כשראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, פתח את כנס פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן באילת ביום ראשון, הוא שוב ציין את האיום הדמוגרפי הגדול של מדינת ישראל - צפיפות האוכלוסין. המדינה צפויה להכפיל את מספר תושביה עד 2048, שנת המאה להקמתה, מה שמצריך, כמובן, תכנון עמוק ובעיקר ביצוע נכון.
הבעיה היא שבישראל, כמו בישראל, הדברים לא ממש זזים. אין ספור דיונים, החלטות, מאבקי כוח ובעיקר ביורוקרטיה - כל אלה מעכבים מאוד את התוכנית להימנעות מצפיפות דמוגרפית. אחד מביטויי הקסם שמהלכים בתעשייה הוא "התחדשות עירונית", הנשק האולטימטיבי שאמור להפוך את מדינתנו הקטנה למקום שנסבל יותר לחיות בו למרות שטחה המוגבל, אבל האם לצ'ק הזה, שמפוזר בכל מקום, יש בכלל כיסוי?
איתן לוי, לשעבר סגן ראש אכ"א, הוא שותף מנהל בחברת היזמות אילה אגם שהקים יחד עם ג'קי סוויסה. השניים, קציני מילואים בדרגות גבוהות, יצאו לדרך ב-2009 עם הטרנד החם אז. "היה בום גדול של קבוצות רכישה", הוא מספר, "התחלנו עם זה בצבא ועשינו יזמות ברמה מקומית. עם השנים קרו תהליכים, היו תקלות ששחקו את עולם קבוצות הרכישה. כדי להיות רלוונטיים נכנסנו ליותר יזמויות, גם לתחום המסחרי וגם לפינוי בינוי. כך הגענו גם לפריפריה".
אל הפריפריה עוד נחזור, אבל כשפתחנו בחדר ההומה בארמונות הרודס את הדיון על התחדשות עירונית, ניסיתי להקשות על לוי. כולכם פה מדברים על התחדשות עירונית, זה סוג של שם קוד, סנטתי בו, אבל בשיחת רחוב אנשים לא יודעים בכלל מה זה וזה גם לא מעניין אותם. אדם בתוך עצמו הוא גר, כולם רוצים לדעת מה קורה אצלם בבית.
"הרעיון בבסיס שלו בא מההתיישנות של מרכזי הערים. צפויה פה רעידת אדמה, יש תמיד איומים ביטחוניים וצריך פתרונות. צריך להתחדש, ובסופו של דבר, נראה שכולם נהנים מזה - הדיירים, היזמים והערים".
רעיון יפה, אבל בוא נדבר על הביצוע.
"הבעיה היא שלכל אחד יש אינטרס. הרשות לא רוצה צפיפות - היא רוצה מרווח, גנים, משרדים. הדיירים רוצים להגיד מה עושים, היזם מסתכל על האקסל ורואה שהוא במינוס והעסק לא נסגר. כדי שרעיון כזה ייצא לפועל, הרבה גורמים, שביומיום לא ממש עובדים יחד וחלקם אפילו על תקן של 'אויבים', צריכים לשתף פעולה. כולם צריכים להבין שהם לא יכולים לעשות פה סיבוב".
ההתנגדות הגדולה של הרשויות הייתה לפרויקטי התמ"א. ראשי ערים התנגדו להקמת יחידות בודדות, היזמים רוצים להמשיך לעבוד והתחדשות עירונית אמורה לייצר את שביל הזהב כדי שכולם יהיו מרוצים, אבל המעבר לא כל כך פשוט ולוי מסביר מדוע קשיי הביצוע עדיין רבים כל כך. "לא כל יזם יכול לשחק במגרש הזה של התחדשות עירונית. מדובר בתהליכים שלוקחים שנים במחוזי. בנוסף, בעשר שנים יש לך כמה וכמה ראשי ערים שמתחלפים ברשויות, שרי פנים, מנהלי תכנון ושרי אוצר מתחלפים בכלל בלי סוף. איך יזם יכול להיכנס לתהליך שבו הוא שם כל כך הרבה כסף ואין לו את העניין הכי בסיסי - ודאות?"
אז ממה שאני שומע ממך, אם לוקחים הכול בחשבון, התחדשות עירונית היא כרגע לא יותר מסיסמה.
"לא. זה כן קורה, במקומות שבהם יש דחיפה חזקה של היזם, אבל חלק מזה קרה בקצב הלא נכון ובמקומות הלא נכונים. לפעמים, כנגד כל הסיכויים זה בסוף יצא לפועל. עכשיו מסתכלים על השורה התחתונה: אם הפרויקט היה רווחי היזם עמד ביעדים וכולם מרוצים. אם לא - הוא לא שרד והדיירים אכלו אותה. אפשר למצוא גם כאלה וגם כאלה. בעשור האחרון אנחנו פוגשים פרויקטים של עשרות יחידות דיור, התחדשות של שכונות ועוד. זו תוצאה של הפנמה, של בשלות ושל הבנה שאפשר".
אילה אגם מנסה לקדם לא מעט פרויקטים בפריפריה. "תסתכל על טבריה, בית שאן, ראש פינה", אומר לוי, "זה האזור הכי מסוכן, אזור שיש בו נפחים עצומים של בתים ישנים בלי ממ"דים".
אבל זו בדיוק הבעיה עם הפריפריה. למה שיזם יילך לשם בכלל?
"בעבר באמת לא היה מי שיעשה את זה, למרות שהפריפריה צריכה להיות בעדיפות א'. ראשי ערים התחילו להבין שצריך לגרום לפרויקט להצליח. זה הגיע באיחור אבל זה כאן. אנחנו חזק בפריפריה - בנוף הגליל, בכרמיאל, בקריות".
על פניו, נשמע שיש יותר סיכוי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, אבל זו לא בדיוק המציאות. "עד לעבר הלא רחוק לא הייתה בשלות שם", מסביר לוי, "היינו באים עם הרעיונות לפני חמש שנים והיו אומרים לנו 'על מה אתה מדבר? לא ניתן לך את יחס השטח שאתה רוצה'. הייתי אומר להם 'אם זה ככה, אין לי למה לבוא', היו משיבים לי 'אז אל תבוא'. בשנים האחרונות זה השתנה. ראשי ערים הבינו שמעבר לחינוך וחברה, התחדשות עירונית היא מה שמעלה את הציון שלהם בעיני התושבים ורבים חותרים לשם".
ואחרי כל זה אשאל אותך - בעוד עשר שנים הנושא הזה של התחדשות עירונית יישאר טרנדי בעיקר במחשבה, או שיהפוך להיות טרנדי בביצוע?
"הפיתרון הוא על בסיס ערים קיימות. קח את בת ים - העיר סתומה, כל מה שאפשר לעשות בה הוא להחליף בניינים ישנים במשהו אחר. הדבר הזה כרוך במהלכים ובחשיבה עמוקה. יש הבנה של כל מי שבעסק, גם ברשויות וגם אצל היזמים, שהפיתרון טמון אצלם. היום יש יותר ויותר מנגנונים שאמורים לתמוך בקידום ההתחדשות העירונית. אין הרבה חלופות, המערכות יקימו את עצמן בכוח. זה הולך בכיוון נכון".