הסוף לסרבני התמ"א? דרשו מיליונים תמורת הסכמתם וחויבו בהוצאות משפט

רעידות האדמה האחרונות, שזרעו הרס רב וגבו אלפי קורבנות בטורקיה ובסוריה, הזכירו לרבים בציבור הישראלי עד כמה חשוב יישומה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים והתחדשות העירונית באמצעות ביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.

אלא שלא אחת, פרויקטים שכאלה, הנזקקים להסכמה של רוב הדיירים בבניין, סובלים מעיכובים של שנים בגלל דיירים בודדים המתנגדים לביצוע, מסיבות שונות ומשונות.

השבוע הגיע אל קיצו מאבק ארוך אותו ניהלו בעלי דירה בבת ים, סרבנים לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בבניינם, נגד שאר הדיירים בבניין.

את הדיירים בבניין ייצג עו"ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות'. לדבריו, בשנת 2016, החליטו דיירי הבניין שדי להם ממגורים בבניין ישן, רעוע ומסוכן, והתקשרו עם חברת בנייה בהסכם תמ"א 38/2, שמשמעותו - הרס הבניין מן היסוד, והקמת בניין חדש תחתיו, שייהנה משלוש קומות נוספות, חניה מרווחת, מרחבי הגנה דירתיים ושטח דירתי משופר.

לדברי עו"ד יוזוק, במסגרת ההסכם בין הדיירים ליזם, נקבע כי דירת הגן בפרויקט החדש, שעתידה הייתה להשתרע על פני שטח של 114 מ"ר עם גינה בשטח של 70 מ"ר - תוקצה לאחת מהמשפחות בבניין. שאר הדיירים הסכימו לתנאי זה, ולו רק כדי לא לעכב את הפרויקט.

אך הבקשה להיתר אותה הגיש היזם, לא אושרה על ידי הוועדה המקומית, שדרשה לערוך שינויים בתכנון קומת הקרקע. השינויים שנדרשו הובילו לביטול דירת הגן שיועדה לאותה המשפחה. מספר חודשים לאחר מכן בוטל ההסכם עם היזם, ובהמשך התקשרו בעלי הדירות בבניין עם יזם חדש לצורך ביצוע הפרויקט.

לדברי עו"ד יוזוק, בשלב זה המשפחה, שלה הובטחה דירת הגן רחבת הידיים, סירבה לחתום על הסכם ההתקשרות. כתוצאה מהסירוב, נגררו יתר בעלי הדירות בבניין לסאגה משפטית מתמשכת.

בשל התנגדותה, הגיש עו"ד יוזוק תביעה נגד המשפחה, בשם יתר הדיירים בבניין. בחסות בית המשפט הושג בין הצדדים הסכם פשרה, לפיו המפקח על רישום המקרקעין ימנה שמאי מוסכם, שיעריך את שווי דירת הגן שהובטחה למשפחה, ועל סמך חוות דעתו, היא תפוצה, ותחתום על הסכמתה לביצוע הפרויקט.

אך לדברי עו"ד יוזוק, חוות דעתו של השמאי לא הניחה את דעתה של המשפחה הסרבנית, אשר הגישה בקשה למפקח על רישום המקרקעין לפוסלה. באי כוח המשפחה טענו כי בניגוד למסוכם בין הצדדים, השמאי לא ציין על חוות דעתו את המילה 'טיוטה', ולא העבירה למשפחה להשגות, ולמעשה הוגשה חוות הדעת מבלי שתינתן לבני משפחה כל הזדמנות לטעון את טענותיהם. בהתנהלותו זו, טענו באי כוח המשפחה, פגע השמאי בזכות הטיעון של מרשיו.

המפקח דחה את בקשת המשפחה, וקבע כי בחוות דעתו של השמאי לא נפל כל פגם. כמו כן, קבע המפקח על רישום המקרקעין, כי לדיירים ניתנה הזכות לשטוח את טענותיהם. המשפחה לא אמרה נואש, והגישה בקשה נוספת לפסול את חוות דעת השמאי, אך גם בקשה זו נדחתה על ידי המפקח.

בשלב זה, לדברי עו"ד יוזוק, החליטה המשפחה הסרבנית להמשיך במאבקה, והגישה ערעור על החלטת המפקח, לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.

בערעורם טענו באי כוחה של המשפחה, כי במקום לעמוד על זכותה לקבל את דירת הגן בפרויקט, הסכימה המשפחה לפנות את דירתה, ובתנאי שתקבל תמורה שתאפשר לה לרכוש דירה חלופית שוות ערך לדירת הגן המתוכננת.

אלא שלטענת באי כוח המשפחה, בסכום שבו נקב השמאי, 2.65 מיליון שקל, לא ניתן לרכוש בבת ים אפילו לא דירת חמישה חדרים רגילה. להמחשת טענתם, צירפו המערערים טבלה, ובה עסקאות מכירה של דירות חמישה חדרים חדשות בבת ים, שמחיריהן היו גבוהים משמעותית מהסכום שבו נקב השמאי.

בכתב התגובה לערעור, אותו הגיש עו"ד יוזוק בשם יתר בעלי הדירות בבניין, נטען כי מדובר בערעור טורדני וקנטרני, הנגוע בחוסר תום לב מובהק. לדבריו, מטרת הערעור היא ניסיון נוסף של המערערים למקסם את הרווח הפוטנציאלי מדירתם, תוך "רכיבה" על גבי גל עליות המחירים בשוק הדיור הישראלי.

באשר לטבלת עסקאות הנדל"ן שצורפה לערעור, טען עו"ד יוזוק, כי אין ביניהן לבין דירתם של המערערים דבר במשותף, למעט העובדה שכל הדירות ממוקמות בבת ים. "בכל הכבוד הראוי", טען עו"ד יוזוק, "דירת המערערים ממוקמת בשכונה ותיקה בבת ים, שם מחירי הדירות אינם דומים כלל לדירות במגדלי היוקרה שנבנו בקו ראשון לחוף ימה של בת ים, ועל גבולה של העיר ראשון לציון, ועל כן, אין כל מקום להשוואה".

לטענת עו"ד יוזוק, "המערערים הזדרזו להגיש בקשה לפסילת השמאי, וכל זאת מאחר ששלח, רחמנא ליצלן, את חוות הדעת ולא כתב 'טיוטה' כפי שסוכם. ברור לכל, כי גם בשעה ששלח השמאי את חוות דעתו, עדיין שמורה לצדדים הזכות לשלוח שאלות הבהרה ולחקור את המומחה, כך שקביעותיו אינן סופיות ועדיין עשויות להשתנות בהתאם לתשובותיו לשאלות ההבהרה".

בדיון שהתקיים לאחרונה (6/2/23) בבית המשפט המחוזי בתל אביב, המליצה כבוד השופטת לימור ביבי למערערים לחזור בהם מערעורם, שכן לדבריה, לא מצאה כל פגם בהתנהלות המפקח על המקרקעין, המצדיק את התערבות בית המשפט. המערערים סירבו לבקשתה, והשופטת פסקה כי דין ערעורם להידחות. בנוסף השיתה השופטת על המשפחה הוצאות משפט בסך 15 אלף שקלים.

לדברי עו"ד יוזוק, בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) נדרש רוב של 80 אחוז מבעלי הדירות בכדי להוציא את הפרויקט אל הפועל. דחיית הערעור, משמעותו כי עתה שום מכשול נראה לעין לא עתיד לעצור את מימושו של הפרויקט בבת ים.