הסערה המשתוללת על פני הארץ דנה עד עתה, על ה'איך' ולא על ה'מה' - איך לבחור שופטים, איך לבטל פסילה של חוקים בלתי חוקיים על ידי העליון?! איך לקבל מתנות?! לצד השיח הער הזה, נשכח הדיון על "המה", בעיקר בכל הקשור לחוקי יסוד חברתיים: בריאות, חינוך, השכלה, רווחה, פנסיה, ואם בנדל"ן עסקינן - קיימת התעלמות כמעט מוחלטת משני מוקדי העוני של מדינת ישראל: חסרי קורת הגג ובעלי ההכנסות המינימליות, המתקשים לרכוש דירה בישראל.
מדובר במשפחות ותושבי השכונות שקניינם נדרס, משפחות שעתירתם "עתירת השכונות" נידונה במשך שנה בבג"צ. ההסתדרות היא נציגתם, שהרי מלחמתה על העלאת שכר המינימום מ-5,300 שקל בחודש ב 17.5% תעלה את השכר לכ-6,000 שקל לחודש, בעוד שפתרון בעיית הדיור ל- 5 העשירונים התחתונים תעלה להם את ההכנסה החופשית לכל חייהם ב-2,500 שקל לחודש.
אולי עכשיו הגיעה העת לעשות זאת?
מה נשתנה הפסח הזה מכל השנים?
לא ניתן לפתור את המשבר החוקתי או המשפטי ללא פתרון בעיית הדיור. מחקר חדש שערך צוות חוקרים של המכון האקדמי לרפורמות מבניות באוניברסיטת תל אביב, בראשות עו"ד שרגא בירן, בנושא מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל, נותן קצת אור בקצה המנהרה.
משך שנים עמל המכון על פתרון מחדלים חברתיים מתוך מטרה "לחקור כדי לפתור", והוא שיזם את חקיקת החוק להתחדשות עירונית - הענקת זכויות קניין לתושבי השכונות ודיור בהישג יד במכר ב- 2008 וב- 2009, לפני למעלה מעשר שנים, וזכה לחקיקה בידיו של ראש הממשלה הנוכחי.
הקושיה המרכזית הנשאלת היא, איך מעוררים את הממשלה בכל הנוגע לענייני דיור וכיצד בונים לדור הצעיר במדינה, דיור בהישג יד ביד חזקה ובזרוע נטויה?
המחקר של המכון האקדמי לרפורמות מבניות מציע עסקת קומבינציה פשוטה, בין יזמים לבעלי קרקע, קרי: תושבי השיכונים המתפוררים. זה יעבוד כך: כל אחד מבעלי הדירות של השכונה המתחדשת, יהא זכאי לקבל את חלקו היחסי בזכויות הבנייה שתיווצרנה כתוצאה מהריסת השכונה והתחדשותה. בדרך זו, יוגדל משמעותית התמריץ של בעלי הדירות להסכים למיזמי התחדשות עירונית והביקוש אליהם יעלה משמעותית.
יוזמה שכזו די תואמת את הרפורמה החברתית שהוביל נתניהו בשנת 2009 ברמ"י, כנגד כל הסיכויים. זה היה השלב הראשון של "היציאה מעבדות לחירות" -ה מעבר הדרמטי מחכר למכר, שכן אז הפכו תושבי השכונות והשיכונים באופן סופי ומושלם לבעלי הדירות והקרקע עליה הן בנויות.
מדינת ישראל היא מדינה עשירה. לפי מחקר של המכון לרפורמות משפטיות, ממוצע העושר הבלתי מוחשי לנפש מגיע ל-500 אלף דולר למשפחה. חלק גדול הוא "העושר הבלתי מוחשי", לא בקרקע או משאבי טבע, אלא בראש ובראשונה בהון האנושי. בנוסף, ישראל היא אחת המדינות העשירות ביותר ונמנית על 20 המדינות המובילות בעולם בתמ"ג לנפש (GDP) המגיע ל-55,000 דולר לשנה בממוצע. על רקע זה, קשה להסביר כיצד קרוב לשליש מאזרחי המדינה, 730,000 משקי בית, הם חסרי דיור. זה לא קורה בסינגפור לדוגמה, גם שם הקרקע בידי המדינה והתכנון ריכוזי.
