מהפך בתחשיב היטלי ההשבחה: עשוי להפחית את התשלום בחצי

לפני מספר ימים נפסקה בירושלים הלכה שמשנה את כללי המשחק בתחשיב היטלי ההשבחה.

פסק הדין מדבר על סיטואציה, בה יש היטל השבחה כתוצאה מזכויות בנייה לשטחי שירות שנתקבלו מתוקף תקנות התכנון והבנייה. השאלות שנשאלו בפס"ד הן: האם בכלל נדרש לשלם היטל השבחה על זכויות כאלו? באם כן מהן הזכויות שנתקבלו? והשאלה השלישית היא, מה הוא המועד הקובע לחישוב אותן זכויות? יש לציין שהמועד הזה מאוד משמעותי, מפני שהוא יכול לשנות את הסכום בסדרי גודל.

פנינו לניר בודנשטיין, שמאי מקרקעין ומרצה בכיר לנדל"ן, שיתן לנו מענה לשאלות.

לפני שנצלול לפסק הדין, רקע היסטורי קצר: עד שנת 1992, כשאושרו תכניות סטטוטוריות או מה שאנו קוראים תב"ע, לא בהכרח היו מצוינות הזכויות לשטחי שירות, כלומר יכול שהייתה תכנית שרשומים בה רק השטחים העיקרים. באותה תקופה נהוג היה בוועדות המקומיות, להוסיף על כל תכנית שכזו בין 10 ל-15 אחוז של שטחי שירות.

ביום אישור תקנות התכנון והבנייה "חישוב שטחים ואחוזי בנייה" משנת 1992, נוצר ציר המחלק את הזמן לשניים, מצד אחד כל התכניות שאושרו עד 1992 ומצד שני כל התכניות שאחרי. התקנות אמרו, שהחל מאותו רגע והילך, כל תכנית חייבת לכלול גם שטחי שירות וגם שטחים עיקרים.

השאלה שנשאלה היא, האם נדרש לשלם היטל השבחה לתוספת שטחי שירות, על הזכויות הנובעות מאותן תכניות ישנות?

זו שאלה לא פשוטה. חוק התכנון והבנייה אומר, שהיטל השבחה ניתן לגבות משלוש סיבות:
1) אישור תכנית, כלומר אישור תב"ע או תכנית מפורטת
2) מתן הקלה
3) אישור לשימוש חורג.

כיוון שהזכויות המדוברות מגיעות מהתקנות, הן לא עונות על אף אחד משלושת הקריטריונים.

העניין הגיע לפתחו של בית משפט עליון בשנת 2000, בפסק דין שנקראת הלכת סמפלסט, בו החליטה השופטת דורנר, שזכויות כאלו נדרשות בחיוב בהיטל השבחה. הרציונל בו נקט בית המשפט היה, כי אישור זכויות חדשות יש מאין משנה את עיקר התכנית או במילותיה, משנה את התכנית מד'עיקרא, ולכן נדרש בתשלום היטל השבחה.

אז למה אני מספר את כל זה? מפני שיותר מעשרים שנה לאחר מכן אנו רואים מקרה דומה.

נמכרה קרקע בעיר חולון, הקונה, אליה ברקול, מבקש להוציא זכויות בנייה לשטחי שירות נוספים, הוועדה המקומית מאשרת את העניין, אך כמובן דורשת היטל השבחה. המקרה הגיע שוב לביהמ"ש העליון, וגם כאן קובע בית המשפט שבגין הזכויות הנוספות נדרש חיוב בהיטל השבחה.

איפה השוני? במקרה האחרון, הרציונל של בית המשפט הוא, כי האפשרות לאישור זכויות בנייה נוספות לשטחי שירות, הייתה קיימת עוד מכח התכניות הישנות שקדמו לתקנות. דהיינו כי מלכתחילה, מקור ההשבחה נבע מאישור אותן תכניות.

אם כך, נוצרת כאן סיטואציה של שני סוגי זכויות, מה שנקרא בשפה המקצועית זכויות מותנות וזכויות מוקנות.

בשלב הראשון בעת אישור התכנית, נוצרו זכויות מותנות. היה ניתן לקבל תוספת שטחים אך רק באישור הוועדה.

כלומר, יש סיכוי שיתווספו שטחים, אך לא בוודאות מלאה וברור שעדיף 'אולי אפשר לקבל' או 'יש סיכוי לקבל', על הוודאות שלא ניתן לקבל כלל. פוטנציאל תכנוני שכזה הוא בעל ערך ומעלה את שווי הנכס.

השלב השני הוא שלב הוצאת היתר הבנייה, בו אותן זכויות מותנות הפכו להיות זכויות מוקנות, כלומר ניתנות למימוש.

מתקבלת סיטואציה שבה זכויות הבנייה מורכבות משני חלקים. לכן, אם כיום נידרש לשלם היטל השבחה, לעומת הלכת סמפלסט הקודמת בה כל הזכויות חושבו ליום הוצאת ההיתר, כלומר מתוקף התקנות - כעת כשמבקשים להוציא זכויות בנייה על אותם שטחי שירות, נידרש לשלם רק על החלק היחסי, החלק שהפך את זכויות הבנייה מזכויות מותנות לזכויות מוקנות, מה שעשוי להפחית את התשלום במקרים רבים, באף יותר מחצי.

אז איך מחשבים את היטל ההשבחה? זו כבר שאלה למקצוענים.