המדריך המלא: רוכשים דירה מקבלן? כך תעשו את זה נכון

קניית דירה חדשה מקבלן טומנת בחובה התרגשות גדולה. עבור רובנו, בטח כאשר מחירי הנדל"ן עולים בהתמדה, זו גם ההוצאה הגדולה ביותר שנעשה בחיינו.

בניגוד לדירה "יד שנייה", רכישת דירה מקבלן נושאת בחובה יתרונות רבים: האפשרות להתאים את הדירה באופן האופטימלי ביותר לצרכי הקונה, היכולת לבצע תוספות ושינויים, וגם התחושה המרגשת של משהו "חדש מהניילונים" - כל אלה קורצים מאוד לישראלים רבים.

אבל לא הכל ורוד. דירה חדשה מקבלן עלולה לייצר הרבה מאוד בעיות ותסכול, ובמקרים רבים - גם להגיע לתביעות ולסכסוכים משפטיים. איחור במסירת הדירה, איכות גימור נמוכה, חוסר התאמות למפרט המובטח ולשינויים שביקש הרוכש, סדקים, רטיבות, דירה בשטח קטן ממה שהופיע בתכניות - עם כל אלה ועם ליקויים מתסכלים נוספים נאלצים להתמודד רוכשי דירה רבים.

אז מה עושים כשנתקלים בליקויים? האם יש לנו "קייס" לתבוע? ומהי הדרך הזהירה ביותר לרכוש דירה מקבלן?

פנינו לעו"ד אהרון איתן, מומחה לנדל"ן ממשרד עוה"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות', ובסיוע שלו יצרנו עשרה כללי אצבע מעשיים, שיכולים למנוע לכם הרבה כאבי ראש מיותרים.

המדריך המלא לפניכם:

לא כל הקבלנים ולא כל היזמים נולדו שווים. בררו עוד בטרם הרכישה מידע על הקבלן, ובדקו באמצעות הרשת את המוניטין של מי שאתם מתעניינים באפשרות לרכוש ממנו דירה. אין קבלן, טוב ככל שיהיה, שלא מוגשות כנגדו תביעות על ידי דיירים, אולם, אם נראה כי מספר התביעות הוא קיצוני באופן מיוחד, זה צריך להדליק בראשכם נורה אדומה.

תתעדו כל בקשה ודרישה רלוונטית מהקבלן, וכל תכתובת רלוונטית נוספת. עדיף בכתב, ואם זה לא מתאפשר, הקליטו עמו את השיחות. כל הבטחה של הקבלן, כל התחייבות שנאמרת בעל פה, עשויות להתגלות כקריטיות בזמן אמת, אם היחסים בין הצדדים יעלו על שרטון. תעדו את הליך קבלת המפתח, בדקו את דו"ח המסירה, ותעדו, בזמן אמת בשנת הבדק, כל ליקוי הקיים בדירה ובשטחים המשותפים, ודווחו עליו לקבלן באופן שניתן יהיה לשחזרו בעתיד.

רכישה ללא ליווי משפטי עלולה להוביל להפסדים כלכליים גדולים. ההוצאה הכלכלית על דירה היא גדולה ומשמעותית, ולכן יש מי שבוחר לוותר על השלב הזה, לחתום על חוזה ללא עו"ד (או להסתמך על עורך הדין שמייצג את הקבלן/יזם) ולחסוך את שכר הטרחה של עורך הדין. זו טעות שיכולה לעלות לכם כסף רב; עו"ד מומחה יוכל לאתר ולנטרל "מוקשים" אותם הניח היזם בחוזה, וכן לעלות על חלופות שונות שהוא שמר לעצמו במפרט בהן ייתכן שלא תהיו מעוניינים. ההסכם המונח בפניכם אינו "תורה מסיני", והליך התמקחות קצר ולא יקר בין עורך הדין אותו תשכרו למשימה לבין עורך הדין של היזם, עשוי לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש בעתיד.

במהלך השנה הראשונה יש לקבלן אחריות על כל הליקויים הקיימים בדירה, ונטל ההוכחה על הגורם להם מוטל עליו. חשוב בשנה זו לתעד כל נזק שקיים בדירה, ולדרוש מהקבלן, בכתב, את תיקונו. כאמור, הקבלן מחויב בשנה זו לתקן את הליקויים בדירה, ואם הקבלן חומק מחובתו זו, והפניות אליו מתועדות, נוצרת כלפיו עילת תביעה אותה תוכלו להוכיח בנקל.

אגב, חשוב לשים לב למשהו נוסף: המונח "שנת בדק" כל כך מוכר, שרוכשי דירה רבים אינם שמים לב שישנם מקרים, בהם לפי החוק יש לרוכשי הדירה תקופת בדק על רכיבים מסויימים מעבר לשנה אחת, אפילו עד שבע שנים. החוק מגדיר במפורש מה תקופת האחריות לכל רכיב. לדוגמה, האחריות על מערכת האינסטלציה היא לארבע שנים, האחריות על סדקים היא חמש שנים וכו'.

על מנת למפות את הנזקים הקיימים בדירה אחרי קבלתה, מומלץ לקבל חוות דעת מקצועית וניטראלית כבר עם מסירתה של הדירה, על מנת שניתן יהיה לתת לקבלן תמונה שלמה של התיקונים הנדרשים. את חוות הדעת הזאת מסרו לקבלן, ודרשו את התיקונים המנויים בה.

