בעקבות רעידת האדמה: המדריך המלא להתחדשות הבניין שלכם

ביום בהיר אחד יזם נדל"ן פונה אליכם ומציע לכם עסקת פינוי בינוי. כלומר, שאתם תתפנו מהבניין הישן בו אתם גרים, הוא יממן לכם בינתיים שכירות במקום אחר, ובעוד כמה שנים תחזרו לבניין חדש לחלוטין, עם מעלית, דירה חדשה, חדר נוסף, מרפסת וחניה.

נשמע טוב, לא? אבל מי ערב לכם שהיזם באמת יכול לבצע את הפרויקט? ואולי בכלל אתם יכולים לקבל יותר? אז מה בודקים ואיך פועלים כאשר אתם מקבלים את הבשורה שהבניין שלכם מתאים לפרויקט התחדשות עירונית?

כדי למצוא תשובות לשאלות הרבות שעולות ולעשות קצת סדר בתהליך - פנינו לעו"ד מתן פריידין, מומחה בייצוג דיירים ושותף במשרד נחשון פריידין ושות', אשר נותן מענה לשאלות נפוצות איתן הוא מתמודד בעבודתו עם דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

בעל דירה שהינו בן 70 ומעלה במועד חתימת העסקה ואשר התגורר בבניין לפחות שנתיים, זכאי להטבות שונות, לרבות מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית (או קבלת תמורה כספית) בשווי דומה לדירת התמורה שבעל הדירה היה אמור לקבל במסגרת הפרויקט - בכדי שלא יצטרך להיטלטל מספר פעמים, הן לדירה שכורה והן לדירה החדשה, וכן לא יצטרך להמתין עד להשלמת הפרויקט, אלא יוכל לקבל דירה במועד בו יצטרך לפנות את דירתו. החוק אינו קובע הטבה הנוגעת לקבלת דירה בקומה נמוכה, אך בהחלט לגיטימי לדרוש זאת במסגרת המו"מ עם היזם.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 קובע כי במקרה שבו הושג הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט וקיים בעל דירה שמסרב "סירוב בלתי סביר" לביצוע העסקה, אזי בית המשפט רשאי לאשר את ביצוע העסקה חרף התנגדותו, או לחייב את אותו דייר בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בגין הנזק שייגרם להם מאי-ביצוע העסקה.

לכן, השאלה שתיבחן הינה האם הסירוב שלך לביצוע הפרויקט הינו סביר, או בלתי סביר, בהתאם לנסיבות הספציפיות של המקרה. אעיר, כי "נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה" הוגדרו בחוק כנסיבות שבגינן סירוב לביצוע הפרויקט לא ייחשב כבלתי סביר.

ככלל, הדין אינו מתערב במערכת היחסים הכספית שבין השכנים וזו כפופה לעקרון חופש החוזים. אם ביצוע הפרויקט חשוב לך עד כדי כך שאתה מוכן לשלם לשכן שלך כדי שיסכים - הרי שאין מניעה לעשות זאת.

בשנת 2017 חוקק חוק המטפל בנושא זה - חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017. חוק זה קובע שורה ארוכה של תנאים, אשר חלים על "מארגן" שהינו "מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם כאמור".

החוק קובע תנאים קשיחים ביחס לצורתו ותוכנו של ההסכם, המידע שיש למסור לדיירים, טיפול בסוגיות של ניגודי עניינים, הגבלות על תוקף ההסכם ועוד. מומלץ מאד להכיר היטב את הוראות החוק ולפעול באופן מדויק בהתאם להוראותיו שהינן קוגנטיות - לא ניתנות להתניה.

בין היתר, קובע החוק חובה מנדטורית על עריכת כינוס של בעלי הדירות, במהלכו יימסרו להם על ידי המארגן פרטים מלאים על מהות ההסכם ועיקרי החוק; המארגן ימסור גילוי נאות אם הוא פועל מטעם יזם; שכר הטרחה שישולם למארגן עבור העסקה; האם יש בעל דירה שפועל מטעמו לקידום ההסכם עם שאר בעלי הדירות, ועוד.

החוק קובע במפורש, כי התמורה שיקבל בעל דירה צריכה להיקבע במסגרת עסקת הפינוי ובינוי ולא במסגרת ההסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית. בנוסף, עסקה לפי תכנית החיזוק צריכה לכלול את העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה.

לכן, ככלל, מצב הדברים הבריא ביותר הוא כזה שבו כל הדיירים מקבלים תמורה שוויונית, בהתאם לעקרונות שקופים וברורים. יחד עם זאת, נראה כי אין מניעה שדייר המסייע בהחתמת הדיירים יקבל תמורה בגין כך, ובלבד שהדבר ייעשה בשקיפות מלאה וייקבע במסגרת עסקת הפינוי ובינוי ולא ב-"הסכמי צד" כאלה ואחרים.

זוהי שאלה מצוינת מכיוון שלדייר מן השורה, בהנחה שהוא לא איש מקצוע, אין את הכלים לבחון את טיב ההצעה. לכן, ההמלצה שלי היא קודם כל לערוך, באמצעות עו"ד בעל ידע וניסיון, מכרז או מעין מכרז בין מספר יזמים.

כך, כאשר תראו מספר הצעות תוכלו בעזרת יועצכם המקצועי לבחור את ההצעה הטובה ביותר. בנוסף, אין כל מניעה כי מלבד הייצוג הכללי שניתן לדיירים על ידי עו"ד, בעל דירה ספציפי ייקח ייצוג נפרד אשר יבחן עבורו את טיב ההצעה ואת טיב המציע.

חוק התכנון והבניה מעניק ל-"כל מעוניין בקרקע" שרואה את עצמו נפגע מתכנית מתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת - להגיש התנגדות להן למוסד התכנון הרלוונטי. ההתנגדות צריכה להיות מושתת על נימוקים תכנוניים מהותיים ולא על טענות מסוג NIMBY ("לא בחצר האחורית שלי").

חשוב לציין, כי בשנים האחרונות ועדות הערר לתכנון ובניה מגלות סבלנות הולכת ופוחתת לעררי סרק כנגד פרויקטי התחדשות עירונית במסגרתם מועלות טענות כגון "הפרויקט יסתיר לנו את הנוף", כאשר לצד דחיית העררים מחויבים אותם עוררים בהוצאות.

מנגד, אם יש לכם נימוק תכנוני ראוי כגון: העדר תשתיות מתאימות לביצוע הפרויקט, בעייתיות בהסדרי התנועה, וכיו"ב, הרי שאין כל מניעה להגשת התנגדות או ערר כנגד ביצוע הפרויקט.

החוק קובע כי התנגדות בלתי סבירה לפרויקט הופכת את בעל הדירה ל-"דייר סרבן". ההשלכות יכולות להיות כפיה של ביהמ"ש את ביצוע הפרויקט חרף התנגדותו של הדייר הסרבן לכך, ולחלופין, חיוב בפיצויים בגין הנזק שהוא גורם לשכניו בשל סירובו לפרויקט. לכן, אם בכוונתך לסרב לביצוע פרויקט, עליך לבחון האם מדובר בסירוב שניתן יהיה להגן עליו בבית המשפט כסירוב סביר.

רצוי לבדוק את הידע והניסיון של עוה"ד הרלוונטי. כמובן, שכדאי לבחון גם את ההמלצות והרזומה שלו. בנוסף, חשוב לבחור עו"ד שאינו מצוי בקשרים עסקיים עם היזם בפרויקטים אחרים, על מנת לשמור על העדר תלות בינו לבין היזם - שממילא משלם את שכרו.