הבוקר (ד') פרסמה דן אנד ברדסטריט, החברה הבינלאומית המובילה לניהול סיכוני אשראי ומידע עסקי, את דירוג חברות ייזום הנדל"ן בענף ההתחדשות העירונית בישראל לשנת 2023 - זו השנה החמישית ברציפות.
אז כיצד הדירוג מתבצע ואילו חברות נמצאות בעשירייה הפותחת ומשתייכות לקבוצת העל (Dunstars)? כל הפרטים לפניכם:
ברקע אסון האדמה בטורקיה וחוסר המוכנות של ישראל
דירוג החברות המובילות בהתחדשות העירונית שמפרסמת דן אנד ברדסטריט נעשה ברקע השיח המוגבר על חוסר מוכנותה של ישראל לרעידת אדמה ואסונות טבע, וכן החשיבות הגבוהה להתחדשות עירונית בעשרות אלפי בתים בישראל.
הדו"ח שפורסם הבוקר מציג כי על פי יו"ר מרכז השלטון המקומי, כ-100 אלף מבנים ברחבי הארץ אינם עומדים בתקן רעידות אדמה. כמו כן, המצב הבטחוני מחייב מתן מענה לדירות שאינן בעלות מיגון תקני.
עוד, נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שבשנת 2022 הונפקו היתרי בניה עבור 77,690 דירות. עליה של 5.2% לעומת שנת 2021. כרבע מהתחלות הבניה נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ- 73.6% במסגרת תמ"א ופינוי בינוי.
בשנת 2022 החלה בנייתן של כ-11,330 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. 81.4% מהן נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. כ-57.9% מכלל הדירות נבנו במחוז תל אביב וכ-22.4 במחוז המרכז, לעומת כ-3.4% במחוז צפון וכ-2.8% במחוז הדרום.
בנוסף, באותה שנה החלה בנייתן של כ-4,800 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, מתוכן כ-55.4% נבנו במסגרת תמ"א 38. מתוך כלל הדירות, כ-23.9% נבנו במחוז תל אביב וכ-22% במחוז מרכז.
איך מדרגים מאות יזמי התחדשות עירונית?
נכון לשנת 2022, פועלים כ-1,500 יזמי נדל"ן בישראל, מתוכם נבחנו מאות יזמים לדירוג ההתחדשות עירונית של Duns 100.
על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, 1 מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. על כן, דרישת הסף הראשונית לדירוג בוחנת את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת, הנבדקת באמצעות ניטור אחר המידע העסקי הקיים אודותיה במאגרי דן אנד ברדסטריט.
הדירוג נעשה לפי מתודולוגיה המבוססת על קריטריונים מקצועיים, במסגרתו כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט אודות הפרויקטים בהם טיפלה במהלך השנה החולפת.
אמינות המידע נבדקת, שכן החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לפרויקטים, בהתאם לשלב בו נמסרו (היתר בניה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו). החברות דורגו במודל דירוג משוקלל - כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי, כאשר משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה, בוצע שקלול נוסף של גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור המתוכננות/שנבנו).
בנוסף, מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו. בתמ"א, ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג (2017-2021), ובפינוי בינוי, לראשונה, ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו מיום הקמת החברה.
בדירוגי תמ"א ופינוי בינוי, מדורגות החברות לפי קבוצות איכות: Dunstars (קבוצת על), מובילות (טיר 1), בולטות (טיר 2). בתמ"א 38 דורגו גם החברות הידועות (טיר 3), כשסדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הינו לפי סדר הא"ב.
כמו כן, בוצע דירוג עירוני של תמ"א 38, המציג את היזמים המובילים בערים - בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, נתניה, פתח תקווה, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון, רעננה ותל אביב. בנוסף, השנה בוצע לראשונה דירוג עירוני לערים אשדוד וראשון לציון.
ועכשיו לתוצאות: אילו חברות מופיעות ב-Dunstars?
בדירוג 2023 דורגו 146 חברות, ביניהן 28 חברות שדורגו בתמ"א לפי ערים בלבד.
בקבוצת העל, Dunstars, בפינוי בינוי דורגו: אאורה, אזורים, אשדר, החברה להתחדשות עירונית, מצלאוי, צים בהרי נדל"ן שעלתה לראשונה, קבוצת אלמוג כ.ד.א.י, קבוצת גבסו וקרסו נדל"ן. אלה יחדיו, לוקחות חלק בשנת 2022 ב-369 פרויקטים סה"כ, ביניהם 27 פרויקטים שנמצאים בביצוע.
אפריקה התחדשות עירונית, עלתה השנה לטיר 1. מתוך 10 פרויקטים בהם לוקחת חלק החברה סה"כ, נמצאים בביצוע, נכון לשנת 2022, 3 פרויקטים של פינוי בינוי עם 522 יח"ד סה"כ.
אל קבוצת העל Dunstars בתמ"א 38 נוספו השנה 3 חברות- צ.פ חברה לבנין, קבוצת גבאי וקרינסקי גוטליב. בולטת היא חברת צ.פ חברה לבנין, שאת הצמיחה שלה ניתן לראות בדירוג מדי שנה, ובשנת 2022 לקחה חלק ב-52 פרויקטים סה"כ. מתוך אלו 14 פרויקטים קיבלו היתר בתנאים, 13 קיבלו היתר בניה ו-3 פרויקטים אוכלסו.
חברת אנשי העיר, אשר לאורך 4 השנים האחרונות הייתה במקום ה-2 בעיר תל אביב, טיפסה למקום הראשון עם 52 פרויקטים סה"כ, ביניהם 8 פרויקטים שקיבלו היתר בתנאים, 12 שקיבלו היתר בניה ושני פרויקטים שאוכלסו בשנת 2022.
"על מנת להמשיך לראות צמיחה בענף, חיוני לייצר וודאות גבוהה יותר"
שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט, מסכמת את הדירוג: "על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, בשנת 2022 חלה עליה של 40% במספר היתרי הבניה שהתקבלו בפרויקטים של פינוי בינוי. בפרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38 נרשמה עלייה של 29% במספר היתרי הבניה שהתקבלו במהלך אותה תקופה. על מנת להמשיך לראות צמיחה בענף, חיוני לייצר וודאות גבוהה יותר".
"המשבר המתמשך בתחום הנדל"ן, מדגיש את הצורך בקידום ומימוש פרויקטים של התחדשות עירונית. עליית הריבית החדה הזניקה את עלויות המימון של היזמים והביאה להאטה בענף הנדל"ן. לגורמים כמו עליית ריבית, ירידה במכירות ואי ודאויות תכנוניות תהיה השפעה מהותית על רמת הסיכון של היזמים בשנת 2023 ואנו ממליצים לעקוב באופן שוטף אחר מצבן של חברות הפועלות בתחום.
"בנוסף, ערי השבר הסורי-אפריקני אינן ערוכות לרעידת האדמה הבאה. תכנית תמ"א 38 הביאה בעיקר לפרויקטים באזורי הביקוש במקום במקומות בעלי הסיכון הגבוה ביותר. לצורך כך, יש צורך במימון מתאים ובסיוע מהממשלה מהרשויות המקומיות".