מסתבר שלא הכל מסתכם בעושר כלכלי. במאמר שפורסם בכתב העת הרפואי היוקרתי הנודע LANCET הוכח כי ישנה השפעה של דיור על תוחלת החיים של האדם, וכי דיור ירוד ולקוי מקצר את אורך החיים וגורם לאנשים למות טרם זמנם, דהיינו כל אדם שלישי לא מגיע לצפי החיים ומת טרם זמנו משום עוני ודחק בדיור.
בנוסף, מחקר של המכון לרפורמות מבניות הראה כי עוני הוא אחד מהגורמים הבולטים להקצנה ולפונדמנטליזם. כאשר האדם נמצא במאבק הישרדות יומיומי ושרוי במחסור, אז גדלים הסיכויים שהוא יאמץ דעות קיצוניות ומסוכנות. משם קצרה הדרך לאלימות ואף לטרור. לא לחינם הנאורות שבמדינות שמעבר לים נתנו מענה נרחב לצורכי הדיור, כתנאי לאיזון ולחיזוק חברתיים.
מי סופר את חסרי הדיור?
נתחיל מההתחלה, מי הם אותם חסרי הדיור בבעלות? חסרי הדיור הם יותר מ-730,000 משקי בית, שהם כ-2.5 מיליון אזרחים, מתוכם כמיליון ילדים. לחסרי הדיור אין דירה בבעלותם, אין להם הון עצמי לרכישת דירה ואין להם נגישות למשכנתא.
כ-60% מהאנשים שאין דירה בבעלותם, דהיינו כ-1.2 מיליון נפש, שייכים לחמשת העשירונים התחתונים, המשתכרים עד כ-7,000 שקל לחודש. ההוצאה שלהם על שכר דירה נעה בין 30% ל-40% מסך הכנסתם. יש ביניהם זוגות צעירים, קשישים, ניצולי שואה, זכאים סוציאליים ותושבי שכונות עוני במרכזי הערים, אשר גרים בדיור לא תקני ונחשבים "מחוסרי דיור" לפי הקריטריונים של הביטוח הלאומי. פילוח חסרי הדיור יכול להיעשות במספר פרמטרים שונים.
ניתן לזהות 3 קבוצות:
1. הקבוצה הראשונה והגדולה באופן משמעותי היא כ-470,000 משקי בית עובדים, שמתוכם כ-50% נמצאים ב-4 העשירונים הנמוכים של ההכנסה. מדובר באנשים שרובם עובדים ונחשבים "עובדים עניים" שידם אינה משגת להבטיח למשפחתם קורת גג.
2. הקבוצה השנייה היא האזרחים המבוגרים - כ-100,000 משקי בית של גמלאים, שבראשם עומד יחיד שגילו 65 ומעלה.
3. הקבוצה השלישית היא נתמכי הקצבאות. קבוצה זו מונה כ-180,000 משקי בית.
מתוך כלל חסרי הדיור, כ-340 אלף הם זוגות צעירים בני 25-39, חלקם עובדים ואחרים כלולים בתוך נתמכי הקצבאות. במדינת ישראל בשנת 2023 יש מאות משקי בית עובדים, מתפרנסים, אך אינם מצליחים להרים את הראש ומעבר לקיום היומיומי שלהם, ידם אינה משגת לרכוש דירה, שמחירה רק מאמיר מדי יום.
