איך מתחילים? הצעדים הראשונים של כל משקיע נדל"ן

אם עד לפני כעשור נשמע עולם ההשקעות בנדל"ן כמו אוקיינוס עמוק ומסוכן שרק כרישי הון יכולים לשחות בו - כיום יותר ויותר אנשים מרשים לעצמם ללבוש בגד ים ולקפוץ למים.

זה התחיל ביזמים ומשקיעים צעירים בעלי חזון וחוש עסקי, והמשיך גם לשכירים, בעלי עסקים פרטיים ופנסיונרים המעוניינים לייצר לעצמם הכנסה פסיבית שתגדיל את הביטחון הכלכלי שלהם ותאפשר להם לבלות זמן איכות רב יותר עם הילדים והמשפחה.

במידה והצלחתם לחסוך במשך השנים הון עצמי מכובד, ואתם מסרבים, ובצדק, לתת לו להתנוון בעובר ושב או בתכנית חיסכון בנקאית שתניב לכם תשואה אפסית, או במילים אחרות, במידה ואתם מעוניינים שהכסף שלכם יעשה לכם עוד כסף - תחום ההשקעות בנדל"ן הוא מקום נהדר בשבילכם.

עם זאת, כמובן, כמו בכל תחום, רגע לפני שאתם קופצים למים ומתחילים לשחות, חשוב שתרכשו כמה שיותר ידע תיאורטי שיחסוך לכם טעויות התחלתיות קשות, אשר עלולות לעלות לכם ביוקר.

ריכזנו עבורכם 4 טיפים חשובים שיעזרו לכם לעשות את הצעדים הראשונים בעולם ההשקעות בנדל"ן:

הטיפ הראשון והחשוב ביותר שילווה אתכם בכל עסקה ועסקה בעולם ההשקעות בנדל"ן, ובתחום ההשקעות בכלל, הוא: אין דבר כזה השקעה עם אפס סיכון. אין חיה כזאת. מבטיחים לכם תשואה גבוהה ומובטחת? מעוררים בכם חלומות על התעשרות מהירה? יכול מאוד להיות שמנסים למכור לכם חתול בשק.

ישנו כלל מפתח שאומר שאם משהו נשמע טוב מידי בשביל להיות אמיתי, הוא בדרך באמת כך. על כן, לפני כל עסקה שמריחה לכם קצת חשודה - אל תתביישו לשאול את כל השאלות הרצויות כדי לאמוד את מידת אמינותו של היזם, את הניסיון והמקצועיות שלו. הרחתם קצת זליגה מהרגולציה? תתרחקו.

הטיפ השני והחשוב לא פחות: התכוננו מראש ככל הניתן והכירו את היכולות הכלכליות שלכם. בדיוק כמו במשפט הרוסי המפורסם "קשה באימונים קל בקרב", גם בעולם ההשקעות בנדל"ן כדאי לעבוד קשה טרם היציאה לשטח ולהכין אסטרטגיית השקעה שתלווה אתכם בכל שלב בבחירת ההשקעה הנדל"נית הנכונה והנבונה ביותר עבורכם.

באסטרטגיית ההשקעה תייצרו לעצמכם מסלול עם גבולות. תענו על שאלות כמו מה היא רמת הסיכון שאתם מוכנים אליה, מה הוא התקציב שאתם מסוגלים לעמוד בו בטווח הראשוני להוצאות חד פעמיות וגם בטווח הרחוק יותר להוצאות רב פעמיות, ומה הוא הנכס הנדל"ני שאתם חושבים להשקיע בו (דירה למגורים, משרד או חנות, קרקע, מבנה מסחרי וכו'). כמובן שגם תיקחו בחשבון את עלויות השבחת הנכס - הנחשבת השקעה לכל דבר, אך הבינו עם עצמכם האם זה כסף שתרצו, או תוכלו להרשות לעצמכם, להשקיע אותו.

