כ-3.4% מהיקף האוכלוסייה, בגילאי ה-75 ומעלה מתגוררים כיום בדיור מוגן בישראל, כאשר משך השהות הממוצעת במסגרת זו היא בין 7-10 שנים. הגיל הממוצע של הדיירים בדיור המוגן עומד 81-82 ומדובר על כ-17,000 איש [מתוך קרוב לחצי מיליון איש על פי הלמ"ס], המתגוררים בכ-100 בתי דיור מוגן, המוחזקים ברובם על ידי 8-10 רשתות מובילות.
על פי המחקר של VCELL וארגון א.ב.א (איגוד בתי אבות ודיורים מוגנים בישראל) רבים מבני הגיל השלישי, אינם נכנסים לבתי דיור מוגן ממספר סיבות עיקריות, וביניהן: תפיסת המחיר הגבוהה הקיימת בתחום, חוסר ביכולת כלכלית, התנגדות של בני משפחה או בני זוג, אי רצון להתנתק ממקום מגורים מוכר וידוע ועוד סיבות רבות ומורכבות בתהליך קבלת ההחלטות בתחום.
פירמת המחקר והייעוץ האסטרטגי VCELL ברשות מוטי ויזל, בשיתוף גב' יולי גת יו"ר ארגון א.ב.א (איגוד בתי אבות ודיורים מוגנים בישראל), ערכו בדיקה כיצד חברות הבניה והיזום שנכנסו ושמתכוונות להיכנס לתחום הדיור המוגן, ישפיעו על השוק.
על פי הערכות של עורכי המחקר, עלות ההקמה של בית דיור מוגן או כפר גמלאים הכולל 250-350 יח"ד, עשוי להגיע לשווי של 400 -600 מיליון שקל [כולל רכיב הקרקע] ומכך נגזר, כי במידה וכל יזם חדש שנכנס לתחום יקים מבנה דיור מוגן אחד לכל הפחות , עשויה להגיע היקף ההשקעה בתחום לכ-4 מיליארד שקל בשנים הקרובות.
על החברות החדשות שנכנסו לתחום הדיור המוגן ,או הודיעו על כוונתן לכך נמנות: קבוצת חג'ג', קנדה ישראל, קבוצת אלמוג, גרופית, רמי שבירו, קרדן נדל"ן, מגידו ועוד. לאחרונה נודע, שגם חברת שפיר הנדסה, רכשה מחברת הפניקס את השליטה על רשת הדיור המוגן "עד "120, לה קרוב ל 700 יח"ד בארץ.
הבדיקה מעלה עוד, כי לכל חברה יש את סיבותיה, כאשר חלקן עושות זאת בכדי להרחיב את פעילות הפורטפוליו שלהן בתחום הנדל"ן, פיזור סיכונים מושכל ותשואה על ההון, ישנן כאלה, הרואות בדיור המוגן את השילוב בין עסקה פיננסית לעסקה נדל"נית, וזאת בשל גיוס פיקדונות הדיירים והתשואה החודשית הקבועה שמתקבלת מכך, בין היתר, לאור שחיקת דמי הפיקדון וגבייה של דמי ניהול חודשיים.
במקרים אילו, נותרים סכומי כסף זמינים, אשר מיועדים לעתים לצרכי התרחבות והמשך השקעות, ולעיתים כנכס המניב תשואה חודשית לטווח ארוך, קרי, נדל"ן מניב לכל דבר.
ויזל מציין כי: "שוק הדיור המוגן נשלט כיום על ידי רשתות מובילות, כשבניהן: רשת משען, פאלאס- עזריאלי, פרוטיאה, רשת "בית בלב" מקבוצת מכבי שירותי בריאות, רשת בית בכפר, מגדלי הים התיכון, אחוזות רובינשטיין, רשת "נווה עמית" בבעלות קופ"ח מאוחדת רשת "עד 120" , אשר נרכשה לאחרונה ע"י קבוצת שפיר ועתידה להקים מספר בתי דיור מוגן חדשים בשנים הקרובות ועוד."
