יותר מארבע קירות: המדריך לבניית בית חלומותיכם

כאן בניתי את ביתי בשתי ידיים: ישראלים רבים מוותרים על בניית בית חלומותיהם מתוך מחשבה שהדרך לנדנדה, העצים והפרחים בגינה המטופחת ארוכה ורצופת מכשולים.

לא נבטיח לכם כאן הבטחות שווא, בניית בית פרטי בישראל אינה דבר של מה בכך, ולעיתים אף עלולה להיות מייגעת, מלאה בבירוקרטיה וכן להימשך זמן רב, אבל מי אמר שזה פשוט להגשים חלומות?

ובכל זאת, דבר אחד אנחנו כן יכולים להבטיח לכם - בעזרת תכנון נכון, למידה מראש וקבלת הכוונה וייעוץ ממומחים בתחום, המסע הזה יכול להיות אפילו מהנה מתחילתו ועד סופו.

במדריך הבא, המחולק לחמישה שלבים, תוכלו למצוא תשובה לאחת השאלות הנשאלות ביותר: איך בונים בית פרטי בישראל ונשארים שפויים?

כאמור, השלב הראשון והחשוב ביותר, שאותו אתם בעצם מבצעים ברגעים אלו ממש עת קריאת מילים אלו, הוא שלב ההכנה המקדימה, והוא מתרכז אך ורק בצד המנטלי של התהליך - הבינו לקראת מה אתם הולכים. התכוננו למסע שאתם נכנסים אליו.

בשלב זה עליכם לקרוא מאמרים מקצועיים בתחום בניית בית פרטי בישראל, סיפורים אישיים של אנשים חולמים בדיוק כמוכם שחוו את המסע שאתם נכנסים אליו כעת, להאזין להרצאות, להתייעץ עם מומחים בתחום וכל מה שיעזור לכם לספוג כמה שיותר מידע. חשוב שבשלב זה גם תסכמו הכל ותחליטו החלטות, אם נוח לכם בכתב ואם לא אז תעשו לעצמכם סדר בראש, קיבעו קווים מנחים למסע והציבו קווים אדומים שאותם לא תתפתו לחצות בשלבים הבאים.

הדבר החשוב ביותר שעליכם לזכור הוא: אל תחששו לקחת את הזמן בשלב ההכנה המקדימה. רק כאשר תרגישו שאתם באמת מבינים בצורה הטובה ביותר מבחינתכם את התהליך שאתם הולכים לעבור כזוג וכמשפחה, ומודעים לכל האפשרויות העומדות בפניכם, הרשו לעצמכם להמשיך לשלבים הבאים, בהם עליכם לבחור את מיקום הנכס ולגייס את אנשי המקצוע שיעצבו ויבנו את בית חלומותיכם.

אז איפה חלמתם שבית החלומות שלכם יהיה ממוקם? על עשרות דונם קרקע במושב בשרון? או בכלל באחת מהשכונות החדשות בערי הפריפריה? אחד השלבים החשובים בבניית בית פרטי הוא בחירת המגרש עליו יעמוד בגאון בית החלומות שלכם.

בשלב זה גם תבינו דבר חשוב, מגרש הוא לא רק חלקת אדמה פנויה שאפשר לבנות עליה בית. יש כל כך הרבה פרמטרים שחשוב לבחון ולוודא טרם רכישת המגרש, כולל רישוי הבנייה, תכנון ופיקוח ועוד. על כן, חשוב מאד להיעזר כבר בשלב זה באנשי מקצוע ומומחים בתחום, כמו עורך דין, אדריכל ומפקח בנייה, שידעו לעשות את התחקיר הדרוש על השטח עצמו וסביבתו ולעזור לכם להחליט האם זהו המגרש האופטימלי לבניית ביתכם.

בעזרת התחקיר תוכלו לגלות את מצב המגרש והטופוגרפיה שלו, המיקום הסופי של הבית מבחינת עבודות פיתוח (מילוי ופינוי אדמה), נגישות למגרש, האם המגרש חוקי עם רישיונות בנייה וללא חריגות, וכמובן את הסביבה המקיפה את המגרש, כדי לוודא שלא הולכים לבנות מול הבית העתידי שלכם בית ספר או כביש ראשי. כמובן שגם אם תחליטו לרכוש את המגרש למרות הדברים שהתגלו בתחקיר, תמיד תוכלו להתמקח עם המוכר ולהוזיל את העלות שהוא דרש טרם התחקיר.

בשלב זה עליכם להבין מהו ההון העצמי אותו תוכלו לאסוף לטובת הפרויקט ומהי העלות הכוללת המשוערת לבניית בית החלומות הנכסף. הכינו דו"ח אפס של עלויות לפי שלבים כדי להעריך את שווי הפרויקט. התקציב הסופי צריך להיות מורכב מהעלות הכוללת של רכישת הקרקע, כולל מיסי מקרקעין והיטלים למיניהם, מהתשלום המוערך לאנשי המקצוע לתכנון ובניית הבית כולל הוצאת ההיתרים הדרושים.

