האסון המזעזע בטורקיה והחשש למשבר דומה בישראל, עקב מיקומה על השבר הסורי אפריקאי - העלו את נושא חיזוק מבנים ישנים ושימורם מפני רעידות אדמה לכותרות, כשהביקורת על התמ"א לא תמה ומעלה סימני שאלה רבים בנוגע למוכנות של ישראל לרעשי אדמה ואסונות טבע נוספים.
עם זאת, במידה ואתם גרים בבניין, איך נאמר בעדינות, שלא עובר מסך - חוששים לביטחונכם וישנים בלילות האחרונים מאז האסון עם עין אחת פתוחה, תוך חשש אמיתי לעמידותו של הבניין לאורך זמן - תדעו שיש מספר דרכים לעזור לרוגע הנפשי שלכם, לעמידותו ולמראהו החיצוני של הבניין המתפורר שלכם, מבלי להמתין במשך שנים לתמ"א המיוחלת ועמוסת הבירוקרטיה, אם בכלל תמצאו קבלן שיחשוב כי הביטחון שלכם כדאי כלכלית.
כזכור, רק לפני שנה וחצי, בספטמבר 2021, קרס בניין מגורים בחולון, יממה לאחר שדייריו פונו, עקב סדקים משמעותיים שהתגלו במבנה, והתרעות לסכנה ממשית לחייהם. התרעות אלו, התבררו כאמור כנכונות, כשהבניין קרס פחות מ-24 שעות לאחר פינוי הדיירים, ותוך כמה רגעים איבדו 32 משפחות את ביתן ורכושן.
זהו לא המקרה הראשון בו בניין ישן קורס. אז נכון, הפעם לדיירים עוד היה "מזל", ועיריית חולון פינתה אותם בזמן. אך האם לסמוך על המזל זו אסטרטגיה נכונה כשמדובר בחיים שלנו? כמובן שלא.
אז איך הופכים את הבניין הישן שלנו למקום בטוח יותר לחיות בו, ועל הדרך פותחים לו אינסטגרם כדי שיוכל להשוויץ בלוק החדש?
פנינו לאורי שולמן, מנהל מקצועי בחברת מרום - שיקום ואיטום מבנים בע"מ, כדי שיסביר לנו כיצד לזהות בזמן הנכון האם המבנה שלכם זקוק לשיפוץ, חיזוק או חידוש.
"רוב האנשים חושבים כי מבנה מסוכן הוא מבנה רעוע שנמצא רגע לפני קריסה מידית, אומר אורי, "מבנה ישן ועזוב שאנחנו רואים בצידי הדרך, שהעשבים השוטים גדלים בו בפראות ומצביעים על הזנחה מתמשכת. עם זאת, ההגדרה של מבנה מסוכן רחבה יותר, ואנשים רבים בכלל לא מודעים לעובדה שהם חיים במבנה המסכן את חייהם וחיי ילדיהם".
לדברי אורי מחברת מרום, "כיום יש בישראל אלפי מבנים הזקוקים לשיפוץ ותחזוקה על מנת לשמר את תקינותם. היו מקרים של מבנים שהדיירים אפילו לא מודעים לכך שהבניין בו הם חיים מוגדר כמבנה מסוכן, ומגלים זאת רק כאשר הם מבקשים למכור את הדירה ומתברר שהרוכש לא מקבל משכנתה עבורה, או גרוע מכך - לאחר שקורה אסון והם מגלים שהבניין לא מבוטח".
לפני הכל - איך אדע אם המבנה שלי מסוכן או זקוק לשיפוץ?
מבנה מסוכן הינו מבנה אשר הוגדר על ידי הרשות המקומית או גורמי המקצוע כבעל ליקויים חמורים המהווים סכנה ממשית לגרים בו, ולאנשים המגיעים אליו או מסתובבים סביבו.
ברוב המקרים, שלושת הסעיפים על פיהם ייקבע כי המבנה מסכן חיי אדם, הם: בניין בעל מבנה הנדסי פגום, המצביע על בנייה גרועה מהיסודות; מבנה המסכן את בריאותם של הדיירים, למשל מכיל אריחי אסבסט; מבנה המסכן עוברי אורח או דיירים ברחוב, למשל אריחי חיפוי שעלולים ליפול בפתאומיות מהבניין אל הרחוב.
