האם שוק הדירות בירידה? מנתוני הלמ"ס שפורסמו החודש, ניתן לראות כי לאחר תקופה של עליות חדות ורצופות במחירים השנתיים, נרשמה כעת התמתנות בשיעור העלייה השנתית במחירי הדירות, ובחלק מהאזורים אף ירידות.
לאור הבלבול הרב אצל זוגות צעירים שיושבים על הגדר וממתינים לרגע הנכון, כשברקע השאלה הנשאלת ביותר כיום היא: האם עכשיו, לאור הירידות, זה הוא זמן טוב לרכוש דירה?
פנינו לטל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי לשעבר וראש מסלול שמאות מקרקעין במכללה למינהל, כדי שיתאר לנו כיצד הוא צופה את המגמות בשוק הדיור בתקופה הקרובה.
"כמו בכל תחום", אומר אלדרוטי, "גם בתחום הדיור אנחנו רואים את הטלטלה שחווה הכלכלה הישראלית. ירידת המחיר שנותנת אותותיה משקפת את החשש של הציבור לרכוש היום דירות בשל אי-הוודאות השוררת בחודשים האחרונים בעולם בכלל, ובישראל בפרט. מדובר, בין היתר, בשינויים דרמטיים בתחומי התעסוקה, צמצום קטרי צמיחה כמו ההיי טק, וכמובן העלייה החדה בשיעורי הריבית. אי הוודאות הזו משפיעה לשלילה על עולם הנדל"ן בישראל - בדגש על תחום המגורים".
ומה בנוגע לשוק השכירות? האם גם שם מתחילה מגמה של ירידת מחירים?;
"ניתן לראות שמגמת הירידה במחירים טרם הגיעה לתחום השכירות ומחירי השכירויות", מדגיש אלדרוטי, "ולא רק שאין ירידה, אלא שעל פי עדויות של הגופים הרשמיים הסוקרים את הענף -מחירי השכירות נמצאים במגמת עליה".
לאור כל הדברים שציינת, מתי אתם צופים שנראה את ההשפעות המרכזיות על שוק הנדל"ן?;
"ענף הנדל"ן הוא תחום מורכב ומסורבל", מדגיש אלדרוטי. "התזוזות והתנודות בו הן איטיות ומתרחשות בממדי זמן ארוכי טווח. שינויים כלכליים, חברתיים ופיננסיים המתרחשים כעת, יבואו לידי ביטוי והשפעה על ענף הנדל"ן רק בעוד מספר חודשים או אף יותר. למשל עצירה או האטה כעת בפעילות השיווק של דירות מגורים תביא לצמצום בהתחלות בניה, מה שעלול ליצור שוב פער בעוד כשנה-שנתיים בין רמת ביקוש גבוהה לרמת היצע נמוכה, אשר יגרור שוב את עליית המחירים. כבר היום ניתן לראות שבמכרזים רבים שמפרסמת רמ"י לשיווק קרקעות, לא מוגשות הצעות רכישה מצד יזמים".
ואיך מתנהגים הקבלנים והיזמים בכל האי-וודאות שאופפת את השוק?;
"הקבלנים והיזמים מוצאים עצמם בסיטואציה חדשה, ומנסים כעת לצמצם חשיפה לאשראי שהתייקר עד מאוד", מסביר אלדרוטי. "למזלם של חלק מהיזמים, מאחורינו עשור מוצלח מאוד של עליית מחירים מתמדת שהותירה בכיסם עודפים המאפשרים להם להיערך לתקופה הנוכחית. בחלק ניכר מהפרויקטים שנבנים כעת, מרבית מהדירות כבר נמכרו במחירים שהיו לפני הירידות האחרונות, והבניה למעשה ממומנת באמצעות התשלומים שמגיעים מהרוכשים, בהתאם לקצב התקדמות הבניה".
"יזמים אשר ניגשו וזכו בשנים האחרונות במכרזים במחירי קרקע גבוהים, שהביאו בחשבון כי עליית המחירים תימשך גם בשנים הבאות, או שהצטיידו במלאי קרקעות אותו רכשו באשראי - עשויים למצוא את עצמם כעת מול אתגר המחיר שיורד מול עלות המימון שעולה. ניתן לראות היום כי יזמים נמנעים ככל האפשר לרכוש קרקע יקרה באשראי יקר, אשר יחלפו שנים של תשלומי ריבית עד שתהפוך לזמינה וניתן יהיה למכור דירות שיבנו עליה. היזמים מתמקדים כיום בעיקר בעסקאות קומבינציה או פרויקטים של התחדשות עירונית, שם אין צורך לשלם מראש עבור הקרקע, אלא משלמים עבורה באמצעות בנייה של דירות לבעלי הקרקע או בעלי הדירות המפונות".
אלדרוטי מסכם ואומר כי "לא ניתן לחזות במדויק כיצד יתנהג השוק. מה גם שפעמים רבות בעבר חזו גורמים הפעילים בשוק כי מחירי הדיור בארץ הגיעו לשיא, והופתעו לגלות שהמחירים המשיכו לטפס".
"כיום, הסברה הרווחת אצל גורמים בשוק, היא כי רמת המחירים עשויה להתמתן בשנתיים הקרובות בשיעור של בין 5% ל-15% - תלוי כמובן במאפייני האזור והסביבה הרלוונטית. ללא ספק סוגיית הריבית וההעלאות החדות שביצעו בה הבנקים המרכזיים בעולם, וגם בישראל, היא גורם מרכזי לתופעה של בלימת העליות כיום במחירי הדירות".
"הנושא פוגש את השוק גם אצל היזמים, אשר הוצאות המימון שלהם עלו, ובכך צמצמו את הגמישות הפיננסית ואת הרווחים מכל פרויקט בניה - וכן גם בצד הרוכשים, שתנאי המשכנתה הנדרשת על לשם רכישת הדירה הוקשחו והתייקרו בשיעור חד".
