ואפרופו - שאין יותר אפרופים? בפסק דין חדש, קצר וענייני, נראה שביהמ''ש העליון הלם בבית המשפט "העליון" האחר במדינה (רשות מקרקעי ישראל), אך למעשה נראה שההלם הוא בקביעה ברורה שלשון החוזה קובעת, גם אם זה עולה למדינה כסף רב ביותר.
עיקרו של פסק הדין, שניתן על ידי 3 שופטות, הוא שאין פרשנויות אם החוזה ברור. האמנם פסה"ד הזה מצביע על מגמה חדשה בבית המשפט העליון, בעידן שבו המציאות המשפטית לוקה בחוסר ודאות משווע? הלוואי.
במקרה בו דן בית המשפט, החוזה היה ברור מאד, והוא נקבע על סמך החלטת מינהל 1470 - שהיום מהווה חלק מהקודקס של החלטות המינהל, ולפיה נקבע בשעתו, כי כאשר חקלאי שהינו חוכר בקרקע מינהל מקרקעי ישראל נדרש להשיב את הקרקע למדינה (עקב שינוי ייעודה לבנייה), הוא מקבל פיצוי כספי מסוים וכן זכות לרכישה בכסף מלא (91%) של חלק ממגרשי הבנייה החדשים הנוצרים עקב התב"ע לשינוי הייעוד.
מה הסיפור?
השאלה שהתעוררה פשוטה: הסעיף קובע איך יחושב המחיר של המגרש, שלפיו ישלם החוכר את 91 האחוזים. המחיר נקבע על בסיס מחירי המכרזים שנמכרו שם המגרשים, כשהם משוקללים (הסעיף קובע הוראות התאמה שונות, אך הכוונה היא לעריכת ממוצע בין המחירים). כשנקבע הממוצע של השווי, ישלם החוכר שפונה מהקרקע 91% מכך, וירכוש את החכירה המהוונת במגרש הבנייה החדש.
עמדת החוכר הייתה, שיש לחשב ממוצע בין השיווקים שהיו בכל המגרשים, בתכנית המתאר שקבעה את השבת הקרקע עקב שינוי הייעוד. הדגש הוא על המילה "תכנית".
במקרה שלנו, הייתה תב"ע ענקית משנת 2005 לערך, עם הרבה מתחמים ומתחמי משנה, אשר שווקו במהלך השנים שחלפו, ובשנת 2016 - הגיע זמנו של המתחם הקטן שבו נמצא המגרש שרצתה החוכרת, והמנהל טען כי ממוצע המחירים יערך מתוך השיווק הספציפי של אותו מתחם משנה שמשווק בהווה.
קרי: מבחינת רמ"י, יש להתייחס רק לרמת המחירים במתחם הזה ואין להתחשב במחירים שבהם נמכרו מגרשים אחרים באותה תכנית בשנים שחלפו, שכן לשיטתו המתחם הזה הוא למעשה מעין תב"ע קטנה בתוך התכנית הגדולה.
כאשר החוכר מצידו טען כי יש להיצמד להחלטות המינהל ולהתחשב בכלל המגרשים בתכנית, השיב המינהל בבית המשפט במנטרה הידועה "כספי ציבור" - מנטרה שמניסיוני הוכחה כיעילה בצורה עקבית לאורך השנים בבתי המשפט.
אלא, שפתאום פסק דין זה משמיע לראשונה אמירה רעננה אחרת, לפיה - אין יותר פרשנויות כשההסכם ברור. שהרי, כתוב 'תכנית' ולא כתוב 'מתחמים'.
נזכיר, כי בשנת 2011 קבע נשיא בית המשפט העליון בדימוס, השופט אהרון ברק, את 'הלכת אפרופים', לפיה לא רק לשון החוזה קובעת את האופן בו יש לפרש חוזה, וניתן לבצע פרשנות לחוזים באופן תכליתי, באמצעות בירור כוונתם של הצדדים.
על כוונה זו, קובעת ההלכה, ניתן ללמוד מבדיקה משולבת, ללא הפרדה, של לשון החוזה והנסיבות החיצוניות גם יחד.
האם לראשונה שופטות העליון של 2023 הפנו כתף קרה לנשיא אהרון ברק של 1995, ששם המדינה זכתה כנגד חוכר קרקע? האמנם, נשוב לפרש חוזה ככתבו וכלשונו כבימים שלפני הלכת אפרופים ותחזור הודאות לחיינו? מסופקני.
בערבית אומרים חאליכ אסאד (הישאר אריה), קרי: אתה הגיבור, אתה המלך ואתה כותב את החוקים, ולכן מה שכתוב הוא הקובע. כמו שהיית אריה בכתיבת החוק, הישאר כזה גם עתה.
אלא שמקרה של רמ"י, ספק אם יישאר אריה. מעניין כמה זמן ייקח למינהל לתקן את הקודקס שלו, הוא כותב הרי את החוקים, וממילא מחר כנראה ישנה אותם...
עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העסק בנדלן