"בכל עירייה יש מחלקת הנדסה שתפקידה לסרוק את המבנים הישנים שיש בעיר ולבדוק את התקניות שלהם," אומר אורי מחברת מרום, "במקרים בהם הרשות המקומית החליטה שהמבנה מוגדר כמבנה מסוכן, היא בדרך כלל תוציא צו לשיקום מבנים מסוכנים, או במקרה החמור יותר צו הריסה למבנה. יש צווים שהם ללא דיחוי, ובמקרה כזה קובעים פינוי של הדיירים, לדוגמה, הבניין בחולון. ברוב המקרים, דרישת הצו לתיקון ליקויים בפרק זמן של עד 60 יום".
עוד, אומר אורי, "במידה ואתם חושדים מכל מיני סיבות שהבניין שאתם חיים בו עומד בהגדרה של מבנה מסוכן, או מעוניינים לדעת את מצב תקינותו של הבניין, כדאי לכם לעשות שני דברים, הראשון הוא לפנות לעירייה ולבדוק האם קיים עליו צו מבנה מסוכן. כמו כן, רשימת המבנים המסוכנים נמצאת באתר העירייה".
"במידה ולא קיים, ואתם עדיין חושדים, או שלא התבצעה בדיקה תקופתית ב-10 השנים האחרונות, תוכלו להזמין חברה מקצועית המתמחה בחיזוק ושיפוץ מבנים. החברה מבצעת סריקה ראשונית על הבניין טרם הצעת המחיר, ובהמשך גם תסייע לכם לקבל חוות דעת של מהנדס קונסטרוקטור, מה שיעזור לכם להחליט באופן סופי מה הצעד הנכון ביותר עבור הבניין שלכם, ובעיקר עבור הבטיחות שלכם ושל הילדים שלכם".
התברר לי כי המבנה בו אני חי מוגדר כמסוכן - מה עכשיו?
מרגע קבלת הצו המכריז המבנה בו אתם חיים כמבנה מסוכן, חשוב לפעול מהר ולהתקשר עם גורמי המקצוע לצורך שיקום המבנה - מדוע? 3 סיבות עיקריות:
הסיבה הראשונה: כמובן, החיים שלכם ושל המשפחה שלכם. חשוב שתזכרו שהאחריות היא קודם כל ולפני הכל שלכם, לא של העירייה ולא של גורמי המקצוע.
לדברי אורי מחברת מרום, "רוב הישראלים אומרים 'נדחה את החיזוק ונעשה תמ"א בעוד כמה שנים', אבל הם לא מבינים שלפעמים יש צורך ממשי בחיזוק המבנה. ברוב המקרים אנשים לא מבינים שמדובר פה בסכנת חיים ממשית, והם לא מתעוררים עד שחס וחלילה קורה אסון".
"אז נכון, תמ"א זה תהליך ארוך ומסורבל שנורא קל לדחות, אבל זה לא אומר שצריך לחיות בסכנה עד אז, או להזניח את הטיפול במבנה. המסר הוא, שלא צריך להמתין לתמ"א, יש דברים נוספים שאפשר לעשות כדי לחזק את המבנה, וזו האחריות הפרטית של בעלי הנכסים במבנה לדאוג לזה".
הסיבה השנייה: כיוון שכל פגיעה בגוף או ברכוש שנגרמה מהמבנה תהיה באחריות הדיירים ועלולה להסתיים בפגיעה בעוברי אורח, וכן תביעת נזיקין ותשלום פיצויים גבוה מאוד.
"הסכנה קיימת גם במבנים חדשים יותר", מסביר אורי מחברת מרום, "בניינים מחופי אבן, פסיפס וכו', היום חיפוי פסיפס כבר לא בתקן כיוון שהוא נושר מקירות המבנה ומהווה סכנה ממשית למשתמשים בו. יש אלפי בניינים כאלו כיום, בעיקר באזור המרכז".
הסיבה השלישית: מרגע קבלת הצו, לא יתבצעו תהליכי מכירה או קנייה של דירות בבניין המגורים, וכן לא ניתן יהיה לקבל משכנתה לצורך רכישת נכס במבנה, כך שמתקיימת פגיעה בהתנהלות הכלכלית של הדיירים ומומלץ לצמצם אותה ככל הניתן.
"בנק לא יתן משכנתה לרכישת דירה בבניין שיש עליו 'צו מבנה מסוכן', וחברת הביטוח לא תבטח את המבנה. קורה גם שלפעמים הדיירים לא מודעים לכך, עד שאחד הדיירים מבקש למכור את הדירה שלו ורק כך מגלים על קיומו של הצו והעיצומים המוטלים בעקבות זה על הדיירים".
