בד בבד עם התקדמות תכנית המתאר של גבעתיים, במהלך חודש ספטמבר, הופקדה להתנגדויות תכנית לחיזוק מבנים לפי סעיף 23 של תמ"א 38 בעיר גבעתיים.
עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי מוסרי טל-עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר, ניתחה את הוראות התוכנית ובחנה את היתרונות והחסרונות שלה עבור בעלי הדירות והיזמים.
לדבריה, התכנית קובעת מתחמים רבים במרכז העיר ובדרומה להתחדשות מתחמית בלבד. כלומר, התחדשות באמצעות תכנית לפינוי בינוי של כמה בניינים יחד. אלא שמדובר באזורים עם ערכי קרקע גבוהים מאוד, הדירות כבר היום מאוד יקרות וחלקן אף משופצות.
יהיה קשה מאוד לרתום עשרות בעלי דירות לקידום תוכנית אחת ומדובר בדחיה של הרבה שנים בהתחדשות - מכאן, שהדרישה להתחדשות מתחמית תקשה על קידום פרויקטים.
לצד זאת, היתרון בתוכנית המופקדת הוא שהיא מייצרת וודאות באזורים שנקבעו לקידום התחדשות מגרשית, דבר שיכול לזרז הליכים. עם זאת, חשוב לזכור כי במידה ויקודמו בעיקר תוכניות במסגרת התחדשות מגרשית, שאינה מחייבת הוספת מבני ציבור, יכול להיווצר מחסור בשטחים המיועדים לשימושים ציבוריים - ולמעשה בכך התכנית אינה משפרת את המצב ומותירה את הבעיה העיקרית שהובילה לביטול תמ"א 38.
האזורים עליהם חלה התכנית
התכנית חלה על חלקים מהעיר שבהם לא אושרה או מקודמת תכנית התחדשות עירונית. כך, שהתוכנית אינה כוללת את גבעת רמב"ם ודרך השלום (תכנית גבעת רמב"ם קודמה, הוגשו בגינה התנגדויות וטרם אושרה), את רצועת בן גוריון (תכנית בן גוריון נמצאת בשלבי הכנה), ואת השטחים הכלולים בתכנית התחדשות צפון מערב העיר (תכנית שהוחלט להפקידה לאחרונה אך טרם הופקדה).
כמו כן, התכנית אינה כוללת גם את המע"ר (מרכז עסקים ראשי) ואת מתחמי ההסתדרות. למעשה, התכנית חלה על מרכז העיר, חלקים משמעותיים בדרום העיר ובקצה השני בשכונת בורוכוב.
התחדשות מגרשית מול התחדשות מתחמית
בתכנית נקבעו שני סוגי התחדשות אפשרית - התחדשות מגרשית, בין באמצעות תכנית מפורטת ובין באמצעות היתר (בדומה לתמ"א 38), ו-התחדשות מתחמית. בתוך התכנית סומנו מתחמים שונים לכל אחד מסוגי ההתחדשות האמורים.
יש לציין כי בעוד שתכנית המתאר הכוללנית סימנה את האזורים הכלולים בתכנית זו כאזורים להתחדשות עירונית גמישה על פי בחירה (מגרשית או מתחמית), התכנית לפי סעיף 23 בעצם מבטלת את הגמישות ואינה מאפשרת התחדשות מגרשית במתחמים המסומנים להתחדשות מתחמית (למעט במקרים חריגים המצוינים בתכנית).
כמו כן, התכנית מאפשרת שימושים ציבוריים בבנייני מגורים - רווחה, חינוך, דת וכיוצב', ומחייבת הקצאת שטח מבונה לטובת הציבור - במקרה של מגרש או צירוף מגרשים ששטחם עולה על 750 מ"ר.
התכנית כמעט ואינה מאפשרת תמ"א 38-1
התוספות שהתכנית מאפשרת - בהליך של חיזוק (תמ"א 1) מותרת תוספת של קומה אחת בלבד למותר, ללא הקלות בקווי בניין. המשמעות היא צמצום משמעותי באפשרות חיזוק מבנים קיימים.
במקרה של הריסה ובניה והקמת מבנה חדש ("תמ"א 2"), מספר הקומות שיותר תלוי ברוחב חלל הרחוב בו מצוי הבניין, בדומה למסמך המדיניות החל כיום (החל מ-6 קומות ברחובות שחלל הרחוב שלהם עד 17 מ' וכלה ב-8 קומות ברחובות שחלל הרחוב שלהם מעל 20 מ').
מבחינת שטחי הבניה למגורים - ניתן יהיה להגיע לשטחים עד פי 2.65 משטח הדירות הקיימות, ומספר יחידות הדיור יוכפל לכל היותר ב-2.3.
כלומר, במגרש בו קיים היום בניין עם 10 יח"ד בשטח כולל 1,000 מ"ר - תתאפשר במקרה של הריסה בניית מבנה בן עד 23 יח"ד בשטח כולל למגורים עד 2,650 מ"ר (עיקרי ושירות). אם המגרש נדרש לתת שטחים מבונים לטובת מבנה ציבורי, יהיו הזכויות למבנה הציבורי בנוסף לאמור.
בנוסף ניתנות זכויות במרתף (לשטחי שירות ושימושים שונים למעט מגורים) וכן שטחים למסחר בקומת הקרקע באזורים בהם תקבע חזית מסחרית. בנוסף, תותר הקמת משרדים בבנייני מגורים. נקבעו הוראות מפורטות לגבי קווי הבניין המותרים והחריגות המותרות מהם.
התכנית לא חלה על מבנים לשימור או צמודי קרקע
עוד נקבע שהתכנית חלה על מבנים שכלולים בתמ"א 38. כלומר, היא אינה חלה על מבנים לשימור או מבנים קטנים (עד 2 קומות ופחות מ-400 מ"ר) ואינה חלה על מבנים שנמצאים באזור המיועד לצמודי קרקע. התכנית תמשיך לעמוד בתוקף גם לאחר פקיעת תמ"א 38.