"המצב כל כך חמור, עד כדי כך שאפילו רשויות המדינה לא סופרות את חסרי הדיור - במובן הפשוט ביותר", מסביר עו"ד שרגא בירן, "לפי התוכנית האסטרטגית לדיור של מדינת ישראל נדרש לבנות עוד 1.5 מיליון יח"ד עד שנת 2040 בממוצע, מה שאומר, כ-60 אלף יח"ד לשנה בכדי לענות על צרכי השוק. מסקנה זו נובעת מההנחה, כי חוסרי העבר בצרכי הדיור הם כ-80 אלף יחידות דיור בנויות בלבד. כלומר, חסרי הדיור במצב הנוכחי לא מעניינים, לא נספרים. הכזב הזה מבוצע על ידי קביעה כי משק בית המהווה את היחידה הנספרת, הוא קבוצת אנשים המנהלים משק בית כלכלי בדירה. משמע, מי שאינו בעל דירה בשותפות כזו או אחרת אינו נספר".
אם כך, כיצד ניתן לפתור את משבר הדיור? מחקר המכון מציין כי מערך החקיקה המאפשר דיור מוזל בישראל, כבר קיים ומאפשר ליישם ולממש את מרבית המשימות שעומדות לפתחנו בתחום הדיור, כאן ועכשיו, ללא שום שינוי בחקיקה. על-פי גישת המציעים במכון האקדמי, בפרויקטים של התחדשות עירונית נדרש להכיר בזכויות הקניין של בעלי הדירות, ואלו מזכות את תושבי השיכונים המתפוררים להיות שותפים בעסקת קומבינציה.
תמיד כשעולה השאלה מדוע הדיור בישראל הוא כה יקר אנחנו שומעים את התשובה השחוקה: "מה לעשות, נשארה בארץ מעט מאוד קרקע לדיור, אין איפה לבנות".
כך לדוגמה, התוכנית האסטרטגית של מדינת ישראל לפתרון בעיית הדיור למשך 20 השנים הבאות קובעת כי קיימת "אזילת קרקעות", כך שאם ההתחדשות העירונית לא תצליח, המדינה תיקלע לקטסטרופה.
לפי שרגא בירן: "הציבור הרחב, כולל עיתונאים רבים, מאמינים שאכן הארץ צפופה ועוד מעט הצפיפות תגיע כמעט לחנק. צריך להגיד בבירור: זהו כזב גדול מאין כמותו. הבל הבלים. יש קרקע במדינת ישראל!"
חברת הייעוץ והמחקר החשובה בעולם, McKinsey התייחסה לנושא זה באחד המחקרים שערכה, בו כתבה כי אחד המיתוסים הגדולים שמחבלים בפתרונות לדיור בהישג יד הוא המיתוס שאין קרקע עבור דיור שכזה, עליו חוזרים כל הפוליטיקאים ובעלי ענין שאינם מעוניינים בדיור בהישג יד. לפי הדוח השנתי על נכסי המדינה של החשב הכלכלי, 90% מקרקעות המדינה פנויות. טענה שכיחה בסוגייה זו היא, כי חלק ניכר מהקרקעות הפנויות תופסים שטחי אש של צה"ל, כך שלפי רשות מקרקעי ישראל, לאחר הפחתת השטחים התפוסים, השטח הנותר לתכנון מקרקעות המדינה עומד על 1.59 מיליון דונם בלבד שהן כ-7% משטח המדינה.
אלא שמבקר המדינה הפריך גם טענה זו והראה בדו"ח התקנים משנת 20-21 כי שטחי האש הם לא 9.3 דונם כפי שנטען, אלא 7.6 מיליון דונם בלבד. יהיו שיגידו, ברוך השם, שכן הרווחנו 1.7 מיליון דונם וכך הכפלנו את השטח שנמצא בידי רמ"י מ- 1.59 ל- 3 מיליון דונם. אם כי, בפועל מתוך 7.6 מיליון דונם כ-7 מיליון דונם נמצאים בנגב, מה שאומר כי 92% משטחי האש נמצאים דרומית לבאר-שבע, באזורים בהם הביקוש נמוך גם כך.
