעתיד - קיימת חשיבות גבוהה לבחינת מספר פרמטרים טרם העסקה, במטרה לוודא שהעסקה שאתם עושים אכן שווה את ההשקעה.

זכרו - עסקת רכישת הדירה היא ככל הנראה העסקה הגדולה ביותר שתעשו במהלך חייכם. על כן, אל תתעצלו, או תתביישו, לשאול את כל השאלות הנכונות והחשובות - כבר בביקור הראשון שלכם במשרד המכירות, וכן במהלך העסקה, גם כשהעט בידכם, רגע לפני שאתם הופכים לבעלים המאושרים של דירה חדשה.

אז מה הם השיקולים בבחירת דירה, מה לשאול במשרד המכירות ואיך יודעים אם השכונה שבחרתם תתפוס ותעלה את ערך הדירה? ביקשנו מישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת שובל, לסמן לנו את מפת הדרכים לרכישת דירה יד ראשונה.

נתחיל בזה שכדאי למקד את חיפוש הדירה בשכונה שמתאימה לצרכים שלכם - קרבה למשפחה, תחבורה ציבורית, חינוך וכיוב'. במידה ואינכם לחוצים לאכלס את הדירה ויש ביכולתכם לרכוש דירה חדשה, השוו בין 2,3 פרויקטים, אך אל תמשכו את הזמן יתר על המידה שמא המחיר יעלה או הדירה שרציתם תיתפס. בד"כ קיים חלון זמן של רצון מצד אנשי המכירות במסגרתו אם תראו רצינות הם יבואו לקראתכם.

מרבית האנשים יודעים פחות או יותר מה האזור שבו הם רוצים לגור וכעת עליהם להחליט לאיזה שיקול לתת עדיפות- שיקול כלכלי, איכות חיים, קרבה למשפחה וכיוב'.

ראשית, נאמר שכדאי לבחור לגור באזור מתפתח, שכן למרות אי נוחות מסוימת בהיותו בבניה, פוטנציאל עלית הערך של הנכסים באזור גבוה.

אלא, שגם כאשר מדובר בשכונה חדשה, ראוי לבדוק האם קיימות בה תשתיות על, כגון כבישים ותחבורה ציבורית, האם היא ידידותית להולכי רגל והאם היא מציעה מגוון שימושים, אפשרויות תעסוקה, ריאות ירוקות, מבני ציבור, מערכת חינוך וכיוב'.

אם נישאתם זה עתה ואתם מתכננים מספר ילדים, סביר שבעתיד תתחזקו מבחינה כלכלית, וגם יכולת ההחזר של תשלומי המשכנתא תשתפר, ולכן ראוי לשקול לקנות כבר כעת דירות 4,5 חדרים.

אם חס וחלילה תתקשו בהחזר תשלומי המשכנתא, תמיד תוכלו למכור ולקנות דירה זולה יותר, אלא שסביר שבינתיים ערכה של הדירה שלכם יעלה משמעותית - במיוחד אם רכשתם את הדירה מהקבלן עוד בטרם החלה בנייתה.

הסטנדרט הנהוג היום גבוה בהרבה מזה שקבלנים סיפקו בעבר, ובדרך כלל מאפשר להסתפק במפרט הבסיסי, אלא אם אתם זקוקים להתאמות הנוגעות לאיכות החיים שלכם.

לפיכך, מומלץ שלא למהר לבצע שדרוג של הסטנדרט, שכן אין לזה סוף - אינספור סוגי ריצוף, דלתות, קרמיקה וכלים סניטריים. כל שדרוג הוא רק כמה מאות שקלים שעלולים להצטבר למעמסה לא מתוכננת ולהוצאת כספים לא מתוכננים שעדיף כי יושקעו בהון העצמי שישמש אתכם לרכישת הדירה.

בעתיד תמיד תוכלו לשדרג, שכן ממילא אחרי כמה שנים יתחלף הטעם או שתרצו לשפץ או אפילו לעבור דירה בעוד 7 שנים (הזמן הממוצע בו אנשים רוכשים דירה).

ודאו שבבסיסו המפרט הטכני איכותי וזאת על מנת להקטין הסיכון לאי ודאות והשקעה מיותרת בשדרוגים. בנוסף, חשוב לוודא שהבניה נעשית לפי תו תקן ולא מכניסים ריצוף בייבוא בלי תקנים וכדומה.

כדאי לראות בכל רכישת דירה כהשקעת נדל"ן ולחשוב על היום שאחרי. כך, למשל, אם תמצאו פרויקט שבנייתו טרם החלה והוא בשלבים הראשונים של השיווק, סביר שתקבלו מחיר טוב מהיזם ועד שהבניין יבנה תעשו רווח טוב על הדירה, עוד בטרם הכניסה אליה וזאת יש לדעת - ככל שהפרויקט בשלבים מוקדמים כך ההנחה גבוהה יותר (למשל לפני היתר בניה).

