מדוע חוק המאכערים לא עובד - ותוקע התחדשות עירונית?

כל מי שצופה שמחירי הדירות יירדו, כנראה שיתבדה. קיימות לכך סיבות רבות, כמו גידול עקבי באוכלוסייה, הגורמים שתלויים ברמת המחירים, בעלי דירות המחויבים למשכנתאות, יזמים שרכשו קרקעות במחירים שמחייבים אותם למכור דירות ברווח מינימלי ועוד.

בנוסף, הקפאון הנוכחי בעסקאות הנדל"ן ובהתחלות בנייה חדשות, כפי שעולה מנתוני למ"ס שפורסמו השבוע, גורם לכך שבעתיד הנראה לעין יהיה ככל הנראה מחסור בדירות.

זה אמורה להיות שעתה היפה של ההתחדשות העירונית, בה היזם לא צריך לקנות קרקע מצד אחד, והדיירים יכולים לשדרג משמעותית את איכות חייהם מצד שני.

אלא שלצערנו, למרות הפוטנציאל הגדול, רק חלק מזערי מהבניינים שהם בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית, מקדמים אותה.

אחד הכשלים העיקריים הגורמים לכך הוא שרמת המחירים הגבוהה הביאה בעלי דירות למחשבה מוטעית שמגיע להם יותר, מה שגורם לחשדנות בין בעלי הדירות לבין עצמם ומול היזמים. ככל שמחירי הנכסים בשוק עלו, כך הדיירים חושבים שהם יכולים למקסם את התמורות.

מאחר שתחום ההתחדשות העירונית הוא כיום הפעיל ביותר בתחום היזמות, נכנסו לתחום מאות יזמים קטנים. כך, דיירים מוצאים עצמם חותמים לכמה חברות במקביל, חלקן הם למעשה קבלני חתימות (מאכערים) שמבטיחים הבטחות בלי לבדוק היתכנות כלכלית ותכנונית, ולעיתים אף ממהרים לרשום הערות אזהרה על הדירות שהחתימו אותן.

אותם מארגנים, מאכערים, רבים הפעילים בשוק, סוחרים בבניינים האלה וגורמים לדייריהם להאמין שהם יכולים לקבל הרבה יותר ממה שיזם מציע להם. מארגנים בדרך כלל מוכרים את הפרויקט למי שהם רוצים, אלא שהם לא יזמים בפועל ואינם מקצועיים.

בשנת 2017 נחקק חוק המארגנים בהתחדשות עירונית, המסדיר את פעילות המתווכחים ונועד להגן על הדיירים, זאת לאור תופעת קבלני החתימות בענף. 5 שנים עברו מאז - אך התופעה עדיין קיימת.

לכאורה, על פי החוק לא אמורה להיות בעיה עם אותם מאכערים כי ההסכמים מוגבלים בזמן. אז אם כך, מדוע חוק המארגנים לא עובד? הרי בחוק יש לוחות זמנים וסייגים.

על פי חוק שעבר ב-2021, רוב בעלי הדירות בבניין, גם אם לא חתמו, רשאים לבטל עסקת פינוי בינוי, כל עוד תוך 5 שנים מיום חתימת הדייר הראשון היזם לא התקשר עם 2/3 מבעלי הדירות בבניין. כשמדובר בתמ"א 38, אם תוך 3 שנים מיום חתימת הדייר הראשון היזם לא התקשר עם 2/3 (חיזוק) או 80% (הריסה) מבעלי הדירות בבניין.

למשל, ברירת המחדל של תוקף ההסכם היא 6 חודשים החל מהמועד הקובע, בו נחתם הסכם ארגון עם הדייר הראשון. הארכה של תוקף ההסכם מעבר ל-6 חודשים תותר רק אם המארגן פעל על פי דרישות ספציפיות - החתמת דיירים נוספים על הסכם הארגון, או החתמתם על הסכם פינוי-בינוי/ תמ"א 38 מול היזם/ קבלן. הארכה נוספת תתקבל בהתניה של הפקדת בקשה למתן היתר בנייה לביצוע הפרויקט אצל רשויות התכנון.

אנחנו עדיין נתקלים כמעט בכל מתחם פוטנציאלי בקבלני חתימות שממשיכים לפעול בהתעלם מחוק המארגנים, הידוע גם בכינויו "חוק המאכערים". המארגנים מתעלמים מהחוק, ומה שקורה הוא שלא פעם נתקלים במארגנים לא מקצועיים שמבטיחים הבטחות שווא שבינן ובין המציאות אין ולא כלום, וכשמגיעים לתכ'לס מגלים שאין היתכנות כלכלית.

במצב כזה לא אחת קורה שהעניינים מסתבכים, כך למשל מתחם בו אנו פועלים בחיפה. נכנסו קבלני חתימות שבמקום לארגן נציגות לדיירים ולבחור עו"ד של הדיירים, החתימו דיירים על נון שופ והוציאו הערות אזהרה לדירות. אנחנו ארגנו נציגות חוקית, הדיירים בחרו נציגות משפטית וכרגע עורכי הדין במתחם פועלים לבטל את הערות האזהרה שנרשמו בניגוד לחוק. בגלל המצב הזה, הליך המימוש של הפרויקט מתמשך מעבר לרצוי.

לסיכום, מומלץ לדיירים במתחמים פוטנציאלים של התחדשות עירונית, לפעול לפי מספר כללי אצבע:

• בחרו רק חברות מוכרות בתחום ההתחדשות העירונית שיכולות להציג רזומה של פרויקטים מוצלחים.
• בחרו עו"ד שייצג את הדיירים מול היזמים ומול המחתימים.
• קיימו כנס שאליו יזמנו כל הדיירים, ובו: שימרו על שקיפות בין כלל הדיירים, בחרו נציגות כחוק שתבחר עו"ד שייצג את הדיירים ויעמוד מול היזם
• אל תחתמו לאף מארגן בצורה עצמאית.

ישי רוט, כותב הטור, הוא סמנכ"ל פיתוח עסקי של קבוצת שובל העוסקת ביזמות ובניה