"כל הסיפור הזה על מיליוני הדונמים לא עומד בשום יחס לצרכים האמיתיים", ממשיך עו"ד בירן. "שימו לב כי מיליוני תושבי המדינה גרים בשטחים הבנויים התופסים בסך הכול מיליון דונם בלבד, זאת מתוך שטח עירוני כולל של כ-3 מיליון דונם, כאשר שטחה הכולל של מדינת ישראל כ-22 מיליון דונם. אם נתייחס רק לבאר שבע וצפונה, השטח הבנוי מהווה 10% בלבד. משמע - יש קרקע, נותר רק לבנות - ובאופן יעיל".
נחזור אחורה בזמן: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא ממשיכת דרכו של "מינהל מקרקעי ישראל" שהוקם ב-1960 כדי לנהל את קרקעות המדינה. אם נפשפש בהוראות חוק רשות מקרקעי ישראל התש"ך - 1960, נמצא כי החוק קובע את תפקידיה החברתיים של רמ"י, ובכלל זה: "הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על-פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים".
אם כך, כיצד הפכה רמ"י מרשות חברתית, לתאגיד עסקי הדואג למטרות רווח בלבד? שהרי במציאות הישראלית כיום, שיווק המקרקעין לדיור על־ידי רמ"י נעשה באופן ספקולטיבי, באמצעות מכרזים לכל המרבה במחיר. דרך זו אומנם מגדילה את הכנסות המדינה ומעשיר את קופתה, אך פוגעת קשות בכל אזרחי ישראל, בעיקר בשכבות החלשות ובאוכלוסיית מחוסרי הדיור, שכן, הביקוש הרב עבור קרקע לבנייה, בהתחשב בהיצע הקרקעות הדל שרמ"י מוציאה אל השוק, גורם לעלייה משמעותית ברכיב הקרקע ממחיר הדירה כולה, והוא מהווה כ-50% משווי הדירה.
שיווק הקרקע על-ידי רשות מקרקעי ישראל תרם להכנסה משמעותית לקופת המדינה בהיקף דמיוני של 202.742 מיליארד שקל, שנגבו על ידי רמ"י בין השנים 2003-2022. כך עולה מנתוני הלמ"ס.
לטענת המכון האקדמי, בשיטת ניהול זו, הפכה רמ"י את שוק הדיור לספקולטיבי בניגוד לחוק, תוך התעלמות מהצרכים של השכבות העממיות, ומילוי צרכיהם רק עבור העשירונים העליונים. אפילו בניגוד לעמדת מנהל התכנון, שדורש שיווק בהתאם לפילוח הביקושים, בהתייחס על מדיניות הדיור הלאומית.
"כדי לפתור את משבר הדיור ולשפר את מצבה של אוכלוסיית מחוסרי הדיור, התפיסה הרואה במקרקעי ישראל נכס עסקי, החייב להכניס מקסימום ע"ח דיור בהישג יד - חייב להיפסק", טוען עו"ד בירן. "על רמ"י לעבור לתודעה של "נאמנת הציבור", להפנים את חובת הנאמנות שלה לאזרחי ישראל והאחריות שלה לרווחתם. הפתרון היחיד: מדיניות דיור לאומית שתעצב את מדיניות הדיור של מדינת ישראל, שמרכיביה הבסיסיים הם מדיניות התכנון, המקרקעין והמימון, באופן שיפתור את משבר הדיור"
"אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין דירה למחוסרי דירה, בדיוק כפי שאין מחירו של לחם אחיד כמחירו של לחם מחמצת, חלה או לחם קל. כבר כיום יש בידי הרשויות פילוח של כל קרקעות המדינה על־פי ייעודן ומיקומן הגיאוגרפי, וכבר התבצעה הערכת שוויין לפי מחיר ממוצע בעסקאות דומות בתחום המיקום הגיאוגרפי הרלוונטי. תפיסת העולם עליה מושתתים הבסיסים לשמאות הקרקע בישראל חייבת להשתנות. במקום שמחיר הדירה ייגזר ממחיר הקרקע - מחיר הקרקע יחושב לפי זהות צרכני המוצר המוגמר. כך, המדינה תישא באחריות המסורה לה ותדאג לפילוח הוגן ומפוזר של מחיר המוצר הסופי - מדירות בהישג יד עבור ציבור מחוסרי הדיור, דרך דירות במחיר בינוני למעמד הביניים ועד לדירות יוקרה עבור העשירונים העליונים".