כפי שצוין קודם לכן, לא להתבייש לעשות סקר שוק בין כמה משרדי מכירות וכמובן להתעניין באתרים כמו מדלן כדי להתרשם מעסקאות ומחירים.

ככל שתראו רצינות לגבי כוונתכם לרכוש, כך תמצאו את אנשי המכירות מוכנים לבוא לקראתכם מבחינת מחיר או בדרכים אחרות. בנוסף, בדקו היסטוריה ו-וותק של החברה היזמית ושל הקבלן המבצע, כדי לוודא שמדובר בחברות אמינות ובעלות מוניטין. בקשו לקבל את הסיווג הקבלני של הקבלן שיבנה את הפרויקט וכיוב'.

הכלל הוא שככל שהבניה מתקדמת, מחירה של דירה עולה. אם משך הזמן עד לקבלת מפתח (למשל שלוש שנים) סביר ואתם יכולים להמתין בסבלנות, אזי כדאי לבדוק מחירים של דירות בנויות באותה רמה ולהשוות. מחיר הנמוך בלפחות 5% ממחיר השוק נכון להיום הוא בהחלט עסקה כדאית.

חפשו את השכונות שקרובות ליציאות וודאו שניתן מענה תחבורתי.

בשנים האחרונות אנו שומעים על שכונות חדשות שתושביהן סובלים מהגישה אליהן בגלל שהרשויות לא לקחו בחשבון את העומס על התשתיות. במידה ובחרתם לגור בשכונה חדשה, בדקו את התשתיות התחבורתיות שמובילות אליה וממנה. יתכן שדווקא שכונה מרוחקת מהעיר תהיה נגישה יותר למקום העבודה שלכם.

בנוסף, רצוי לקנות בשכונות השוכנות קצת מחוץ לעיר, כמו כפר סבא הירוקה, אגמים נתניה, ראשונים בראשל"צ, פארק הנחל באר שבע, נווה זמר רעננה וכיוב'- שכונות שבהן אוטומטית נוצר מצב של קהילה כמו עיר בתוך עיר.

אחת הרעות החולות בישראל היא שהאכלוס קדם לתשתיות וכך דיירים בשכונות רבות בישראל מצאו את עצמם חיים באתר בניה במשך שנים רבות במקרה הרע, ובמקרה הטוב ימצאו את עצמם נאבקים ברשויות השונות שיקימו בתי ספר ושאר מבני ציבור.

הממשלה יזמה אמנם הסכמי גג עם רשויות שונות, אלא שלא תמיד הסכמים אלה מתממשים ולכן כדאי לבדוק את הנושא. כך, למשל, התחייבה עיריית באר שבע ש-70% משכונת פארק הנחל החדשה שמוקמת בכניסה הדרום מזרחית לעיר תימסר על-ידי כל היזמים בעת ובעונה אחת.

יש יזמים שמתחייבים למועד אכלוס מסוים, אלא שלא תמיד הדברים תלויים ביזם. ככל שמדובר בפרויקט מסודר ומתוכנן כך מידת הדיוק עולה. בנוסף, רצוי לקבל מהיזם התחייבות חוזית לגבי מועד מסירה ולא באמירה ערטילאית, כגון "36 חודשים מקבלת היתר".

הבטוחה הטובה ביותר על פי חוק מכר היא ערבות בנקאית. במידה שליזם אין עדיין ערבות בנקאית, הרי שעל פי חוק מכר מותר ליזם לגבות עד 7% מסכום הרכישה. יש לציין בחוזה מועד בטלותו במידה שטרם התקבל היתר.

בדרך כלל היזם הוא לא מי שמבצע את הפרויקט, אלא הקבלן שזכה במכרז. אנשי המכירות במשרד המכירות מייצגים את היזם. יחד עם זאת, במסגרת השיקולים שלכם לגבי בחירת פרויקט - אם היזם הוא גם הקבלן המבצע, סביר שתוכלו לישון יותר בשקט, שכן אי אז לא יהיה מי שינסה לחמוק מאחריות במקרה של תקלות או דרישות.

תבקשו לדעת מי האוכלוסייה שכבר רכשה דירות בפרויקט. בנוסף, נסו לדלות פרטים בנוגע למוסדות ציבור מתוכננים - בתי חולים, חינוך וכיוב'.

תבררו האם יש תחבורה ציבורית מתוכננת בשכונה ובמידה וכן - האם יש התחייבות למועד התחלה, שמא תמצאו את עצמכם בשכונה המנותקת מהעיר או מהמטרופולין, כאשר הדרך היחידה לגשת אליה הם כבישים שיתפקקו כאשר השכונה תוקם (ראו מקרה ראש העין למשל).

בנוסף, בדקו האם יש עוגנים בסביבה, מוקדי תעסוקה, מרכזי קניות וכיוב'. כך, למשל, אם חברות כמו דקטלון ואיקאה בוחרות במיקום מסוים, כנראה שהן סבורות שהמקום אמור למשוך אוכלוסייה חזקה.