המחירים הולכים לרדת - וכולנו נגועים במחלת הנדל"ן

ההתקררות הנמשכת בשוק המשכנתאות, ירידת המחירים בעסקאות יד שניה - הכל מצביע על כך שירידת מחירים צפויה בקרוב.

ממשלות ישראל ציפו שנים לרגע המכונן הזה, והנה הוא מתרחש פחות מחודש לפני הבחירות. האם זה ישפיע על תוצאות הבחירות הקרובות? האם זו באמת סיבה למסיבה? טיזר: התשובה היא לא.

משבר הדיור נוגע בפצע המדמם ביותר של החברה הישראלית - קורת גג. עם זאת, לפצע הזה לא עתיד להימצא מרפא, בטח שלא בקרוב, על ידי המדינה - כיוון שהיא המרוויחה הגדולה ממנו: 21 מיליארד שקל ממיסוי הנדל"ן הולכים לביטחון, חינוך ורווחה, אך לא לפתרון מצוקת הדיור ארוכת השנים. המדינה היא המרוויחה הגדולה מעליות המחירים ובוודאי שאין לה שום אינטרס לירידתם.

לפני כעשור היינו בסרט הזה עם המחאה החברתית ברוטשילד - המחירים היו בשמיים ואנשים יצאו לרחובות. מאז, זינקו המחירים בלמעלה מ-100% ופתרון לא ממש נראה באופק. הניסיון האחרון לצאת לרחובות נכשל כישלון חרוץ, והצעירים הבוערים בדמותה של הדר מוכתר מתגלים מהימנים פחות ופחות.

בשבוע האחרון התבשרנו על עליה של קרוב ל-20% במחירי הדירות, העליה הגבוהה ביותר מזה עשור. הודעה נוספת, ולא משמחת במיוחד, הציבה את תל אביב במקום השמיני בעולם ב-'מדד בועות הנדל"ן' של בנק ההשקעות UBS, או במילים אחרות - על פי המדד, הדירות בתל אביב בתמחור יתר.

זה יכול להישמע קצת הזוי או מנותק - אבל ירידת מחירים היא הדבר הגרוע ביותר שיכול ליפול עלינו כעת. למי שחשב שמדובר בבשורה משמחת - אז לא בעיתוי ובמצב הנוכחי.

גם חברות הבניה שהתחייבו לסכומי עתק במכרזי המדינה נתפסות עכשיו עם המכנסיים למטה וחלקן עשויות שלא לשרוד את המומנטום.

משל קטן לידיעת הממשלה החדשה - שוק הנדל"ן חולה קשה, וככזה הוא אמור היה להיות מטופל בטיפול נמרץ, אך כשכל השרים עסוקים במצעי בחירות לא ממומשים ובהשלכת הבטחות לאוויר, וכשההיצע פשוט אינו עולה על הביקוש - לא יכול להיות פתרון בשום מצב.

ישראלים אוהבים נדל"ן, זה לא דבר חדש, אבל בשנים האחרונות מדובר במגיפה של ממש. על פי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות שנלקחו בשנת 2021 הסתכמו ב-116 מיליארד שקל - שיא של כל הזמנים. לשם השוואה, בשנת 2020 עמד נתון זה על 78.1 מיליארד שקל, ובשנת 2019 על 26.6 מיליארד שקל. קפיצה של יותר מ-400% ב-3 שנים בלבד.

נתון מעניין נוסף שנלקח מרשות המסים מצביע על כך שמספר המשקיעים המחזיקים ביותר מדירה אחת זינק ב-50% מאז 2015. גם המשכנתה הממוצעת בישראל כבר חצתה את המיליון שקל. ומה עשו ממשלות ישראל? הגרלות. כמו קזינו בווגאס. אין די דירות לזכאים, אז מוציאים את המעט שיש להגרלה. אם הגרלתם בעפולה ומרכז חייכם ברמת גן, לא נורא, לפי הממשלה, אז תשכיר-תשכור. זהו פשע כלפי הצעירים שמשועבדים לכ-200 משכורות והופכים למשקיעים בלי פרוטה. בשום מקום בעולם לא תמצאו מודל סיוע רקוב כזה לזוגות צעירים.

עלית הריבית משפיעה לא רק על מחירי המשכנתאות, אלא גם גורמת להשתוללות מחירי השכירויות. הצעירים שהתחייבו להגרלות הם הנפגעים המרכזיים מכך, שכן הם על סף הסיכון הגבוה ביותר, וכל 500-700 שקל נוספים שיצטרכו לשלם בחודש כתוצאה מעלית הריבית - יורידו משמעותית מאיכות חייהם וחינוך ילדיהם.

לאחר 25 שנות כתיבה בנדל"ן, צר לי לבשר - הפכו אותנו נגועים ב-'מחלת הנדל"ן'. החינוך, הממשלה, החברה, כולם פמפמו לנו - אם אתה לא בעל דירה אתה פגום. ולאיפה הלכו הפנסיות שלנו? צחוק באמצע צחוק בצד. המוסדיים השקיעו אותן בדיור להשכרה לטווח ארוך בקנדה, גרמניה וארה"ב.

בשוק הישראלי, לעומת זאת, רק לאחרונה החדירו את השכירות לטווח ארוך. היה זה דווקא שר האוצר יאיר לפיד בשעתו שנתן חזון ל-150 אלף דירות להשכרה שייבנו בשולי הערים. מאז, הפך לפיד ראש ממשלה והתוכנית התרסקה עם אלפים בודדים. כאשר יוצאות דירות להשכרה לטווח ארוך - הן נחטפות על ידי שוכרים, כך שהביקוש קיים. עליית הריבית עלולה לחסל את הכדאיות בבניה להשכרה, אלא אם הממשלה תתעורר.

נסיים בדבריו של מבקר המדינה, אשר קבע כי היעדר קורת גג עולה כדי פגיעה בכבודו של אדם - שהינו ערך חוקתי מוגן על פי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. בחוק נכתב כי "אדם המתגורר בחוצות ואין לו דיור, הוא אדם שכבודו כאדם נפגע"‏‏‏. הזכות לדיור מוכרת כזכות בסיסית גם במשפט העברי, ואת הפסוק "די מחסֹרו אשר יחסר לו" (דברים טו, ח), דרשו חכמים - "די מחסורו - זה הבית".

אז ממשלה חדשה יקרה, אנא מכם, התעוררו ומהר.

על פי רוב ב-"שיטת העדר" - כשהמחירים יורדים, כפי שקרה בשנות התשעים, אנשים נכנסו לקיפאון וחיכו על הגדר שירדו עוד יותר. כשהמחירים קפצו וזינקו - טיפסו כולם על העגלה במטרה להספיק ולקנות מהר. גם הירידה הנוכחית המוזכרת בתחילת הטור היא זמנית. לטווח הארוך, המחירים ימשיכו לטפס כל עוד אין תכנית ממשלה רצינית, וכרגע, כפי שאתם יודעים, אפילו ממשלה אין.