בעקבות סערת הדר מוכתר: איך נוכל להעניק דירה לילדינו?

עד כמה סיבכה הדר מוכתר, יו"ר צעירים בוערים, את אביה? מעבר למערכונים הפארודיים ארץ נהדרת, מדובר בסוגייה רצינית ושכיחה מאד בה הורים רושמים את דירתם על שם ילדיהם כדי לחמוק מתשלומי מס.
בימים אלו מתחוללת סערה תקשורתית בעקבות הפרסומים השונים, לפיהם יש בבעלותה של יו"ר מפלגת "צעירים בוערים", הדר מוכתר, דירה. לדבריה של מוכתר, הכסף למימון רכישת הדירה התקבל מאביה, ולמרות שהדירה רשומה על שמה היא אינה בבעלותה.

הענקת דירה ללא תמורה מההורים לילדיהם הבוגרים (מעל גיל 18), או לחלופין רכישת דירה עבור ילדיהם הבוגרים תוך רישומה על שמם הינה דבר שכיח למדי. מצד אחד ישנם מקרים רבים בהם מדובר באמת ובתמים ברצון המשותף של הילד וההורים לקנות דירה ראשונה עבור הילד. מצד שני, ישנם מקרים בהם מדובר במהלך עצמאי ונפרד של ההורים - הבא באופן ברור לצורך התחמקות ממס.

נעשה קצת סדר בסוגיה נפוצה זו, בסיוע עו"ד צבי שוב ועו"ד סער כהן, משרד עוה"ד צבי שוב.

מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה. קיימים שיעורי מס שונים לגבי דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה ולגבי דירות נוספות, מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה.
לפי "חזקת התא המשפחתי" - "רוכש" הוא האדם עצמו, בן/בת הזוג וילדיו הקטינים (מתחת לגיל 18, למעט ילד נשוי או בן/בת זוג שמתגוררים באופן קבוע בנפרד).
חזקת התא המשפחתי נועדה למנוע מצב בו אדם רושם את נכסיו על שם בן/בת הזוג או ילדיו הקטינים, רק במטרה שלא לשלם את המס הנדרש.

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") הינו סעיף הפטור השכיח, לפיו מי שמוכר דירת מגורים שהיא דירתו היחידה והיתה בבעלותו לפחות 18 חודשים לפני המכירה, זכאי לפטור מלא ממס שבח עד לגובה תקרת הפטור.
ככל ורשומה דירה נוספת על שם בן או בת הזוג של המוכר או על שם מי מילדיו הקטינים, המוכר לא יסווג כמי שבבעלותו דירה יחידה.

לנוכח חזקת התא המשפחתי והחבות במס רכישה ומס שבח, ישנם מקרים בהם הורים מעבירים לילדיהם דירה "במתנה" מתוך מחשבה להימנע מתשלום מס בטווח הקרוב.

המקרה הקלאסי של קבלת דירה במתנה הוא כאשר הורה מעביר דירה לילדו ללא תמורה דירה קיימת.
מספר פסקי דין עסקו בשאלה האם רק העברת דירה בעין (הדירה עצמה) תחשב כדירת מתנה, או שמא גם העברת מתנה בשווי כסף לצורך רכישת הדירה תגרום לכך שהדירה תחשב כדירת מתנה. בית המשפט העליון קבע כי גם העברת כספים במתנה תסווג בנסיבות מסוימות כהעברת דירה במתנה.
לנוכח קביעה זו של בית המשפט העליון תוקן חוק מיסוי מקרקעין ונקבע בסעיף 49ו(ג)(1) לחוק כי: "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה".
לפיכך, אין זה משנה אם הדירה עצמה הועברה ללא תמורה או שכספי רכישתה (50% לפחות) הועברו במתנה. כך או כך תיחשב הדירה כדירת מתנה.

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר כותרתו הינה "מתנות לקרובים" קובע כי "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - יהיו פטורים ממס". הורה וילד מסווגים כמובן כקרובים לפי החוק ולפיכך העברת דירה במתנה מהורה לילד (מעל גיל 18) פטורה ממס שבח.
על מנת שהעברת הזכויות בדירה מההורה לילדו לא תחויב במס שבח, נדרשים הצדדים לחתום על תצהיר בפני עורך דין לפיו לא קיבלו ולא מסרו כל תמורה לשם העברת זכויות הבעלות בדירה.

תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "תקנות מס רכישה") קובעת כי בעת קבלת דירה במתנה מההורה, יחויב הילד ב- 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל עליו אילו היה רוכש את הדירה.

סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטורים על מכירת דירת מגורים מזכה לא יחולו על דירה שהתקבלה במתנה, ובמקרה כזה בעלי הדירה מחויב בתקופת צינון בטרם המכירה.
אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של הילד שמוכר את הדירה, נדרשת תקופת צינון של ארבע שנים.
אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של הילד שמוכר את הדירה, נדרשת תקופת צינון של שלוש שנים.

כל מכירה של דירת מתנה בטרם חלוף תקופת הצינון תחויב במס שבח מלא.

כאמור לעיל, ככל והדירה התקבלה במתנה הרי שנדרשת תקופת צינון כדי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. על כן, יש חשיבות גדולה לשאלה האם הלוואה תסווג כקבלת דירה במתנה או לא.
מעיון במספר פסקי דין שעסקו בנושא, ניתן ללמוד כי לצורך הכרעה בשאלה יש לבחון מס' נקודות:

• מהי מידת מעורבותו של הילד בעת רכישת הדירה?
• מהו אחוז ההלוואה שנטל הילד מההורה ביחס לעלות רכישת הדירה?
• מהם תנאי ההלוואה?
• מהם הביטחונות שניתנו להורה המלווה?
• האם לילד יש יכולת כלכלית להחזיר את ההלוואה?
• מהי הדרך בה הוחזרה ההלוואה?

סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, מהווה סעיף אנטי תכנוני, ועוסק בסמכותו של מנהל מיסוי מקרקעין להתעלם מעסקה אשר הוא סבור שהיא מלאכותית או בדויה, או כאשר אחת ממטרותיה העיקריות של העסקה היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותות.

כאשר מבצעים עסקה של העברה במתנה לקרוב, יש לנהוג בהתאם לכך גם בפעילות השוטפת, ולא רק למראית-עין. ככל והדירה מושכרת, החוזים לדיירים צריכים להיות מול בעלי הנכס, דמי השכירות שנכנסים צריכים להיכנס לחשבון בעלי הנכס, וגם הדיווחים על דמי השכירות לרשויות המס צריכות להיות על שם בעל הנכס החדש. לאחר מכן, זכותו של בעל הנכס לעשות עם הכספים מה שהוא רוצה.

כל אלו עשויים לעורר חשד אצל רשויות מיסוי מקרקעין כי יש לסווג את העברת הדירה במתנה לקרוב כ"עסקה מלאכותית":

• הותרת דמי השכירות בידי ההורה שהעביר את הזכויות בדירה.
• רישום הערת אזהרה לזכות ההורה מעביר הזכויות על הימנעות מעשית עסקה.
• המשך פירעון המשכנתא בידי ההורה המעביר והחזרת הדירה ללא תמורה למעביר כעבור תקופה.

במקרה כזה רשות המיסים תייחס להורה המעביר את הבעלות בדירה, למרות הדיווח אודות הענקת הדירה במתנה לילדו. דבר זה ישפיע על זכאותו של ההורה המעביר את הדירה לקבלת פטור ממס שבח, מזכאות ליהנות ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה ועוד.