הכותרות בימים האחרונים מדברות על צפי לירידות מחירים בשוק הנדל"ן, לאור נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר, לפיהם חודש דצמבר האחרון היה החלש ביותר במכירת דירות יד שניה ב-20 השנים האחרונות.
קולות הפרשנים בשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה מעריכים כי במוקדם או במאוחר - הקבלנים ייאלצו להוריד מחירים בשל הצטברות עשרות אלפי דירות חדשות שעומדות ריקות ולא נמכרו.
למרות זאת, חברות מימון הנדל"ן בישראל מסרבים להתרגש מהנתונים וממליצים לרוכשי הדירות לרדת מהגדר ולא להמתין.
מה הן הסיבות?
הפנינו את השאלה הזאת לטופז דויטש-רם, מנהל הפיתוח העסקי בחברת נובו מילניום, חברת אשראי חוץ בנקאית שעוסקת במימון נדל"ן.
"אל תיפלו למלכודת הזו", קורא טופז דויטש-רם, "ירידה במחירי הדירות זו כותרת יפה, אבל אנחנו חייבים להסתכל על התמונה הרחבה - וכשדברים טובים קורים מהסיבות הלא נכונות, הם רחוקים מלהיות טובים. הירידה המסתמנת במחירי הדירות לא מגיעה מהסיבות הנכונות. היא מגיעה על גבו של משבר כלכלי ועלייה חריגה בריבית ולא בגלל עודף אמיתי בהיצע הדירות".
"כל ירידות המחירים שהיו בחמש עשרה השנים האחרונות נולדו ממצב מלאכותי של אי ודאות, בין אם ממגיפה, תכנית ממשלתית או מיתון עולמי - ולא מהגדלת היצע הדירות לתושבי ישראל" ממשיך דויטש-רם, "אחרי תוכנית מע"מ 0 של יאיר לפיד, 'מחיר למשתכן' של מש,ה כחלון ומגפת הקורונה, ראינו ירידה בשיעור חד ספרתי במחירי הנדל"ן לטווח קצר - ואז זינוק אדיר בשיעור דו ספרתי. להערכתי, זה בדיוק מה שיקרה עכשיו".
לדברי דויטש-רם, התופעה הזו חוזרת על עצמה שוב ושוב בשוק הנדל"ן: חוסר כרוני בהיצע של דירות המביא לעליית מחירים, שלאחריה משבר כלכלי, שגורם לעצירה זמנית ואפילו לירידה קלה במחירים, ואז חוסר ההיצע שוב עושה את שלו והמחירים שוב עולים.
"שיווי משקל אמיתי בשוק הדיור יגיע רק כשעולם הנדל"ן ידע לענות על הביקושים לדירות בישראל. ואלו נתונים שאפשר לענות עליהם לפי התחלת הבנייה בישראל לצד הדמוגרפיה שלה. אין פתרון אחר חוץ משחרור קרקעות, בנייה מאסיבית והתאמת גובה הריבית", אומר דויטש-רם.
"כחברת אשראי חוץ בנקאית, אנו וכמובן לקוחותינו מושפעים מאוד מגובה הריבית במשק. לדעתנו יש טעות משמעותית בהתנהלות בנק ישראל ביחס לגובה הריבית במשק. נכון, בנק ישראל נתפס כמומחה, אך הוא פספס בתחזיות האינפלציה שלו ברוב השנים האחרונות.
"בנק ישראל צריך להיות ער לכלכלה המעשית ולא לתיאוריות. אם תחזית האינפלציה לשנת 2023 עומדת כיום על 2.7% בלבד, לא ייתכן שריבית הפריים הנגזרת מריבית בנק ישראל תהיה כל כך גבוהה בשיעור של פי 2 מהאינפלציה החזויה. זה חונק את המשק ומביא להאטה ואולי, חס וחלילה, למיתון".