תשלומי המשכנתה רק ממשיכים לעלות, תקופת פירעון המשכנתה מזנקת, ויותר גרוע - עלייה של שנה וחצי בהארכת המשכנתאות. כך עולה ממחקר שנערך במרכז המחקר והמידע של הכנסת.
המחקר נכתב בעקבות בקשה של חה"כ ינון אזולאי ממפלגת ש"ס, ועניינה נתונים על השינוי במדד מחירי דירות בבעלות, מאחר ושוק הדיור מתנהג באופן מחזורי בגין שינויים בגורמי ביקוש (כגון דמוגרפיה ושער הריבית שמשפיע על רוכשי דירות), הנתקלים בהיצע קשיח.
אפשר לראות כי בשנים 1993 עד 2022 מדד מחירי הדירות בבעלות עלה בשיעור שנתי ממוצע ריאלי של 3.3%. כמו כן, בין החודשים ינואר 2020 עד אוגוסט 2022 המדד זינק בשיעור חד של 32.1%.
עליה חדה זו נבעה הן בגין עליה במדד תשומות הבנייה בתקופה זו, והן בגין עליה בביקושים, העשויה להתרחש ממגוון סיבות, וביניהן 'ירידה מהגדר' של משתתפים רבים בהגרלות תוכנית "מחיר למשתכן" ודומיה עקב המתנה ארוכה, ורכישת דירה בבעלות פרטית, שינוי ברגולציה על המשכנתאות שאפשרה הגדלת משקל מסלול הפריים משליש לשני שליש, ועוד.
עם זאת, בחודשים האחרונים החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, דבר שכמובן הוביל לעליה גם בריבית על משכנתאות, ובעיקר במסלול ריבית משתנה לא צמודה (פריים).
ניתן לראות כי מאז מחצית שנת 2022, החלה העלייה בריבית על משכנתאות, דבר שהוביל באופן טבעי לירידה בביקושים, ועקב כך לעלייה במספר חודשי היצע (ראו תמונה המצורפת מעלה)
לפי המחקר, עליית הריבית בחודשים האחרונים עשויה להוביל לדברים הבאים:
- ירידה בביקושים לרכישת דירה מצד אחד ועלייה בביקושים לדירות שכורות מן הצד השני. יש לציין כי במקביל חלה קפיצה בעלייה לישראל מהמדינות אוקראינה ורוסיה בעקבות המלחמה, שהגדיל גם היא את הביקוש לדירות שכורות.
- ירידה בביקושים של רוכשי דירות לטובת השקעה - המובילה להקטנת היצע הדירות השכורות.
- העלאת תשלומי המשכנתה של משקי בית רבים והקטנת היכולת לרכוש דירה ראשונה.
מדד שכר הדירה מבוסס על מדגם של כ-17 אלף תצפיות, המייצג שלוש קבוצות שוכרים:
- קבוצת שוכרים המצויים תחת חוזה בו שכר הדירה נותר ללא שינוי או מוצמד לפי מנגנון הצמדה (כמו למדד המחירים לצרכן). המשקל הממוצע של קבוצה זו בחודשים מאי-אוקטובר 2022 הוא כ-87%.
- קבוצת שוכרים שמחדשים חוזה שהסתיים באותה דירה. המשקל הממוצע של קבוצה זו בחודשים מאי-אוקטובר 2022 הוא כ-10%.
- קבוצת שוכרים חדשים בדירה חדשה. המשקל הממוצע של קבוצה זו בחודשים מאי-אוקטובר 2022 הוא כ-3%.
החל מחודש מאי 2022 החלה הלמ"ס לפרסם את השינוי במרכיבי שלוש הקבוצות. בקבוצת השוכרים המצויים תחת חוזה כמעט ואין שינוי.
בתמונה המצורפת מעלה ניתן לראות את השינוי במדד שכר דירה ובמרכיבים השונים שלו (קבוצה שוכרים המחדשים חוזה שהסתיים באותה דירה, וקבוצת שוכרים החדשים בדירה חדשה).
אפשר לראות כי מדד שכר דירה הכולל עלה בחודשים אפריל עד אוקטובר 2022 בכ-3.1% (שיעור חודשי ממוצע של 0.5%), מדד קבוצת שוכרים שמחדשים חוזה שהסתיים עלה בחודשים האחרונים בין 1% ל-3.7%, ומדד קבוצת שוכרים חדשים עלה בחודשים האחרונים בין 5% ל-8%.