כלל רשתות אילו, מחזיקות יחדיו ב כ-90% מבתי הדיור המוגן בישראל, הכוללים כ-15 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ. מרביתם של בתי הדיור המוגן, מוגדרים ברמה של 4- 5 כוכבים, ובדומה למלונות יוקרה כוללים מתקנים רבים ומתוחזקים - מבריכות שחייה, חדרי כושר, אולמות אירועים, חדרי קולנוע, חדרי יוגה ועוד.
רשת בית בכפר, אחת מהרשתות הותיקות, אף הנפיקה את עצמה בבורסה בתחילת 2022 והאירה את הפוטנציאל הגלום בתחום. עוד עולה מהמחקר, כי עלות הפיקדון לדירה בת 3 חדרים הנו בשווי של כ-1.5 עד 2.5 מיליון שקל בתוספת דמי ניהול חודשיים הנעים בממוצע בין 9,000 - 15.000 ₪ בחודש כתלוי בביקוש, רשימות המתנה, מיקום, רמת היוקרה של הבית והשירותים הניתנים בו.
מהבדיקה שנערכה עולה בעיקר כי, תחום הדיור המוגן חסר היום מודל, אשר מספק מענה דיור מוגן ראוי גם לשכבות הביניים, במחירי פיקדון או שכירות מושגים כמו גם דמי ניהול נמוכים יותר, אף על חשבון עושר פעילויות וחוגים, אך עם קרבה לקהילה הקרובה ולאוכלוסייה צעירה יותר.
כיום, בהתאם למציאות העכשווית ולרמת המחירים הנוכחיים, בעיקר בעלי אמצעים שידם משגת, עשויים לבחון אפשרות כניסה לדיור מוגן, כאשר מנגד מעמד הביניים מתקשה לעמוד בהתחייבויות אלו.
פירמת הייעוץ VCELL מאמינה כי בתי הדיור המוגן אשר ייבנו בעתיד, ואשר יאפשרו רף כניסה בדמי פיקדון מופחתים יותר, ברמת יוקרה פחותה יותר ולעיתים אף עם רף שירותי ניהול מתונים יותר, ירחיבו את מעגלי קהל היעד, ישנו את התפיסה כי מדובר בתחום " לעשירים בלבד", וינגישו את התחום החשוב הזה ליותר קהלים, במעמד סוציואקונומי במעגל 5-7.
יחד עם זאת, ובנוסף לנאמר, ובכדי להעלות באופן משמעותי את הביקושים יש לזכור, כי עדיין החסם המרכזי במעבר לדיור מוגן הנו רגשי ולא כלכלי, ובעיקר בגלל העובדה שבגיל השלישי קיים חשש מהתחלות חדשות, כאשר השכיחות הנה גבוהה יותר בקרב מבוגרים החיים מחוץ למרכז, ולכן, תוספת של מיתוג חדשני לקהלי היעד ולילדיהם, בד בבד עם חינוך שוק נכון, יוכל להצמיח את התחום באופן משמעותי.
אדריכלית דנית שנהב מומחית בתכנון בתי דיור מוגן ובשני העשורים האחרונים תכננה עבור קבוצת עזריאלי, רשת פרוטיאה, רשת בית בלב ואחרים מציינת: "אחד האתגרים הגדולים כיום הוא הנגשת הדיור המוגן לכלל שכבות האוכלוסייה. בנקודת הזמן הנוכחית אנו צריכים להגיע למצב שכל מי שהגיע לגיל בו הוא או היא מעוניינים להיכנס ולהתגורר בדיור מוגן, יוכלו למצוא לעצמם את המסגרת המתאימה להם ברמה הכלכלית והחברתית מתוך מגוון רחב של אפשרויות. אין סיבה שאנשים שעבדו כל חייהם והפרישו כספים לפנסיה, לא יוכלו להרשות לעצמם לגור בדיור מוגן.
