לאן נעלם הדיור הציבורי בישראל?

ישראל של שנות ה-60' של המאה הקודמת הייתה אור לגויים בכל הקשור לדיור בר השגה שעמד לרשות דיירים שידם אינה משגת.

באותם ימים, חברת עמידר החזיקה וניהלה כ-200 אלף דירות שהושכרו בעיקר לזכאי משרד הבינוי והשיכון. עם זאת, מאז סוף שנות ה-90' של המאה הקודמת ועד היום, מספר הדירות בבעלות עמידר פחת בהדרגה, בעיקר בעקבות חוקים שנועדו לעגן את מצבם החוקי של הדיירים ולהעביר את הדירות לבעלותם.

וכך, אם בשנות ה-60' החזיקה וניהלה עמידר כ-200 אלף דירות, שהושכרו בעיקר לזכאי משרד הבינוי והשיכון, ב-2008 הגיע מספר הדירות לכ-70 אלף, ונכון לאוגוסט 2021 מלאי הדיור הציבורי הסתכם ב-52,000 דירות בלבד, בהן מתגוררים כ-122,000 דיירים.

יותר מזה, ב-2011 ניהלה רשות מקרקעי ישראל כ-7,400 דירות בלבד, לעומת כ-20,000 דירות לפני למעלה מ-20 שנה. כיום המספר נמוך בהרבה.

"בעולם יש דיור ציבורי והרבה ממנו, כזה שראוי למגורים וגרים בו גם אנשים ממעמד הביניים", התבטא לאחרונה מנכ"ל פורום הדיור הציבורי, דני גיגי. "אין סיבה שישראל תהיה יוצאת דופן בעניין הזה. אם באירופה 12% מהדירות הן דירות ציבוריות, אין סיבה שכאן יש רק 2% וחייבים במיידי להגדיל תקציבים ולפעול להגדלת המלאי".

למעשה, רק אתמול (ד') התבטא מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קווינט בנושא זה, במפגש מנכ"לים שהתקיים ביוזמת בית "נדל"ן מדיה", כשאמר שלדעתו יש להגדיל את מלאי הדיור הציבורי. "צריך להשתמש בקרקע ובתגמולים מהקרקע כדי להשפיע על המדיניות הכלכלית", אמר קווינט.

"בשנה שעברה הכנסנו 65 מיליארד שקל ממכרזים. הסכומים הללו צריכים לשמש את המדיניות הכלכלית של המדינה, להשפיע על שוק השכירות, התחדשות עירונית באזורים שלא כדאיים כלכלית, או בדיור הציבורי, יש לנו ויכוח עם האוצר בנושא הזה, אנחנו חושבים שצריך להשתמש בתגמולים למטרות דיור חברתיות, והאוצר מצמצם את מרחב התמרון שלנו".

קווינט התייחס בדבריו לתוכנית שהכתיב קודם לכן מייסד ושותף מנהל בקרן יסודות, יעקב סיסו, אשר קרא מתוך תוכנית סדורה כיצד ניתן להוזיל את מחירי הדיור, ועמד בין היתר על החשיבות להגדיל את הדיור הציבורי. "כשהייתי קטן, רוב הדירות בדימונה היו של עמידר. היום אין דירות כאלה בכלל. מכרו אותן ולא הגדילו את המלאי בחזרה", אמר.

התוכנית שהציג סיסו והועברה למשרד הבינוי והשיכון, קובעת כי יש לבצע רפורמה בשיווק קרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל, כאשר במקום מכירת קרקע במזומן, יבוצעו עסקאות קומבינציה עם חברות נדל"ן.

על פי ההצעה, ההתמודדות על מכרזי רמ"י תעשה בין חברות נדל"ן ויזמים שיציעו את שיעור הקומבינציה הגבוה ביותר. "יזם שיציע את שיעור הקומבינציה הגבוה ביותר - יזכה במכרז", נכתב בהצעה. מה יקרה באזורי פריפריה ששווי זכויות המקרקעין נמוך? במקרה זה, על פי ההצעה, תשקול הממשלה לסבסד את עלות הפיתוח ליזם.

"באמצעות שיטת מכרז זו, המדינה ממירה קרקע בדירות", מסביר סיסו, "כך שהמדינה לא מוותרת על זכויותיה ואף מגדילה את שווי נכסיה. המדינה תוכל להחליט מה לעשות בדירות שתקבל בהתאם למדיניות פרטנית שתקבע. היא תוכל לנהל את הדירות באמצעות חברת דירה להשכיר ולהציע אותם בשכירות מופחתת לקבוצות אוכלוסייה מוחלשות נבחרות, או שתוכל לשתף פעולה עם קרנות ריט שינהלו את הדירות. כמובן שהמדינה גם תוכל למכור את הדירות לאוכלוסיות מוחלשות נבחרות ולשלוט בשיעור ההנחה שיינתן לאוכלוסיות השונות".

לגישתו של סיסו, שיטת השיווק המוצעת תאיץ ותגדיל בצורה דרמתית את מאגר הדירות המיועדות לשכירות ותתרום לפיתוח שוק השכרה יציב שכיום כמעט אינו קיים בארץ, "שיטת השיווק המוצעת תחדש במהירות את מאגר הדירות הציבוריות - מאגר שהיה בעבר הרחוק גדול ובשנים האחרונות התדלדל בצורה משמעותית".

כיום, לדברי סיסו, ההנחה ניתנת בשיטת הגרלה, שאין בינה לבין שיקול סוציאלי דבר וחצי דבר. יותר מכך, מתברר כי אוכלוסיות חזקות קיבלו בשיטות השיווק הקיימות הנחות גדולות על חשבון אוכלוסיות מוחלשות.

"זוג צעיר שיזכה בהגרלה ויקנה דירה בדימונה, יקבל הנחה זעומה לעומת זוג צעיר בעל הון שירשם להגרלה באזורי ביקוש יקרים. זוג שיזכה בהגרלה בהרצליה למשל יקבל הנחה בסכום גבוה שיכול להגיע במקרים מסוימים מעל מיליון שקל. אנחנו רואים בפועל, שסיכויי הזכייה בהגרלות זעומים, ולכן אין זה צודק שאת ההנחה יקבלו מעטים כל כך ועוד ללא שום סלקציה חברתית כאשר את ההנחות הגדולות ביותר מקבלים החזקים ביותר".

האם האוצר יסכים לצמצם את הכנסות המדינה?

סיסו מעריך כי קיים סיכוי כזה, שיהיו באוצר גורמים שאולי יתנגדו לתוכנית, כיוון שהיא פוגעת בתזרים ההכנסות ממכירת קרקעות רמ"י, אך מצד שני, שוק האשראי היום והריבית הגבוהה יקטינו גם הם את האטרקטיביות במכרזי רמ"י ויובילו להקטנת כמות המשתתפים במכרזים ומכאן - גם לירידה במחיר הקרקעות.

"אני צופה שהתופעה הזו תתגבר ככל שהלחצים בשוק יתגברו", אומר סיסו, "שיטת השיווק החדשה המוצעת תגביר את האטרקטיביות של מכרזי רמ"י, וכן תגביר את השיווקים בימים של ריבית גואה וחוסר יציבות בשוק. למותר לציין כי הכנסות המדינה מענף הנדל"ן מגיעות לא רק ממכירת הקרקעות של רמי, אלא גם, ובעיקר ממיסי הנדל"ן והמע"מ בגין העסקאות, כך שבעקיפין שיטת השיווק המוצעת תתרום כמובן להגדלת הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן ומע"מ".