כמו ברכישת בית חדש מקבלן או דירה יד שניה מאדם פרטי, ברוב המקרים גם בבניית בית ההון עצמי אינו מספיק ויש צורך בלקיחת משכנתה מהבנק. משכנתה לרכישת קרקע ובניית בית מזכירה במבנה שלה את המשכנתה הרגילה והמוכרת לכולנו. אולם, ההבדל העיקרי נמצא בתהליך קבלת סכומי הכסף של ההלוואה, כאשר הבנק מעביר אותו אל הלווה במספר פעימות, בהתאם להתקדמות הבנייה ולהעמדת ביטחונות חדשים בכל שלב. כלומר, הבנק מעניק ללווה את הסכום הדרוש לכל שלב בתהליך בנייה, והאחרון יצטרך מצידו להוכיח התקדמות בפועל כדי לקבל את הסכום אותו הוא מבקש לשלב הבא.

לדוגמה, בשלב הראשון תוכלו לקבל משכנתה עבור רכישת המגרש בלבד. כאשר תרצו לקחת משכנתה נוספת גם עבור הבנייה עצמה, תצטרכו להציג לבנק תוכניות ואישורים מלאים, אשר ניתנים מהרשות המקומית ומגורמים נוספים. בלעדיי אלה, הבנק לא יאשר לכם משכנתה נוספת להמשך הבנייה.

הגעתם לשלב הרביעי? איזה כיף לכם. שלב תכנון הבית הוא השלב במהנה ביותר בבנייה, כי הוא מסמל בעצם שעברתם את שלב המחקר והתיאוריה והתחלתם לעבוד, או יותר נכון להגשים חלומות. על מנת להתחיל בתכנון, עליכם לבחור קודם את אנשי המקצוע שיעזרו לכם לבנות את בית חלומותיכם, ואם להיות רציונליים, לבחור את זה שינצח על המקהלה, קרי מנהל הפרויקט.

כדי להגביר את השקט הנפשי בתקופה לחוצה גם כך, חשוב מאד לבחור איש מקצוע אחד שילווה אתכם בכל שלבי התכנון ועד שלב מסירת המפתח. אנשי מקצוע שיכולים לעשות זאת הם מהנדסים, אדריכלים, מנהלי עבודה, מפקחי בניה וכל איש מקצוע מתחום הבנייה, שמכיר את העבודה וליווה לפחות פרויקט אחד מסוג זה בעבר. מנהל הפרויקט שתבחרו הוא האדם שידאג לתרגם את חלומותיכם למציאות - הוא יברר כיצד אתם רואים את הבית לנגד עיניכם, יתכנן ויוציא לפועל את תכנית הבנייה, יעזור לכם לבחור את יתר אנשי המקצוע לבניית הבית וידאג להשגת היתרי הבניה הדרושים.

למעשה, מנהל הפרויקט ישמש כאיש הקשר שלכם מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כמובן שעליכם לבדוק היטב מי הוא איש המקצוע שאתם בוחרים לעבוד איתו ושהוא מחזיק ברישיון מתאים בתוקף, ולא להסתמך על תחושה אישית בלבד. לאחר שבחרתם את מנהל הפרויקט - נותר לכם רק לראות כיצד הפנטזיות שלכם רוקמות עור וגידים והופכות למציאות. תיהנו מזה.

טופס 4, או בשמו המלא - טופס אישור אכלוס, הוא אחד האישורים הסופיים בתהליך הבנייה של הבית, והוא ניתן לכם רגע לפני מסירת המפתחות לדירה החדשה. מדובר בטופס חשוב ומכריע במיוחד שבאמצעותו מצהירה הרשות כי ביתכם בטוח ומתאים לאכלוס, ושניתן לחברו לתשתיות כמו מים, חשמל וטלפון.

תהליך הוצאת הטופס יכול להיות מסובך ולקחת חודשים רבים או פשוט וקל, בעזרת הכנה נכונה מראש, ולקחת שבוע. חוסר ידע עלול לעכב משמעותית את ההליכים. במידה והבנייה אינה תואמת את היתר הבנייה שהוצא, לדוגמה, הרשות לא תנפיק טופס 4 וההליך יעוכב עד להסדרת הצעדים. על כן, חשוב להיוועץ עם יועצים ומומחים בעולם הנדל"ן שיכינו אתכם היטב לתהליך.

לסיכום, כפי שאתם יכולים להבין מהמדריך - בניית בית פרטי אינה דבר של מה בכך. הדבר דורש הכנה מוקדמת ומעמיקה והמון אורך רוח בשלב התכנון והבנייה. זיכרו, כי כאשר הדברים נעשים בצורה מקצועית ובליווי אנשי המקצוע הנכונים שלב אחר שלב - תוכלו לצפות למינימום תקלות והפתעות העלולות להוביל לחריגה מהתקציב שהקצבתם לעצמכם בתחילת הדרך.

בהצלחה!