מה הסוד שלחש באפט לפטרסבורג?

שואלים אותי הרבה זמן מה הטייקון וורן באפט לוחש לי באוזן? אולי הגיע הזמן לגלות את הסוד (ואולי לא), אני רק ארמוז שזה מתקרב מאד לאימרה מאד מפורסמת שלו: "אנחנו בפשטות מנסים להתחיל לחשוש כשאחרים תאבי בצע, ולהפוך לתאבי בצע כשאחרים חוששים".

מה כל זה אומר על שוק הנדל"ן? היו לי שיחות לא מעטות עם באפט כשליוויתי את עסקת 'ישקר' של חברי המנוח איתן ורטהיימר. באפט תמיד אמר שהמפספסים הגדולים בהיסטוריה הם אלו שלא ראו את ההזדמנויות שיושבות להם מול העיניים.

הביטו על שוק הנדל"ן. מחירים הזויים, ביקושים אדירים ועסקאות עתק למחירי דירות שרק לפני עשור, בעת המחאה החברתית של האוהלים, אמרנו שהגיעו לשיא. מאז עלו ביותר ממאה אחוזים במקרה הטוב.
רק לפני שנה וקצת המחירים היו ב-20% זולים יותר והריבית היתה אפסית וכבר אז אמרנו לכמה עוד אפשר לעלות במחיר. אז חברים אפשר גם אפשר - כשבתחנה המרכזית הישנה של תל אביב המחירים כבר מתקרבים ל-60 אלף שקל למ"ר בפרויקטים חדשים.

לעומת לפני כשנה, אנחנו ב-mood של ירידות, אבל בכמה באמת ירדו המחירים? פה מבצע שם מבצע. לא ממש. וגם 200-300 אלף שקל פחות, זה רק תיקון צבע פעוט.

הענין הוא שאין ביקושים. ופה בדיוק נכנסים למשנה של באפט. אין ביקושים. השוק עוצר. השוק בקיפאון. לא ממהרים למכור אלא אם צריכים.

בואו ננתח את המצב: התשואה מדירה להשקעה נמוכה היום מזו שתקבלו בבנק. זו האמת. אבל מצד שני, היצע וביקוש. הביקושים הכבושים אדירים. אנשים צריכים דירה. ברבעון האחרון של 2022 נרשמה ירידה של 23% בהתחלות בנייה לעומת אשתקד. גם מכרזים חדשים לבנייה נותרים ללא קבלנים.
הממשלה גם עוד לא ממש התיישבה וסיימה מזמן את ימי החסד שלה כלפי הדיור. בלי מדיניות ברורה מצוקת הדיור תגבר.

אז מה יקרה? המחירים ימשיכו להתאזן ולרדת. אנשים יתבצרו בציפיה לירידת מחירים. קבלנים לא יגשו למכרזי שיווק קרקעות. ההיצע יילך ויקטן והממשלה תגמגם עד הודעה חדשה. והמחירים? בסוף לא יהיה מנוס מעליות. אבל אנשים ימתינו ובתופעות העדר יקנו, כשהמחירים יעלו בחזרה. היינו בסרט הזה.

מה אני מציע? אל תמהרו. זה נכון. המחירים יירדו. אבל אם מצאתם דירה, מצאתם הזדמנות - לכו עליה. בטוח שלטווח הארוך לא תצטערו. כל דירה היא מוצר ייחודי, ובניגוד לרכב דומה לה כבר לא תמצאו.