"במבנה העונה להגדרה של מבנה מסוכן יש לטפל בהקדם האפשרי", מדגיש אורי מחברת מרום, "כלומר, לתקן את הליקויים, אם ניתן בעזרת שיפוץ המבנה וחיזוקו, או להרוס את המבנה ולבנות אותו מחדש באמצעות תמ"א 38. לפעמים זו האופציה היחידה, למרות שהיום מדובר במקרים נדירים בהם אי אפשר לשפץ את המבנה".
לאחר שבוצעו כל התיקונים על ידי החברה המקצועית ובעלי המקצוע, יוזמנו שוב מהנדסים מהמחלקה לטיפול במבנים מסוכנים על מנת לבדוק שהנכס בטוח לדיירים ולסובבים אותו וכמובן לבטל את הצו המכריז על המבנה כמבנה מסוכן.
יופי פותח דלתות: מה מבחינת שיפוץ חיצוני של הבניין?
הידעתם? שיקום מעטפת בניין ושיפוץ בניין חיצוני הינם שני דברים שונים. בעוד ששיפוץ בניין חיצוני מתייחס לתיקון תקלות שונות והשבחת ערך הנכס, כשמדברים על שיקום מעטפת בניין מתכוונים בראש ובראשונה לשיפוץ שנועד לחזק את המבנה עצמו.
בעלי דירות המעוניינים לבצע שיפוץ בניין חיצוני עושים זאת מכמה סיבות: בלאי טבעי במראה החיצוני של הבניין, נפילת אריחי חיפוי במקומות שונים, סדקים בקירות החיצוניים, נזקי לחות וכמובן הרצון להעלות את ערך הדירות.
"ככל שחולף הזמן," אומר אורי, "נוצר בלאי טבעי במעטפת החיצונית של הבניין. הבלאי במעטפת הבניין משפיע באופן ישיר על שווי הנכס וככל שיש יותר מרכיבים ישנים, אשר משפיעים על איכות ונראות הנכס - כך יושפע גם המחיר של הנכס".
"סדקים בקירות, חדרי מדרגות ישנים, אריחים לא תקינים, מעקות מתקלים, או שבילי גישה לא תקינים. כל אלו מורידים מערכו של הנכס. לכן, תהליך של שיקום מבנים מאוד נהוג בימינו, לצורך העלאת איכות החיים של תושבי הבניין, אך גם להשבחה ולהעלאת ערך הנכס".
"ברוב המקרים, בעלי הדירות בבניין מבינים את החשיבות הגבוהה בשיפוץ חיצוני של המבנה" ממשיך אורי, "אך למרות רצונם, הם נמנעים מביצוע שיפוץ חיצוני לבניין, או מנסים לדחות את השיפוץ כמה שניתן, כיוון שהם מפחדים מרעש, אבק ולכלוך, ואף מסכסוך עם שכנים סרבנים. עם זאת, לא כל שיפוץ בניין חיצוני חייב להיות גדול ומסובך".
קיימים כמה סוגים של שיפוץ בניין חיצוני
שיפוץ בניין חיצוני כללי;
שיפוץ מסוג זה משפצים את כל חלקיו של הבניין החל מהגג ועד החניות. השיפוץ יכלול טיפול ותיקון של הצנרת חיצונית (מרזבים, ניקוזים ובורות ביוב), צביעה ואיטום של הקירות וכמובן תיקון החניה. יש בניינים שאף ישדרגו את מראה הלובי ואת תיבות הדואר.
על מנת לבצע את השיפוץ יותקנו מסביב לבניין פיגומים, או ייעשה שימוש בבמות הרמה שיעברו בין הקומות, בהתאם להתקדמות השיפוצים. לרוב, ימשך השיפוץ מספר חודשים בודדים, ולעיתים הוא יכול להימשך גם שנה. כמובן שמשך העבודה תלוי בגובה הבניין, בתיקונים הנעשים ובתנאי מזג האוויר.
שיפוץ בניין חיצוני חלקי;
בשיפוץ מסוג זה מתקנים בכל פעם בעיה אחרת, כך שמשך התיקון הוא לרוב קצר יותר, פחות מלכלך וכמעט ולא מרעיש לשכנים. אחד מהתיקונים הנפוצים בשיפוץ בניין חיצוני חלקי הוא איטום סדקים, אשר נעשה בקלות, במהירות וללא רעש או לכלוך.
