שפל של 20 שנה: מסקירתה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, שפורסמה השבוע - עולה כי אוקטובר 2022 הוא האוקטובר החלש ביותר שידע השוק במהלך 20 השנים האחרונות.
על פי הסקירה, בחודש אוקטובר האחרון נרכשו 5,100 דירות - נתון המצביע על צניחה של 65% לעומת אוקטובר 2021, בו נרכשו 14,400 דירות, וירידה של 36% בהשוואה לחודש שקדם אליו, ספטמבר 2022, בו נחתמו עסקאות לרכישת 7,900 דירות.
האם מדובר במגמה שיכולה להוביל את שוק הנדל"ן לירידת מחירים?
"ללא פתרון שורשי אמיתי של הממשלה למשבר הדיור, גם אם נראה מספר חודשים של תיקון ברמת המחירים, לטווח הרחוק מחירי הדירות ימשיכו לעלות", אומר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, "העצירה הנוכחית בעסקאות משקפת את חוסר הוודאות הקיים כיום בשוק הדיור. העלאת הריבית של הנגיד והאינפלציה שעלתה בצורה משמעותית גורמים לזוגות הצעירים בפרט ולרוכשי הדירות בכלל לחשוב פעמיים לפני שהם ניגשים לעסקה. לכך, יש להוסיף את הממשלה החדשה שעתידה לקום, אף אחד לא באמת יודע איזה תוכניות דיור יהיו ולכן אנשים מעדיפים להמתין".
עוד, אומר רוזנטל, " בפועל, יש פער של 250 אלף דירות בין ההיצע והביקוש. הזמן הנוכחי מהווה הזדמנות לטיפול שורשי עמוק במשבר הדיור, שמתחיל בשינוי שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל".
"מי שמציג את הירידה כבריאה לשוק - טועה ומטעה"
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מחזק את דבריו של רוזנטל, וטוען כי הנתונים, החיוביים כביכול, שעולים מסקירת הכלכלנית הראשית לאוצר - "רק מרחיקים את שוק הדיור מהפתרון האמיתי, שהוא הגדלה דרמטית של ההיצע. מי שמציג כעת את הירידה בהיקף רכישת הדירות כבריאה לשוק, טועה ומטעה".
סרוגו סבור כי "נתונים אלו מצטרפים לשורת נתונים שצריכה להדיר שינה מעיני מקבלי ההחלטות מכל הדרגים בענף, ובראשם השרים החדשים שימונו בקרוב. כל ניסיונות העשור האחרון לטפל במשבר הדיור על ידי הרחקת רוכשים נכשלו כישלון חרוץ. גם אם לכמה חודשים יקפא השוק, לא נראה שינוי לטובה בסופם - ההפך הוא הנכון, אנחנו צפויים לגל ענק של ביקוש דירות שיגיע לשוק ברגע שהמשק יתייצב. אם לשפוט לפי הכלכלנים הבכירים במשק, זה יקרה בשנה הקרובה".
"במקביל," ממשיך סרוגו, "הירידה במספר הדירות שנמכרות למשקיעים, ש-'נחגגת' בכל חודש על ידי כל מיני 'מומחים', מסוכנת לא פחות. משמעותה, ירידה דרמטית במספר הדירות להשכרה, שמשאירה את שוכרי הדירות, אשר מספרם מזנק בחודשים האחרונים - מול שוקת שבורה".
"לצערי, כל עוד לא משתנה מצב השטח האמיתי והביקוש האדיר לדירות לא נענה בבנייה בכמות ובקצב בהיקף היסטורי שנזקקים למשק עכשיו, נלך ונתקרב לעוד תקופה של זינוק מחירים. זינוק שיגדיל עוד יותר את חוסר היציבות ויהפוך את העסקים שלנו, הקבלנים והיזמים, למאוד מאוד מסוכנים. סיכון שיעלה הרבה כסף לנו ולציבור רוכשי הדירות".
"אני קורא לממשלה להיפגש עם כל הגורמים המובילים את שוק הנדל"ן בישראל כדי להגיע לנוסחה שתגדיל באופן מיידי ודרמטי את היצע הקרקע לבנייה ותקצר את הליכי הרישוי. ללא שינוי כזה, התוצאה של צונאמי הביקושים תהיה אחת: זינוק מטאורי במחירי הדירות".
"התירוץ של האוצר לירידה התלולה משונה בעיני", ממשיך רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים בישראל, את הטון של קודמיו ומסביר, "באוצר מתרצים את הירידה התלולה בשל העלאת מס הרכישה לדירה שלישית ל-13%. כלומר, לטענתם באוקטובר 2021 נרכשו דירות רבות על ידי משקיעים, אשר הפסיקו לרכוש בשנת 2022 עקב העלאת המס. לטעמי זהו תירוץ משונה, משום שגם כך הייתה ירידה דרמטית של 36 אחוזים לעומת החודש הקודם, ספטמבר 2022".
"הסיבה האמיתית לירידה התלולה", מסכם מזרחי את טענתו, "הינה מחסור קריטי בדירות 'על המדף', ובמיוחד באזורי הביקוש, מחסור שאני צופה שרק ילך ויחמיר, ובסופו של דבר יוביל לעליית מחירים דרמטית".