תקדים משפטי קובע: נציגות הבית המשותף - מוגבלת

בפסק דין תקדימי קבע לאחרונה בית המשפט העליון כי נציגות של בית משותף אינה מוסמכת להגיש תביעה שמטרתה פיצויים על נזקים אינדיבידואליים שנגרמו לבעלי הדירות בבנין כתוצאה מהליקויים ברכוש המשותף, לרבות ירידת ערך של דירותיהם הפרטיות ועוגמת נפש.

על פי פסק הדין, "סעדים כאלה חורגים בבירור מהצורך לשמור על החזקתו התקינה של הבית המשותף, וכפועל יוצא מגדר סמכותה של הנציגות".

בית המשפט העליון קיבל את עמדתם של עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און, וקבע כי על מנת שנציגות בית משותף תהיה מוסמכת לתבוע על נזקים אישיים שנגרמו לבעלי הדירות עצמם בבנין, יש צורך בהסמכה מפורשת של בעלי הדירות את הנציגות להגיש תביעה כזו בשמם.

הפרשה החלה בתביעה שהגיש אחד מבעלי הדירות נגד החברה הקבלנית שבנתה את הבניין, בגלל ליקויי בניה בדירתו. חלק מליקויי הבניה בדירה נגרמו מחדירת מים מהחיפוי החיצוני של הבניין. כיוון שליקוי זה דרש תיקון של החיפוי החיצוני של הבניין, שהוא רכוש משותף - הצטרף לתביעה גם ועד הבית (נציגות הבית המשותף).

תביעת בעל הדירה הסתיימה. בית המשפט קיבל את טענותיו על הליקויים בדירתו, כולל הליקויים בדירה שנגרמו מהרכוש המשותף הלקוי.

לאחר שראו כי בית המשפט קיבל את הטענות, החליטו בעלי דירות אחרים בבנין המשותף להגיש גם הם תביעות נגד החברה הקבלנית, בגין הליקויים שהתגלו בדירותיהם.

זאת, גם בגלל רטיבות בתוך הדירות שחודרת מהחיפוי החיצוני (הרכוש המשותף). החברה הקבלנית טענה בבית המשפט שבעלי הדירות האחרים אינם רשאים לתבוע על ליקויי הרטיבות בדירותיהם שנובעים מהליקויים באבני החיפוי, כי נציגות הבית המשותף כבר הגישה תביעה על הליקויים באבני החיפוי.

בית המשפט המחוזי בתל-אביב קיבל את עמדת עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און, המייצגים את בעלי הדירות, וקבע כי הם רשאים להמשיך בניהול תביעתם נגד החברה הקבלנית, ואף השית הוצאות על הקבלן. החברה הקבלנית הגישה ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון.

בפסק הדין שניתן לאחרונה קיבל בית המשפט העליון גם הוא את עמדתם של עורכי הדין, כי אין חולק שסמכותה של נציגות הבית המשותף, מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין, מוגבלת אך לעניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף".

סעדים הנובעים מהצורך בתיקון ליקויים ברכוש המשותף - כדוגמת צו עשה לתיקון הליקויים או פיצוי כספי בגובה עלות התיקון, הם מעצם טיבם וטבעם סעדים שנועדו להבטיח את החזקתו התקינה של הבית המשותף.

לכן, הם מצויים בגדר סמכותה של הנציגות, והיא רשאית לתבוע אותם בשם כל דיירי הבניין. לעומת זאת, סעדים שמטרתם לפצות על נזקים אינדיבידואליים שנגרמו לדיירי הבניין כתוצאה מהליקויים ברכוש המשותף, כדוגמת ירידת הערך של דירתם הפרטית ועוגמת נפש, חורגים בבירור מהצורך לשמור על החזקתו התקינה של הבית המשותף, וכפועל יוצא מגדר סמכותה של הנציגות.

גם בעניין ההסמכה של נציגות הבית המשותף קיבל בית המשפט העליון את עמדתם של עורכי הדין וקבע, כי על מנת שנציגות בית משותף תוכל להגיש תביעה מטעם בעלי דירות על נזקים אינדיבידואליים שנגרמו להם, יש צורך בהסמכה מפורשת של בעלי הדירות עצמם לנציגות להגיש תביעה כזו מטעמם.

לאחר שבית המשפט העליון קיבל את עמדת עורכי הדין בר-און וכהן, ואף השית הוצאות נוספות על החברה הקבלנית לטובת בעלי הדירות - ממשיכה להתנהל בבית המשפט המחוזי תביעתם של בעלי הדירות בסך של כ-30 מיליון שקל נגד החברה הקבלנית.