רעידת האדמה בטורקיה שוב הציפה את הצורך ליצור פתרונות ברי קיימא על מנת להגביר את קצב התחלות הבניה בהתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ בכלל ובאזורי הפריפריה שיושבים על קו השבר הסורי-אפריקני בפרט. יחד עם זאת, עליות הריבית התכופות בשנה האחרונה הביאו את הריבית לרמות שיא שלא נראו בישראל יותר מ-15 שנה, והן מצידן עשויות להוריד את מחירי הדיור מצד אחד ומצד שני - לפגוע ביזמים שבשנים האחרונות התמנפו וניצלו את הריביות הנמוכות, ועכשיו משלמים את המחיר.
ראשית עם החדשות החיוביות. במדינת ישראל, וזה לא משנה אם זו ממשלת ימין או ממשלת שמאל, מי שר השיכון והבינוי ומי שר הפנים או האוצר - תמיד מקבלים החלטות בהתאם למה שבוער והופך לדחוף וכמעט אף פעם לא בהתאם לתכנון ארוך טווח.
מהסיבה הזו בדיוק כל תחום ההתחדשות העירונית לא קיבל מספיק את תשומת הלב שהיה צריך לקבל עד עכשיו. כן, המדינה ניסתה לעודד יזמים לקדם התחדשות באמצעות מענקים והעברת התוכניות לותמ"ל, אבל את כל זה היא עשתה בראייה של מחירי הדיור המטפסים והצורך בבניית עוד ועוד יח"ד. את המטרה האמיתית לשמה חוקקה תמ"א 38 ונגזרותיה - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והריסת מבנים ישנים ובניית שכונות חדשות תחתם - קצת שכחו.
עכשיו, בעקבות רעידת האדמה הקשה בטורקיה ובסוריה ורצף רעידות המשנה גם מקבלי ההחלטות התעוררו והתחילו להבין שהתחדשות עירונית היא לא רק דרך להוסיף אלפי דירות במרכזי הערים (נושא חשוב מאוד כשלעצמו), והגיע הזמן ממש לדחוף באופן אקטיבי ערים ודיירים לבצע פינוי-בינוי, כדי לשמור על ביטחונם ומתוך אינטרס רחב יותר של המדינה.
הבעיה, שאולי מדובר בתובנה מעט מאוחרת. שמונה חודשים רצופים שנגיד בנק ישראל והועדה המוניטרית מעלים את הריבית ונכון לעכשיו, תוך פחות משנה ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.1% ל-4.25%, וכפועל יוצא מכך מחיר הכסף עף למעלה, והפך להיות שיקול משמעותי ביותר הן לרוכשי הדירות והן ליזמים שחלקם הגדול ממונף מאוד אחרי שנים של כסף זול ולהיטות לקנות קרקעות בבחינת "כל מטאטא יורה וכל מספר זוכה".
אנחנו צופים שבחודשים הקרובים נתחיל לראות חברות נדל"ן שנכנסות לקשיים, מוכרות קרקעות ופרויקטים למתחרים והכל בשם הנזילות והקושי לעמוד בתשלומי הריביות שעלו. על יזמי ההתחדשות העירונית והנדל"ן יהיה להתמקד במקומות שבהם ישנה היתכנות אמיתית לעסקה וששם הם יודעים להביא ערך אמיתי, ואיפה שגופי התכנון, הדיירים, או הרשות המקומית יערימו קשיים - משם גם היזמים יברחו ולא ימשיכו להחזיק בפוזיציה, שעכשיו כבר עולה להם כסף יקר. כך גם חברות יתעדפו את הפרויקטים שאותם רוצים לקדם ולהשקיע - חברות שיש ברשותן ארסנל פרויקטים, ולכל פרויקט יש עלות לקידום, יתעדפו פרויקטים באזורי ביקוש ללא סכנה. ומכאן, ששוב חוזרים למצב של עיכובים באזורים שהצורך שלהם הכי גבוה לתחתית התעדוף.
כאן יתגלה ההבדל בין החברות החכמות והמנוסות שידעו מראש לבחור בחכמה את הפרויקטים שבהם הן משקיעות, לבין חברות הנדל"ן שהציעו הצעות לא ריאליות, שלקחו סיכונים על שווי הדירות שיעלה ללא התחדשות בעלויות הבנייה שעולות גם הן, נכנסו לפרויקטים בלי סיכוי ורכשו קרקעות רק במטרה לתפוס "נתח שוק" - ועכשיו הן בדרך למדרון חלקלק וגם עלולות להפסיד לא מעט כסף.
בנוסף, הריבית הגבוהה תאלץ את היזמים לחזור בהם מההצעות מול בעלי הדירות הפוטנציאלים ולהציע להם הצעות ריאליות יותר. הציבור ירוויח מזה, וזה אולי יוריד את מחירי הדיור באזורי הביקוש ב-5-10% בטווח הזמן הקרוב, אבל להערכתי, עליות המחירים עוד לא הסתיימו, ולאחר שהשוק יירגע מעט ויתרגל למצב החדש עוד נראה עליות מחירים נוספות לקראת סוף השנה או תחילת 2024.
איך אומרים אצלנו - כשהגלים מתחזקים, החזקים מתגלים.