מנכ"ל WeWork העולמית, סנדיפ מתראני, דיבר בכנס הנדל"ן הגלובלי שערכה הבוקר (ה') בישראל פירמת עורכי הדין DLA Piper, והתייחס לעתיד השיתופי של שוק המשרדים: "אין סיבה שמשרד שמושכר יומיים בשבוע לשוכר אחד, לא יושכרו בשאר הימים לשוכר אחר". לדבריו: "כשאבולוציה ושיבוש כאלו מתחילים, כפי שקרו עם Uber, הן מתרחשות מהר מאוד ויתפסו את בעלי הנכסים המסורתיים כשהם לא מוכנים לשינוי"
"בעבר המיקוד היה בחוזי שכירות ארוכי-טווח, קניית בניינים שמספקים רנטה משכירות, בעלי הבניינים עושים כסף מהשכירות שהם מעלים מדי פעם, על פי שווי השוק, ואז מוכרים את הנכסים. אבל הפילוסופיה הזו של משקיעים מצד אחד ודיירים מצד שני - חדלה מלהתקיים. היום הדיירים מעוניינים בחוזים קצרי טווח ופתרונות מקיפים, והם אומרים לבעלי הנכסים: כיצד תממנו אותם? כל הרעיון של בעלי הנכסים היה שחוזי השכירות שאפשרו את המימון לדיירים נחתמו ל-10, 15 או 20 שנה ושימשו, למעשה, כמו אגרות חוב. לכן גם היה קל לסחור בנכסים הללו. אבל היום, כשהרכיב דמוי-האג"ח נעלם, עם קיצור טווח החוזים, העלייה בדרישות הדיירים והתמחור הדינאמי - להחזיק במשרדים נהפך להיות רע כמו להחזיק בבית מלון - זו השקעה עם תשואה תנודתית הנובעת ממחירים ותשומות שמשתנים במהירות".
כנס הנדל"ן הגלובלי של פירמת עורכי הדין DLA Piper נערך זו השנה העשירית בישראל. הכנס מאורגן על יד השלוחה הישראלית של DLA Piper בארץ בהובלת עוה"ד ג'רמי לוסטמן ונעמי מרילס. במסגרת הכנס דנו הנוכחים בהשקעת הון בנדל"ן בתקופות סוערות של שינויים, השקעות בסוגי נכסי נדל"ן לא מסורתיים וחדשנות בנדל"ן בתחומי טכנולוגיות נדל"ן, ESG ובריאות.
סנדיפ, אשר שוחח עם ג'יי אפשטיין, שותף בכיר ומנהל משותף במחלקת הנדל"ן של Dla Piper, הדגים את דבריו באמצעות דוגמה "שקרתה לנו אתמול עם דייר בשיקגו": "היה לנו דייר במשך כשנה באחד הבניינים, והם התכוונו לעבור לבניין ממול, אל בעל בית ממש טוב שבונה הרבה באזור הזה. בעל הבית אמר: התכוונתי לתת לכם "קצבת דיירים" (Tenant Allowance - השתתפות של הבעלים בשכירות או בעלות התאמולת הנכס בכפוף לתנאים בחוזה) אבל לא אעשה כן כי: (1) אני לא יודע כמה האשראי שלכם חזק; ו-(2) אני צריך לנהל את המזומנים שלי - האם אעשה זאת באמצעות קצבת דיירים, זיכיון בשכר הדירה, תשלום החוב שלי? איך אוכל לנהל את המזומנים שבידי בצורה הטובה ביותר. בסופו של דבר הוא נאלץ להחליט שלא להעניק לשוכרים "קצבת דיירים" וזה שיחק לידינו כי השוכר בסופו של דבר חידש את החוזה שלו איתנו לשנתיים נוספות, משום שהענקנו לו פתרון שלם".
לכן, טען סנדיפ, "אני חושב שהפרדיגמה הבסיסית של האופן בו נהגנו להשקיע בנדל"ן מסחרי, על בסיס קווי האשראי של הדיירים שלנו, נמצאת כעת בסכנה. כמו שהיה בעבר, אנו נתחיל לראות מצבים שבהם בעלי הבניינים מבקשים 'מכתב אשראי' בעבור 'קצבת הדיירים' כי הם פשוט לא יודעים מי יהיה הדייר שיבוא לשכור את הנכס. זוהי גישה כל כך ישנה, של לפני 15-20 שנה, או אפילו גישה שהייתה נפוצה בשנות ה-80'... וכל המצבים הללו נותנים רוח גבית לסקטור חללי העבודה המשותפים והגמישים, מהסיבה הפשוטה שהדיירים מקבלים פתרון כולל והם מקבלים בתמורה את הנכס שלנו".
סנדיפ, אשר הצטרף ל-WeWork בתחילת 2020, לאחר ששימש כמנכ"ל ענקית השקעות הנדל"ן ברוקפילד, אף התייחס לתעשיית המשרדים בעידן ה'פוסט-קורונה' ואמר כי "אנחנו נמצאים בעולם אירוני שממשיך ומתפתח. חללי עבודה משותפים וגמישים ימשיכו ויישארו איתנו; הם אפילו צפויים להוות 15-30% מכלל שוק חללי העבודה המשרדיים בסוף העשור, ומדובר בתעשייה שלא חלה בה עד היום כל הפרעה (Disruption). בעולם שלפני המגיפה הלקוחות הגדולים (Enterprise Clients) ראו בחללים המשותפים בבחינת "נחמד שיהיה" (Nice To Have) או מעין "הטבה". ואולם כיום, הלקוחות העסקיים הגדולים רוצים ש-80% מהנכסים שלהם יתבססו על השכרות מסורתיות ועוד 20% יהיו על פי הדגם ה"גמיש" (FLEX). כלומר, כיום הם רואים את רעיון חללי העבודה גמישים כחלק חשוב מהאקוסיסטם הארגוני ואחזקות הנדל"ן שלהם. גם עסקים קטנים ובינוניים (SMB), מבינים שאם ברצונם להיות נוכחים במיקום טוב ולמשוך טאלנטים, הם חייבים לעשות זאת דרך חללי העבודה המשותפים והגמישים. וכך לפתע פתאום, חברות כמו WeWork שמספקות פתרונות עבודה מושלמים, מקצה-לקצה (Turnkey), הופכות להיות חשובות - ברמה של "Must Have". מהבחינה זו - התעשייה שלנו מקבלת רוח גבית מצוינת".
בסיום דבריו, נתן סנדיפ הצצה לעתיד בתחום חללי העבודה השיתופיים והדגים את דבריו באמצעות UBER אשר לדבריו, יצרה "הפרעה רצינית" (Serious Disruption) בתעשיית המוניות. "מי היה מאמין שהמדליונים (הרישיונות) של מוניות הטקסי הצהובות בארה"ב שעלו מיליונים, לא יהיו שווים כיום פרוטה? Uber יצרו את ההפרעה הזו. אז אם משאילים את הדוגמה לעולם המשרדים, האם נוכל לייצר כלכלה שיתופית גם בחללי העבודה? האם נוכל להגיד ללקוח 'אתה תשתמש במשרד 3 ימים בשבוע ולקוח אחר ישתמש באותו משרד 2 ימים בשבוע'? והשאלה היא 'למה לא?!' אני חושב שאנחנו נמשיך ונתפתח וברגע שאבולוציה כזו מתחילה, היא מתרחשת מהר מאוד ותתפוס את בעלי הנכסים המסורתיים כשהם לא מוכנים לשינוי הזה".