ניתוח עסקאות בשוק הדיור שנעשה על-ידי בנק ישראל בין השנים 2015-2022 מלמד שתוכנית "מחיר למשתכן" היטיבה עם הזכאים שרכשו דירות בהנחה בשיעור של 26-40 אחוז, כאשר רוכשי הדירות באזורי הביקוש נהנו מההנחות הכספיות הגבוהות ביותר.
עם זאת, מהמחקר הגדול שנערך על-ידי הבנק עולה עוד כי אותו סבסוד ממשלתי בדמות תוכניות מוזלות של מחיר למשתכן ומחיר מטרה - גרם לייקור מחירי הדירות בשוק חופשי, בעיקר ביישובים בהם חלקן של הדירות המוזלות היה גבוה.
באמירה בלתי מתפשרת נכתב בדו"ח בנק ישראל: "למרות השפעה פוטנציאלית ממתנת של התוכנית על המחירים בשוק הדיור, כשבוחנים את שינוי מחירי הדירות בפועל בתקופה זו מתברר שבכל היישובים אשר נמכרו בהם דירות במסגרת התוכנית עלו המחירים בשיעור מצטבר של 8% עד 90%. נתונים אלה מראים שדירות אשר נמכרו בשוק החופשי, חדשות ומיד שנייה, התייקרו במידה שביטלה את ההשפעה הממתנת של התוכנית "מחיר למשתכן" על שוק הדיור".
תוכנית מחיר למשתכן צמצמה את היצע הדירות בשוק חופשי
מהדו"ח עולה עוד, כי ההנחה הממוצעת הגלומה במחירי הדירות של ארבעה חדרים שנמכרו בתמיכה ממשלתית בשנת 2022 נעים בין 308 אלף שקל בלבד במחוז הצפון לכ 1.2מיליון שקל במחוז תל אביב. אך מלבד הפרויקטים המוזלים, כמה באמת שילמו רוכשי הדירות בשוק חופשי?
בבדיקה נוספת שנעשתה בבנק ישראל עולה עוד כי: "על-פי תוצאות האמידה יש קשר חיובי מובהק בין שינוי מחירי הדירות שנמכרו בשוק חופשי לבין שיעור העסקאות שנמכרו בתוכנית "מחיר למשתכן" ביישוב. משמע, שביישובים בהם היקף המכירות של הדירות שבתמיכה ממשלתית היה גבוה, מחירי הדירות שנמכרו בשוק החופשי עלו בקצב גבוה יותר מאשר ביישובים האחרים".
מהדו"ח עולה כי התוצאה הזו מוסברת כך שתוכנית "מחיר למשתכן" הגדילה את הביקושים באזורים שבהם הוצעה. "הביקוש של קבוצות הרוכשים שלא היו זכאיות להירשם להגרלות לא ירד. התוכנית, שיועדה לרוכשי דירה ראשונה, למעשה צמצמה את היצע הדירות החדשות לשאר קבוצות הרוכשים - משפרי דיור ומשקיעים - והם נאלצו לפנות לרוב לשוק של יד שנייה, מפני שרק מיעוט משיווקי הקרקעות של רמ"י יועדו לשוק החופשי. דבר זה תרם לעליית מחיריהם. גם חלק מרוכשי דירה ראשונה שהחליטו לא להשתתף בהגרלות, או השתתפו ולא זכו, נאלצו לרכוש דירות בשוק החופשי. יזמים שזכו במכרזי "מחיר למשתכן", שבהם היו דירות למכירה בשוק החופשי, ייעדו לשוק זה בעיקר דירות מיוחדות ויקרות".