אם בסופה של שנת הבדק נותרו ליקויים אשר לא תוקנו, או שקיים חוסר התאמה בין המפרט המובטח למפרט הקיים בדירה, הזמינו דו"ח מעודכן, על מנת לתעד את מצבה. דאגו שאת הדו"חות יכתבו עבורכם מהנדסים אשר יש להם ניסיון עם הגשת חוות דעת אשר מתקבלות בבית משפט בתיקי ליקויי בניה, כך שאם אכן תיאלצו לפנות לתביעה, תהיו מצוידים בחוות דעת מתאימה מראש.

תביעה משפטית היא ארוכה, יקרה ולא נעימה לכל הצדדים המעורבים. אם נותרו בדירה ליקויים, או אם לא קיבלתם את מלוא התשלום בעבור האיחור במסירה, התריעו בפני הקבלן על המצב במכתב מסודר, אותו ניתן לשלוח באמצעות עורך דין.

קבלן סביר יהיה מוכן פעמים רבות ללכת לקראתכם בשביל להימנע מתביעה, וייתכן שיתגלה שהרצון הטוב שלא התגלה במהלך שנת הבדק מטעמו, יצוץ מחדש כשאיום אמין של הגשת תביעה יהיה באוויר.

אם הקבלן/יזם לא מבצע, או לא מבצע כראוי, את התיקונים הדרושים, או לא נותן את הפיצוי על האיחור, אל תחששו מפתיחת הליך משפטי. זאת זכותכם. רכשתם את הרכישה שבסבירות גבוהה תהיה ההוצאה הגדולה ביותר בחייכם, ואתם לא צריכים להתבייש מלעמוד על זכותכם לקבל את המוצר אותו רכשתם כפי שמי שמכר אותו התחייב.

אם הקבלן איחר במסירת הדירה שלכם ואם ישנם ליקויים רבים בדירה, סביר שזה המצב גם בקרב דירות אחרות. להגשה תביעה משותפת של כמה שיותר מדיירי הבניין ישנם מספר יתרונות מובהקים. מבחינת הייצוג המשפטי, השוני בין ייצוג רוכש דירה אחד ליצוג כלל הדיירים הוא זניח באופן יחסי, כך שהעבודה שישקיע עורך הדין בו תבחרו, ושכר הטרחה אותו הוא ידרוש, יתחלקו הקרב כלל הדיירים, דבר שיהפוך את הגשת התביעה למשתלמת הן לדיירים והן לעורך הדין המטפל.

בנוסף, במסגרת תביעת ליקויים זכאים הדיירים לדרוש פיצוי על ליקויים ברכוש המשותף, אך ורק לפי חלקם היחסי בבעלות על הדירות בבניין. כלומר, אם רק חלק מהדיירים יתבעו בשם הרכוש המשותף, יוכל בית המשפט לפסוק אך ורק לפי חלקם בו, ולא שקל אחד יותר. הדרך היחידה להבטיח את זכויותיכם ואת המשך המגורים או הבעלות שלכם בדירה שממוקמת בבניין מתפקד ותקין היא להגיש תביעה קבוצתית. נכון, קשה בבניין חדש בו לרוב ההיכרות עם הדיירים האחרים היא שטחית לגייס תובעים נוספים, אך מדובר במאמץ ששכרו בצדו.

בתי המשפט עמוסים לעייפה בתביעות ליקויי בניה, וברוב מוחלט של המקרים, התיקים לא מסתיימים בפסק דין אלא בפשרה. לרוב, לאחר שמוגשת תביעה עם דו"ח הבדק מטעם הדיירים, מוגש כתב הגנה מטעם הקבלן שמציג דו"ח בדק בערכים נמוכים עד אפסיים, ובית המשפט ממנה מומחה מטעמו. חוות הדעת מטעמו של מומחה בית המשפט מקבלת משקל עצום בהמשך ההליכים, ובמקרים רבים, טוב לשקול להגיע לפשרה על בסיסה, ולחסוך את הזמן ואת הכסף של המשך ניהול ההליך עד תומו.

אל "תתאהבו" בסכום שרשום על כתב התביעה, אלא חישבו, בינכם לבין עצמכם, ובעצה אחת עם עורך הדין שלכם, אשר מן הסתם מחזיק בניסיון רלוונטי רב מכם, מה הוא הקו האדום מבחינתכם ומהן האפשרויות הריאליות הנמצאות על הפרק בכל דרך בה תבחרו.

לפעמים, משיקולים כלכליים או משיקולים אחרים ("בן אחותי פתח עכשיו משרד עצמאי, אני רוצה לספק לו פרנסה...") דיירים בוחרים לוותר על שירותי עו"ד או לשכור את שירותיו של עו"ד שאינו בהכרח מתמחה בתחום הנדל"ן. זו טעות. אל תעמדו מול הקבלן לבדכם, ואל תחסכו בייצוג המשפטי באופן שיגרום לכם לקבל פחות בסופו של ההליך.

ייצוג בהליך ליקויי בניה על-ידי משרד עורכי דין שיש לו התמחות בתחום ומכיר את ההתנהלות בתיקים מסוג זה, את האופן בו פועלים מומחים מטעם בתי המשפט וכיצד יש לגשת לחוות דעתם, עשוי להיות שובר השוויון אשר יהיה ההבדל בין תוצאה שתשאיר אתכם עם טעם חמוץ מהדירה החדשה, לבין תוצאה שתפצה אתכם, באמת, על הנזק ועוגמת הנפש שנגרמו לכם. כי אחרי הכל, מגיע לכם לגור בדירה שאתם מרוצים ממנה.