לפי דו"ח הבוחן את פעילות המגזר העסקי בשוק הנדל"ן במחצית השניה של 2022, נראה כי הצינון בהייטק והריבית הגבוהה חלחלו לשוק המשרדים - עם תיקון מחירים של 3% במחירים בממוצע ברוב אזורי התעסוקה בתל אביב.
מצד שני, מה שמנע ירידות מחירים גבוהות יותר, על פי חברת NEWMARK NATAM שהוציאה את הדו"ח, היא תופעת שכירות המשנה שמאוד גדלה בחציון האחרון.
מה היא תופעת שכירות המשנה? חברות הייטק רבות שחזו צמיחה, ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף ההייטק, חברת רבות שלא צמחו וגייסו עובדים כפי שחזו, ביצעו שכירות משנה על השטחים הריקים.
"אנו רואים חברות הייטק שלקחו שטחים גדולים בשיא ההצלחה של ענף ההייטק בזכות התרחבות, גיוסים של הון או של עובדים ועכשיו החברה לא עומדת בתחזיות הצמיחה שלה, בגלל ההאטה של החודשים האחרונים הנובעת מהצטננות השוק" אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת נת"מ.
"החברות לא מחזירות שטחים לבעלי הנכסים, אלא פועלות לשכירות משנה של השטחים שהן לא משתמשות בהן כעת, מתוך ההנחה שההאטה בענף ובשווקים לא תימשך זמן רב. ניתן לראות סימנים ראשונים של ירידת אינפלציה בארה"ב ובשוק מקווים שהמצב ישתפר במהלך או עד סוף 2023".
במבט צופה לתקופה הקרובה, טוענים בנת"מ כי "השווקים בארץ ובעולם נמצאים בעיצומם של שינויים משמעותיים אשר מאתגרים את יכולת ניתוח ההשפעות הישירות וארוכות הטווח על הנדל"ן. עם זאת, להערכתנו בתקופה הקרובה תמשך מגמת ההתמתנות בביקושים ונטייה לתיקון מחירים בכל מגזרי הנדל"ן".
כיצד הצינון בהייטק השפיע על שוק המשרדים בתל אביב?
ירידות מחירים בציר יגאל אלון ובאזור מנחם בגין, שיפוץ מגדלי קלאס B הביא לעלייה בשכירות.
אם בסוף 2021 תל אביב התאפיינה במחירי שכירויות גבוהים אך יציבים שהגיעו עד כ-120 שקל למ"ר, בממוצע בחציון השני של 2022 עומד המחיר הממוצע בעיר על 141.17 שקל למ"ר, אמנם ירידה של כ-5 שקלים למ"ר אל מול החציון הקודם, אך בראיה שנתית עדיין מחיר גבוה יותר, זאת לאחר עליות המחירים הגבוהות במיוחד שהיו במהלך 2021 והמחצית הראשונה של 2022 בעיר.
האזורים הלוהטים ביותר בתל אביב: ציר יגאל אלון, שרשם עלייה של מעל 37% בממוצע בחציון הקודם, כעת רושם ירידה של כ-6.5% לרמת מחיר של 178.33 שקל מ-190 שקלים למ"ר בחציון הראשון של 2022.
ציר מנחם בגין, בו עלו המחירים מ-144 שקל למ"ר בחציון השני של 2021 ל-171 שקל למ"ר בממוצע בחציון הראשון של 2022, עלייה של 30% במחירי השכירות. כעת, בחציון השני של 2022, ירד המחיר ל-159.7 שקל למ"ר - ירידה של כ-7% במחירי השכירות באזור.
כל יתר האזורים גם רשמו מחירים יחסית קרובים עם תיקון קל למטה, בין שני החציונים. אזור הסיטי רשם ירידה של כ-7 שקל למ"ר ובאזור הבורסה פחות מ-3 שקלים למ"ר. ברמת החייל ובית המשפט המחיר נשאר זהה.
