אם ברצונכם לעשות השקעת נדל"ן משתלמת מעבר לים, יוון היא אחת האופציות הבולטות עבור שוק משקיעי הנדל"ן הישראלי. זאת, מאחר והיא קרובה גיאוגרפית למדינת ישראל, התרבות במדינה היא כזו, שלנו הישראלים, קל להתחבר אליה וכמובן, הנופים מרהיבים והאוכל טוב.
מי מכם שמעוניין לרכוש לעצמו נכס נדל"ן ביוון, למגורים או אף נכס מסחרי, ייווכח שמדובר על עסקה כדאית מאד מבחינת היבטי המיסוי שבה. זה נכון במיוחד על רקע סוגייה שלא הרבה מודעים אליה. כאשר אנחנו חושבים על השקעת נדל"ן, שתי האופציות הראשונות שעולות בראשנו, לצורך השגת תשואה מהשקעה בו, הן דמי השכירות שאנו יכולים להפיק או מימוש ברווח בעתיד כתוצאה ממכירת הנכס.
כדי להבין את השלכות המס בגין התשואה שתנבע לנו מהשקעה כזו, יש להידרש להוראות הדין ביוון, בישראל וכמובן להוראות האמנה בין המדינות. בשורות הבאות, אבקש להצביע על אלמנט מסוים הקשור באמנה שבין המדינות.
בסך הכול טעות בתרגום
מי מכם שיעז לקרוא את אמנת המס בין המדינות, כפי שמנוסחת בעברית, יגלה כי לכאורה קיימת ליוון זכות מיסוי ראשונית לגבי דמי השכירות. לאחר מכן קיימת זכות מיסוי שיורית למדינת ישראל. בנוסף, בהתאם לאמנה בין המדינות, ליוון זכות מיסוי בלעדית לגבי הרווח ממימוש המקרקעין, מה שקרוי בעברית: מס שבח.
אבל, ההוראות הללו מופיעות רק בנוסח האמנה הבין מדינתית המתורגם לעברית. כשקראנו את האמנה בנוסחה באנגלית (והוא המחייב מבין שני הנוסחים בהתאם להוראת האמנה עצמה), גילינו דבר אחר. זכות המיסוי הבלעדית מסורה ליוון, לא רק בגין הרווח שעשוי להיווצר ממימוש המקרקעין כאמור, אלא אף בגין דמי השכירות שיכול להפיק מי שמחזיק מקרקעין ביוון.
משמעות הדבר היא שלפי הוראות האמנה המחייבות, למדינת ישראל אין זכות מיסוי כלל בגין דמי שכירות הנובעים מהשכרת נכס נדל"ן ביוון. כמו כן אין למדינת ישראל זכות מיסוי בגין רווח שעשוי להיווצר ממימוש נדל"ן שכזה, היינו, "מס השבח".
למה הנוסח בעברית שונה? אני מניח שמדובר על טעות בתרגום. באמת. הוראות האמנה גוברות על הוראות הדין הפנימי, ככל שהן מיטיבות עם הנישום ובמקרה זה, נראה שההטבה ברורה.
כן, לפי בדיקה שערכתי, ביוון אין כיום חוק "מס שבח" שנאכף. ליתר דיוק, קיים חוק שכזה, אבל כניסתו לתוקף והחלתו נדחית שוב ושוב בעשור האחרון. כלומר, יחיד לא יידרש לשלם מס בגין מימוש נדל"ן ביוון (לרשויות המס ביוון). לצורך השלמת התמונה וכדי שלא ישתמע אחרת, יוון כן ממסה הכנסות מדמי שכירות שינבעו מהשכרת הנכס. האמור בעניין זה לגבי הדין ביוון, דורש בדיקה עם יועץ מקומי והוא נאמר בהתאם לבדיקה ראשונית שערכתי.
המסקנה: אל תמהרו לשלם מיסים. עדיף שתבדקו קצת לפני כן.