כמה הייתם משלמים על דירת שיכון המיועדת להריסה בגבעתיים?

דירת ארבעה חדרים בשטח של 104 מ"ר, ללא מעלית עם חניה, בבניין המיועד להריסה, מוצעת ב-4.250 מיליון שקל. מה קורה למחירי הדירות בגבעתיים?

בשבוע שעבר אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב את התוכנית להתחדשות עירונית הגדולה ביותר בגבעתיים. מדובר בתוכנית להתחדשות שכונת גבעת רמב"ם, המשתרעת על שטח כולל של כ-340 דונם. התוכנית מאפשרת תוספת של כ-3,827 יחידות דיור לכ-3,047 יחידות הדיור הקיימות.

מתחת לפני השטח, שנים קודם לאישור התוכנית, שכונת רמב"ם החלה לבעבע, כשנכנסו אליה לא מעט משקיעים שהבינו את הפוטנציאל הטמון בקידום תוכנית התחדשות עירונית ורכשו דירות בבניינים שנבנו בשנות ה-50' וה-60' של המאה הקודמת.

ומה קורה כיום?

בחודש האחרון נמכרה במחיר שיא דירת 2.5 חדרים בשטח של 49 מ"ר ברחוב רמב"ם ב-2.6 מיליון שקל - מחיר המשקף 53,061 למ"ר. עסקאות גבוהות נוספות במתחם נחתמו במהלך השנה במחירים שלא מביישים את תל אביב הצמודה ממערב.

ברחוב רחל 12, לדוגמה, נמכרה ב-2.4 מיליון שקל דירת 46 מ"ר בבניין המיועד להריסה - לפי 52,900 שקל למ"ר ברחוב ההגנה 36 נמכרה דירת 43 מ"ר ב-2.17 מיליון שקל, לפי 50,465 שקל למ"ר. עסקאות נוספות בבניינים המיועדים להריסה נסגרו במהלך השנה בין 47,000-49,000 שקל למ"ר לדירה.

לצורך השוואה, בשכונת נחלת יצחק בתל אביב נמכרו בשנה האחרונה דירות חדשות בנות 2-5 חדרים במחירים שנעים בין 3-5.7 מיליון שקל, בממוצע של כ-49,900 אלף שקל למ"ר לדירה.

מתווכת הנדל"ן הדר פרבר, בעלת המשרד "מקום לקרוא לו בית", מתארת כי גם שוק השכירות בשכונה מרקיע שחקים, כאשר לאחרונה הושכרה דירת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר ב-8,700 שקל לחודש, וכן דירת 3 חדרים מושכרת בשכונה ב-7,000 שקל לחודש.

"זו שכונה שנהרו אליה משפרי דיור שלא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה בתל אביב הסמוכה או משקיעים שחיפשו את ההשבחה. השכונה מאד מוכרת ודקה משכונת נחלת יצחק בתל אביב. בסופו של דבר התחושה היא שמדובר בשוק די פרוץ, אין חוקיות. כל אחד נוקב מחיר ומצפה שיימכר או יושכר".

פרבר מתארת כי ברחוב עברונה בשכונה עומדת למכירה מספר חודשים דירת ארבעה חדרים בשטח של 104 מ"ר, ללא מעלית עם חניה, ומוצעת ב-4.250 מיליון שקל. לעומת זאת, ברחוב אנצו סירני מוצעת היום באותו מחיר דירת ארבעה חדרים וחצי, חדשה, עם מעלית וחניה, בבניין שעבר תמ"א.

"ההפרשים בין הדירות החדשות לדירות השיכון לא גבוהים בכלל. במקרים מסוימים מחירי דירות השיכון עולים על מחירי הדירות החדשות. לאחרונה נמכרה דירת 82 מ"ר, בבניין שהוקם ב-2017 במחיר של 4.25 מיליון שקל, לפי 51,829 שקל למ"ר. המוכרים מגלמים בדירות הישנות את הרווח העתידי בעקבות תוכנית פינוי בינוי עוד לפני שיצאה לדרך, ואולי תושלם בעוד כעשור. הם מוכרים דירת 3-4 חדרים בבניין ישן בלי מעלית ובלי חניה, מעלים את המחיר ומפרסמים 'בתהליך פינוי בינוי'. בפועל, התהליך נמצא בשלב כל כך מוקדם, שאי אפשר כלל לתמחר אותו".

תושבי גבעת רמב"ם שנולדו וחיו בה זוכרים שכונה אחרת לגמרי, שקטה, איכותית, מעוטרת בעצים וצמחיה טבעית, במרחק נגיעה מתל אביב.

מאפיינים אלה, הם שהפכו אותה, הלכה למעשה, מבוקשת כל כך, אלטרנטיבה למחירי הדיור בתל אביב הנהנית גם ממוסדות ציבור קרובים, ספריית בית אלון, קאנטרי (שסגור זמנית), תיאטרון גבעתיים, גני-ילדים, קניון גבעתיים, ובתי קפה, מסחר וחנויות לאורך הרחוב הראשי מכיכר רמב"ם עד רחוב ויצמן.

תוכנית ההתחדשות העירונית, עד כמה שהיא הכרחית, הולכת למחוק את הרומנטיקה והנוסטלגיה שאפיינה כל כך את השכונה.

כך מתאר מתווך הנדל"ן, אבי שאולי ממשרד 'תיווך 1%', תושב גבעתיים, "הצפיפות בגבעתיים נוראה, עם יותר מ-60,000 תושבים על שטח של 3,238 דונם בלבד, מקום שני אחרי בני-ברק. המצב הקטסטרופלי הולך ומחמיר מיום ליום בעיקר בגלל פרויקטים של תמ"א 38 ולכן קשה לראות שיפור בעתיד. אולי רק באמצעות תחבורה ציבורית בעתיד, שכן ב-2026 צפוי לעבור הקו הסגול של הרכבת הקלה בגבעתיים ובו יהיו 2 תחנות: ברחוב המאבק ובמתחם כורזין. מאוחר יותר מתוכנן קו מטרו M2 עם 2 תחנות: בכיכר נוגה וברחוב כצנלסון".

"לא משנה כמה ידאגו לגני ילדים נוספים, לביוב ולבתי הספר - הרחוב הוא אותו רחוב צר יותר או פחות", ממשיכה פרבר, ילידת המקום.

"מספר הרכבים יגדל משמעותית, והיציאה מהבית תהיה כמעט בלתי אפשרית. כבר היום אפשר לראות את הפקקים שנוצרים ברחוב בן צבי המבוקש בגבעתיים. יציאה של מספר גדול של רכבים מבניינים עם כל כך הרבה דירות... הופכים את זה לפקק בלתי נסבל. האם אני נגד פינוי בינוי? לא. אני לא חושבת שיש ברירה. אבל אני כן חושבת שצריך לחשוב על מגבלות הגובה ומספר הדיירים. גבעתיים שבה נולדתי הפכה להיות צפופה ופקוקה, כאשר לוקח לפעמים חצי שעה נסיעה ברכב בתוך העיר. זה לא הגיוני, ורק הולך ומחריף".