דווקא בענף המשרדים מקלאס B ניתן לראות בדו"ח עליות מחיר ממוצעות של מעל 2% וגם עליה קלה ברמות האכלוס. הסיבה העיקרית היא פעילות של שיפוץ בנייני משרדים והתאמתם לדרישות חברות הייטק, שביקשו להישאר במגדל ולהאריך חוזה או לעבור ממגדלים אחרים על מנת להוזיל עלויות.
מה קורה מחוץ לתל אביב?
בכפר סבא, רעננה והוד השרון נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של מאות אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים מאוד טרם קבלת טופס האכלוס.
כך למשל, ניתן לראות כי 75% מהמגדל החדש בפרויקט אינפיניטי פארק ברעננה, הכולל 60,000 מ"ר וצפוי להתאכלס בקרוב - כבר הושכר לחברות הייטק מובילות. מחירי השכירות בפרויקטים מאוכלסים שומרים על יציבות אל מול החציון הקודם ועומדים על כ-81 שקל למ"ר בממוצע ושיעורי האכלוס עומדים על מעל 94%.
נטלי מרשל, נציגת ריט1 ו-ס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, מציינת: "אזור השרון מושך בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ממרכז הארץ, בזכות הקרבה לעובדים המתגוררים בערי השרון ואפשרות לגיוסים קלים יותר בגלל הקרבה של העובדים לביתם. כמו כן, חברות הייטק חזקות שהן וותיקות באזור השרון מחפשות להתחדש ולעבור למגדלים מודרניים יותר שקמו לאחרונה, ומקבלים בימים אלה טפסי אכלוס, בעיקר כאשר מדובר במגדלים חדשים שקמו על תחנת הרכבת. צומת רעננה מרכז הוא אחד האזורים הבולטים במגמה זו, שם מוקמים מספר פרויקטים חדשים שהמרכזי ביניהם הוא אינפיניטי פארק רעננה. מדובר במיקום אידיאלי לחברות הייטק, המייצר אקו סיסטם שלם לחברות ולעובדים שלהם, החל מהפסיליטיס של המגדלים וכלה בשירותים המשלימים שהפארק מציע".
כמו כן, האזור המפתיע בדו"ח הנוכחי במעגל השני, הוא אזור ראש העין (נצבא סיטי) שם קפצו מחירי השכירות למ"ר ב-14.5% מול החציון הקודם מרמת מחיר של 53.6 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022, ל-61.4 שקל למ"ר בחציון שני של 2022.
אזור הרצליה פיתוח גם הוא המשיך להתחזק ומציג רמת אכלוס הכי גבוהה בשרון עם 97.5% כאשר הממוצע של מחירי השכירות עלה מהחציון הקודם בכמעט 4 שקלים למ"ר ועומד על 103.8 שקל למ"ר.
"למרות מצבו הנוכחי של ענף ההיטק ואלמנטים נוספים כמו עלויות מימון גבוהות יותר, אינפלציה גבוה והיצע מימון נמוך יותר מצד הבנקים - החוסן של ענף המשרדים בישראל יציב והוכיח את עצמו מול השפעות כמו מגפת הקורונה על שוק העבודה" מדגיש אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בנת"מ.
"גם אז היו שהספידו את השוק והוא רק צמח אחרי שהעולם למד לחיות עם המגיפה. ישנם גם גורמים המחזקים את שוק זה ותומכים בביקושים בשוק, כמו חברות רבות המחזיקות ביתרות מזומן גבוהות. היצע הקרקעות והנכסים עדיין נמוך ביחס לביקושים, בעיקר במרכז תל אביב. כמו כן, על רקע התפתחות גורמים אינפלציוניים, השקעה בנדל"ן משמשת כגידור לטווח ארוך כנגד סיכוני אינפלציה, בכפוף למשך חוזי השכירות, כיוון שרוב חוזי השכירות צמודים למדד".