עד כאן נשמע טוב והוגן, אך האם השיטה המוצעת תעבור את הבחינה המשפטית? החסם המשמעותי הוא חוק חובת המכרזים, הקובע בין היתר, כי המדינה או כל תאגיד ממשלתי, ובכלל זה רמ"י, לא יתקשרו בחוזה לביצוע עסקה אלא על-פי מכרז פומבי הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו.
לדברי עו"ד בירן, חובת המכרזים נהפכה לגורם המשתק את היזמות במקרקעי ישראל ועל-כן מוצע למצוא דרך שמפנימה את הצורך הדחוף בשחרור מהיר של קרקעות רמ"י אשר עומדת מבחינה משפטית בתנאי חוק חובת המכרזים. "המפתח לסלילת דרך זו הוא תקנה המאפשרת מסלול עוקף לתהליך המכרז הפומבי האיטי והמסורבל שמאפשר הקצאה מהירה ורחבה יותר של קרקעות. באמצעות מסלול זה רמ"י תוציא לשוק קרקעות בשלל ערים ברחבי ישראל. קרקעות אלו ישווקו בדרך של ייזום והגרלה, ע"ב פטור ממכרז לזכאים חסרי קורת גג והון עצמי, לפי שומה לדיור בהישג יד".
איך זה יעשה?
עו"ד בירן מציע להעמיד לשיווק 40,000 דונם משטחי ישראל מצפון לדרום אשר ייועדו לחסרי קורת הגג, כ-20,000 דונם ייועדו לבנייה והיתר לצרכי ציבור. "מדובר על שיווק מגרשים קטנים ולא מתוכננים לקבלנים קטנים וחברות בנייה בינוניות במתווה של "אתר-תכנן-ובנה", שיאפשר להזרים במהירות לשוק יחידות דיור בהישג יד (במכר) ויסייע בהנעת הכלכלה הישראלית".
לדבריו שני ציפורים במכה אחת - גם סיוע לענף הקבלנים הקטנים שנדחק הצידה לאורך השנים על-ידי חברות הבניה הגדולות והציבוריות. וכן המסלול האמור, יאפשר נגישות מהירה של קבלנים קטנים וחברות בנייה בינוניות למגרשים קטנים פנויים אשר מצויים כיום בתת ניצול ברשויות המקומיות, תוך הקצאתן לבנייה ייעודית ומפולחת לחסרי דיור בבעלות.
השיווק ומימון הרכישה של הדירה על-ידי הזכאי ייעשו בהתאם לחוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992 המאפשר את מימון הדיור בהישג יד באמצעות משכנתאות מכוונות והלוואות עומדות כמשכנתא חברתית לישראל.
לצרכי המחשה בלבד יאמר: 70,000 יח"ד בדירות של כ- 100 מ"ר, ניתנות לבניה ב- 7,000 בנינים הפזורים על פני כל הארץ בכ- 300 רשויות מקומיות. כל בניין בממוצע הוא בן 12 קומות, כמאה יח"ד דיור בבנין, שניתן לבנות על כ- 3 דונם כל אחד. משמע, על 21 אלף דונם בתוספת של 20 אלף דונם לצרכי הציבור ולתמרוץ הרשויות המקומיות, קבלני המקום והיזמים, וכך ניתן לפתור את בעיית הדיור במדינת ישראל.