תנסו גם לחשוב על מיקום הנכס ולתרגם את זה לחישובי זמן וכסף (למשל, אם הנכס ממוקם רחוק ומדי פעם תצטרכו לנסוע לשם, זה יעלה לכם כסף וזמן). כמו כן, חשוב מאוד ואף קריטי לוודא שהעסקה מתאימה ליכולת הכלכלית שלכם ולא תגרור אתכם להוצאות כלכליות בלתי צפויות - אל תתפתו להצעות שנמצאות הרבה מעבר לתקציב ולרמת הסיכון הרצויה שהגדרתם לעצמכם באסטרטגיית ההשקעה.

כמו כן, במידה ואתם לוקחים משכנתה לצורך ההשקעה, אל תשכחו לעשות את החישוב לפי גובה ההחזר החודשי, גובה הריבית (לפי הנוכחית, ולפי תרחישים של עליית ריבית בנק ישראל, מתי זה מפסיק להשתלם לכם?) וכן גובה המסים אותם תצטרכו לשלם על ההכנסה מהשכרת הנכס, אם בכלל.

לאחר שהכנתם אסטרטגיית השקעה, הצבתם לעצמכם גבולות ולמדתם להכיר את הרצונות שלכם ואת יכולותיכם הכלכליות בצורה הטובה ביותר, הגיע הזמן להכיר את השוק בו אתם הולכים להשקיע.

תלמדו היטב את הסיכונים האפשריים ופוטנציאל ההשקעה בנדל"ן בכלל ובכל אזור ואוכלוסייה בפרט. לדוגמה, אם באסטרטגיית השקעה החלטתם שהתקציב שלכם מאפשר לכם להשקיע בדירת סטודנטים בקרבת האוניברסיטה בבאר שבע, תבררו מה הם הסיכונים האפשריים בהשכרת דירה לסטודנטים בב"ש.

האם התחרות הגבוהה מובילה להוזלת דמי השכירות? האם הביקוש לדירות איכותיות גבוה יותר מההיצע הקיים ומחירי הדירות צפויים לעלות? עשו את שיעורי הבית הדרושים טרם היציאה לשטח.

הפנמתם שאין דבר כזה השקעה עם אפס סיכון? ביצעתם אסטרטגיית השקעה אישית ולמדתם את השוק בו אתם מעוניינים להשקיע? מעולה. עכשיו אתם יודעים פחות או יותר מה אתם רוצים, ומבינים את "השפה". השלב הבא הוא לצאת לשטח ולצבור ניסיון מעשי.

איך לימדה אותנו להקת כוורת? אי אפשר ללמוד שחייה בהתכתבות. כמו בהרבה תחומים, גם בתחום הנדל"ן, המורה המושלם הוא הניסיון המעשי הנצבר לאורך השנים. וניסיון כזה, מן הסתם, לוקח שנים לצבור.

על כן, הטיפ הרביעי הוא לשכור את שירותיהם של יועצי נדל"ן בעלי ניסיון במלאכת איתור ובחינת עסקאות נדל"ן בשוק המקומי. אתם בטח חושבים לעצמכם, למה השקעתי את כל הזמן הזה אם בסופו של דבר אצטרך לשלם כסף ליועץ נדל"ן - שאלה טובה, אך המחשבה שגויה.

הטיפים הראשונים נועדו לעזור לכם ללמוד על עצמכם: באיזה אזור, עיר או שכונה תרצו להשקיע, וכמה תרצו, או תרשו לעצמכם להשקיע. כעת, אחרי שלמדתם את כל אלו, תוכלו לדבר עם יועץ הנדל"ן שתבחרו בגובה העיניים, בשפה מקצועית, ויותר מכל - תדעו לבחור נכון.

זיכרו - לעשות את הדברים לבד זה אולי זול יותר על הנייר, כיוון שאתם חוסכים את עלות הייעוץ, אך הדבר לא בהכרח נכון לטווח הרחוק, בטח כשמדובר בעסקה הראשונה שלכם בתחום.

ועכשיו - לכו תכבשו את עולם נדל"ן