עוד בונים על הקרקע? המדריך למכירת המגרש שבידכם

רכשתם קרקע להשקעה לפני 10 שנים והחלטתם שעכשיו זה הזמן לקצור את הפירות? ירשתם מגרש במושב בדרום והבנתם שזו הזדמנות טובה להגשים את צוואתה של סבתא ולסגור את המשכנתא החונקת? מצוין. עכשיו רק נותר לכם למכור את המגרש שבידיכם.

איך עושים את זה אתם שואלים? הגעתם למקום הנכון. בתור התחלה, חשוב שתבינו שמכירת קרקע אינה זהה למכירה דירה - מדובר בקהל יעד אחר ובעיקר מצומצם יותר.

אז רגע לפני שתפרסמו מודעה למכירת מגרש ברשתות החברתיות, חשוב שתכירו את 5 הטיפים החשובים ביותר למכירת מגרש:

מכירת קרקע בימינו עשויה להיות מלווה בתשלומי מיסים גבוהים במיוחד. על כן, חשוב ללמוד טרם מכירת המגרש מה הן ההוצאות הכרוכות בתהליך, מבחינת מיסים ותשלומים אחרים. המס המשמעותי ביותר במכירת קרקע הוא מס שבח - אותו משלמים בהתאם להפרש בין הסכום בו הקרקע נרכשה בעבר לבין השווי הנוכחי של הקרקע, בניכוי ההוצאות שהוצאו לצורך ההשבחה שלו. מס השבח עלול להגיע לסכומים גבוהים במיוחד, ואף לשלול את כדאיות העסקה ובכך לגרום לביטולה.

אולם, אל תרימו ידיים - בחינה מדוקדקת של הנושא או הסתייעות בשירותם של מומחים בתחום הנדל"ן, תלמד אתכם כי ניתן לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים, עד לקבלת פטור מלא מתשלום מס השבח, ובכך להגדיל בצורה משמעותית את כדאיות העסקה.

מעבר למס השבח, ישנם מיסים, אגרות והיטלים אחרים שמחייבות הרשויות במקרים מסוימים, וחשוב לקחת אותם בחשבון טרם מכירת המגרש, כמו היטל השבחה, היטל פיתוח, אגרות היתר, דמי היוון וקנסות אפשריים מול הרשויות.

דעו כי מרבית הקרקעות בישראל, וככל הנראה גם הקרקע שנמצאת "בבעלותכם", נמצאות למעשה בבעלות המדינה, ואתם, או אבות אבותיכם, רכשתם את הזכויות עליה לתקופת חכירה.

מהי חכירה? שכירות לתקופה ארוכת טווח. במקרים אלו אפילו ארוכה מאד. חכירת קרקע למגורים מן המינהל נמשכת בדרך כלל 49 שנה עם מתן אופציה לחכירה של 49 שנה נוספות בסיומן. הבדל נוסף ורלוונטי למכירת הקרקע הוא נושא דמי החכירה. גם במקרה של החכרת הקרקע מן המינהל, בדומה לתשלום שכירות לבעל הנכס, המינהל גובה מכם דמי חכירה, או דמי היוון (תשלום דמי השכירות מראש).

על כן, חשוב לבדוק אם הקרקע שבבעלותכם הינה אכן בבעלותכם הפרטית או שהיא בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל. במידה והיא מוחכרת - וודאו כי אין לכם קנסות או חובות כלפי המינהל טרם מכירת המגרש.

לפני שאתם ממהרים לקחת בעלות על הקרקע ולהציע אותה למכירה לכל מאן דבעי, עליכם לוודא כי היא רשומה כהלכה על שמכם. במיוחד במקרים של בעלות על קרקעות או מגרשים מתקופת קום המדינה המועברת בצוואה, ולמרות שאתם אלו שמחזיקים במקרקעין בפועל, חשוב לבדוק את הרישום והזכויות על הקרקע בפנקסי המקרקעין (נסח טאבו), ולוודא שאכן, הנכם זכאים לנהל משא ומתן על מכירת הנכס.

במידה ואתם מוצאים רישומים בעייתיים ברשם המקרקעין, עליכם להשלים את ההליכים המסדירים את בעלותכם הרשמית על הקרקע. במקרים בהם קיבלתם את הקרקע או המגרש בירושה, טרם המכירה עליכם לפעול להוצאת אישור צו ירושה ולוודא שאתם אכן היורשים הבלעדיים של הקרקע, או לחלופין לבצע הסכם שיתוף במקרקעין בין היורשים.

רק לאחר אימות הבעלות החוקית וקבלת האישורים הדרושים תוכלו למכור את המקרקעין. כמובן, כל אלו חייבים להיעשות תוך ליווי וייעוץ משפטי ממומחים בתחום המקרקעין.

כאשר אתה מוכר דירת מגורים בבניין , לדוגמה, קיימת לך האפשרות להשוות בין שאר הדירות בשכונה, ברחוב ואפילו בבניין, ובכך להעריך את שוויה של הדירה ולהחליט באופן מושכל מה הוא המחיר הראשוני שאתה דורש עבורה. לערוך השוואה בין קרקע לקרקע זה סיפור קצת שונה ומורכב יותר, כיוון שאין לך את האפשרות לעבור בין הקרקעות באזור ולהעריך את השווי של המגרש שבחזקתך.

בשונה מעסקת מכירת דירת מגורים, בה הערכת שווי הדירה משמעותית בד"כ עבור הרוכש שרוצה לוודא שהוא משלם סכום סביר עבור הנכס - הערכת שווי הקרקע משמעותית גם עבור המוכר. על כן, חשוב טרם המשא ומתן לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך שיבצע בדיקות לטיב הקרקע, מידת ההתאמה לבניה וכמובן אילו זכויות קיימות על הקרקע בשלב הנוכחי ואילו צפויות להתקבל בעתיד.

במידה והשמאי מציג נתון שצופה השבחה בקרקע בעקבות סיכויי הפשרה, הגדלת זכויות בניה, תכנית מתאר רחבה יותר בסביבה וכו', כדאי לשווק את מכירת הקרקע בהתאם ולהגדיל את תג המחיר.

כפי שכבר בטח הספקתם להבין, מכירת מגרש או קרקע אינה כעסקת מכירת דירת מגורים. מדובר בענף שונה הדורש הכנה ייחודית ומסלול שונה. זיכרו, כי כאשר הדברים נעשים בצורה מקצועית ובליווי אנשי המקצוע הנכונים שלב אחר שלב - תוכלו לצפות למינימום תקלות והפתעות.

על כן, אל תקלו ראש בבחירת אנשי המקצוע שילוו אתכם במהלך מכירת המגרש או הקרקע. בידקו היטב מי הם אנשי המקצוע שאתם בוחרים לעבוד איתם וכי הם מחזיקים ברישיון מתאים בתוקף. למרות שהאדם היחיד שאתם יכולים לסמוך עליו הוא אתם - השתדלו לא להסתמך על תחושות אישיות בלבד, אלא על מגוון רחב של המלצות וקבלות. הדבר חשוב במיוחד בתחום שאתם לא מבינים בו.