בדרך כלל אין צורך בפיגומים לביצוע שיפוץ מסוג זה, היות ומשתמשים באנשי מקצוע הגולשים ברצועות סנפלינג מהגג.
שיפוץ בניין חיצוני נקודתי;
בשיפוץ מסוג זה מתקנים אזור נקודתי או בעיה נקודתית. לדוגמה, הרחקת יונים או זיפות גג. גם במקרה זה ניתן לבצע את התיקון על ידי אנשי מקצוע הגולשים ברצועות סנפלינג מהגג.
"נושא נוסף שחשוב להכיר כשמבקשים לבצע שיפוץ בניין חיצוני, הוא נושא הסכמת הדיירים," אומר אורי מחברת מרום.
"כאשר רוצים לבצע שיפוץ חלקי או נקודתי, ברוב המקרים, לא צריך לקבל את אישור כל בעלי הנכסים בבניין, אלא ועד הבניין מנהל את אופן ביצוע התיקון ובוחר את החברה המבצעת כראות עיניו".
"עם זאת, כאשר נערכים לקראת שיפוץ בניין חיצוני כללי, יש לכנס אספת דיירים המפרטת מהם התיקונים או השיפורים שיש לערוך במסגרת השיפוץ. במקרה כזה, הסכמה של 80% מהדיירים בבניין - מחייבת את כלל הדיירים בבניין. ברגע שזה קורה, ייבחר ועד דיירים שתפקידו יהיה לנהל את הקשר מול החברה המקצועית. על חברי הועד להציג בפני הדיירים מספר הצעות מחיר לשיפוץ ולטפל בהוצאת השיפוץ לפועל".
שיפוץ מבנים ישנים - הוצאה או השקעה?
כפי שכבר הבנתם, האחריות על תיקון המבנה המסוכן חלה על בעלי הדירות, היות ומדובר בנכס פרטי. כך גם האחריות על התשלומים שיידרשו לשיפוץ וחיזוק המבנה.
במידה והוצא צו מבנה מסוכן על ידי העירייה, היות ושיקום מבנים מסוכנים צריך להתקיים כמה שיותר מהר, מאפשר הצו ארכה של עד שלושה חודשים לגיוס כספים, איתור קבלן המתמחה בשיקום מבנים מסוכנים ומהנדס עצמאי שילווה את כל התהליך.
כמו כן, כיוון שמדובר בהוצאה כספית גדולה לעתים, חשוב לדעת כי חברות מנוסות בתחום מציעות גם אפשרויות מימון עם פריסה רחבה, ואף סיוע במציאת הלוואה בתנאים טובים בחלק מן המקרים.
"כמובן שאפשר להסתכל על זה גם כהשקעה" מדגיש אורי, "חידוש ושיפוץ מבנים ישנים הוא אמנם הוצאה מיידית, אך השקעה לטווח ארוך מבחינת שמירה על איכות החיים של הדיירים, העלאת מחיר הנכס הפרטי של כל אחד מבעלי הדירות בבניין ושל הבניין עצמו".
"אני מאד מקווה שאנשים יתעוררו לפני האסון הבא"
"לסיכום", אומר אורי מחברת מרום, "המסר שהכי חשוב לי להעביר, במיוחד בימים אלו, הוא שזו קודם כל אחריות של הדיירים לוודא שהמבנה בו הם גרים מספיק בטיחותי. אתם חייבים להבין שלא מדובר פה במותרות, אלא בהכרח. לא משנה אם הבניין נראה שמור, עליכם לערוך בדיקה תקופתית כל 10 שנים. זו אחריות שלכם, לא של העירייה ולא של גורמי המקצוע - תבינו שהחיים שלכם בידיים שלכם בלבד".
"עם זאת, לצערי," ממשיך אורי, "ברוב המקרים ועד הבית או הדיירים אינם מודעים בצורך ובחשיבות של ביצוע בדיקה תקופתית. אמנם יש עלייה בביקוש לבדיקת מבנים, בגלל הנושא של רעידות האדמה שעלה לכותרות והחשש המוצדק שהוא מעלה, אך השגרה העמוסה גורמת לנו לשכוח מהר מאד ולהמשיך לגור בבניין לא בטיחותי עוד מספר שנים, עד שיום אחד העירייה מבקשת מהדיירים לפנות את בתיהם בהקדם האפשרי, כפי שקרה בחולון לדוגמה. אני מאד מקווה שאנשים יתעוררו לפני האסון הבא".