קונים או מוכרים קרקע? עליכם לשים לב לעניין הבא

פסק דין תקדימי ניתן לאחרונה בבית המשפט השלום ברחובות - הנוגע לעולמם של כל העוסקים ברכש/ מכירת קרקעות.

הדיון עסק בסוגיה הבאה: מה דינה של תוספת היטל השבחה, ביחס לעסקה שבמסגרתה אושרו זכויות מותנות, שהצדדים לעסקה היו מודעים להם מלכתחילה, אולם הבקשה להיתר הזכויות עצמן הוגשה ואושרה ע"י הוועדה לתכנון ובנייה רק לאחר השלמת העסקה? על מי מוטל לשלם את התוספת להיטל ההשבחה - המוכר או על הקונה?

מה היה פסק הדין שקבע בית משפט השלום ברחובות? הסיפור המלא והמסקנות לפניכם:

מדובר בעסקת מכר על סך 21,160,000 שקל - מגרש במתחם "גן הפקאן" ברחובות. התובעת, חברת קלוד נחמיאס חברה לבניין בע"מ, היא הקונה בעסקה, והנתבעים הם חלק מהמוכרים (אליעזר פישמן גם היה חלק מהמוכרים, אך הוא לא נתבע לאור הליכי חדלות הפירעון נגדו). את המוכרים ייצגו משרד עורכי הדין AYR עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות'.

המחלוקת בין הצדדים נסובה על השאלה מי אחראי לשאת בהיטל ההשבחה בגין זכויות בניה שניתנו לבקשת הקונה לאחר כריתת ההסכם, ואשר היוו מימוש של "זכויות מותנות" בתב"ע שקיבלה תוקף לפני כריתת ההסכם.

ב-"זכויות מותנות" - הכוונה לזכויות בתוכנית שנדרש אישור נוסף של הוועדה לתכנון ובניה על מנת לאשרן, וזאת להבדיל מ"זכויות מוקנות", הכלולות בתוכנית ויש זכות לקבלן.

התביעה הוגשה לאחר שוועדת הערר המחוזית להיטל השבחה קבעה כי הקונה (חברת קלוד נחמיאס) צריכה לשאת בהיטל ההשבחה תוך שהיא מיישמת את ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון, הידועה כהלכת "אליק רון".

הייחוד בתביעה הוא בטענה של הקונה כי על אף קביעת ועדת הערר והלכת "אליק רון", ההסכמה החוזית בין הצדדים בנוגע לחלוקת האחריות בין המוכר לקונה בנשיאה בהיטל השבחה, שונה וגוברת.

הקונה הסתמך, בין היתר, על סעיף בחוזה (שהינו סעיף סטנדרטי ומקובל בחוזי מכר מקרקעין) הקובע כי המוכר יישא בהיטל השבחה, שיוטל בגין תוכניות בנין עיר שקיבלו תוקף לפני מועד כריתת העסקה, ואילו הקונה יישא בהיטל ההשבחה שיוטל בגין תוכניות בנין עיר שקיבלו תוקף לאחר כריתת העסקה.

מאחר ואין חולק שהתוכניות מכוחן ניתנו זכויות הבניה קיבלו תוקף לפני כריתת ההסכם, טען הקונה כי יש לחייב את המוכרים בהיטל השבחה גם בגין הזכויות המותנות שבתוכניות.

בית המשפט דחה את טענת הקונה וקבע שסוגית הנשיאה בהיטל השבחה היא סוגית כבדת משקל בעסקה, ולכן דווקא העובדה שאין בהסכם התייחסות לסוגיית מימוש "זכויות מותנות" - משמעה כי הצדדים לא הביאו אותן בחשבון כחלק מ"התכניות" אליהן התייחס סעיף היטל ההשבחה בהסכם המכר.

בית המשפט אף קיבל את טענת המוכרים כי לא יכלו לכלול את שווי הזכויות המותנות בקביעת התמורה החוזית, שכן לא יכלו לדעת מה גובה היטל ההשבחה שיוטל כתוצאה ממימוש הזכויות המותנות, כאשר לא היה באפשרותם לדעת איזו בקשה להיתר בניה תגיש הקונה, מה היא תכלול ומה יאושר בסופו של דבר.

לסיכום, פסק הדין התקדימי מוביל למסקנה כי יש להתייחס בסעיפים הנוגעים להיטלי השבחה ברחל בתך הקטנה לנושא "זכויות מותנות" בתוכניות, ולזהות את הצד שיישא בהם טרם חתימת ההסכם.