גם רשויות התכנון מבינות את הצורך ומקצות יותר מתחמים לדיור מוגן במגוון רחב של אזורי מגורים - במרכזי ערים ובפריפריה. רכיב הקרקע משפיע מאוד על עלויות הדיור המוגן, ברגע שבונים בפריפריה ומתרחקים ממרכזי הערים מרכיב הקרקע זול יותר וכך גם ניתן להוזיל את עלות הדיור המוגן לדיירים. זהו תהליך חיובי וחשוב, העולה בקנה אחד עם הצטרפותם של יזמים רבים ושחקנים חדשים לתחום, לאחר שזיהו את הפוטנציאל הקיים בדיור המוגן.
ברמה התכנונית רואים יותר תכנון דיור מוגן לצד פארקים, שצ"פים, כיכרות עירוניות, מרכזים מסחריים, גני ילדים ועוד, כך שהדיירים יוכלו ליהנות משני העולמות - מחד הביטחון של הדיור המוגן ומאידך האפשרויות שיש לסביבת המגורים להציע. עירוב שימושים חייב לכלול בתוכו גם את הדיור המוגן. השילוב הנכון הופך את הדיור המוגן לחלק אינטגרלי של השכונה והעיר. הקרבה לכל מה שהעיר מציעה מקטינה את הצורך בהגדלת השטחים הציבורים בתוך הדיור המוגן ומוזילה את העלויות ליזם ולדייר. דרך נוספת שבה ניתן להזיל עלויות היא תכנון דיור מוגן עם מספר רב של יחידות דיור. אנו מתכננים כיום פרויקטים עם 400-500 יחידות דיור לרשתות המובילות בתחום. זה בהחלט עוזר גם בהגדלת מגוון יחידות הדיור וגם בהפחתת העלויות השוטפות אשר מתחלקות בין כל הדיירים".
ואיך יש לתכנן פרויקטים מיטביים של דיור מוגן?
שנהב מסבירה כי "התכנון צריך לכלול מגוון רחב של יחידות דיור בגדלים שונים. גם ברמת המפרטים ועיצוב הפנים ניתן להציג מספר חלופות עם יח"ד בגדלים שונים, מרפסת קטנה או גדולה, רמות גמר שונות לחדרים ועוד. כך מאפשרים דיור מוגן לכל שכבות האוכלוסייה עם רמות מחירים שונות".
שנהב מוסיפה ואומרת כי, "הקורונה העצימה את הביקושים לדיור המוגן. בתחילתה, לא באמת ידענו אם היא תעשה טוב או רע לדיור המוגן. בדיעבד אנחנו יודעים שגם פרויקטים דוגמת להבים שנפתחו בשלהי הקורונה הצליחו להתמלא ולהתאכלס מהר מהצפוי. הסיבה לכך נובעת מהעובדה שבזמן הסגרים האזרחים הוותיקים ישבו בבתיהם משועממים מול הטלוויזיה, מבודדים חברתית, בלי אפשרות לצאת למרכזי תרבות, בתי קפה ועוד. זה גרם לירידה משמעותית בתפקוד שלהם. הקורונה היוותה טריגר לכך שאנשים החליטו לעבור לדיור המוגן, שם היה מי שיטפל בהם, הפעילויות השוטפות כדוגמת חוגים, הופעות וכל היתרונות הקיימים בדיור המוגן המשיכו בקבוצות קטנות, בחללים גדולים, בשטחי החוץ הירוקים ששייכים לדיור המוגן".
צבי וינר, מנכ"ל קבוצת מגידו המקימה ומשווקת בימים אלה פרויקט ייחודי לבני 60 פלוס בכפר יונה ציין : "התגלה לנו שוק שלם של בני העשור השישי בחייהם, שמחפשים דירות קטנות ואיכותיות במתחמי מגורים יוקרתיים עם קהילה תומכת, חיי חברה שוקקים ומתקני ספורט ופנאי מתקדמים. כמות הפניות שקיבלנו בתחילת שיווק הפרויקט שלנו בכפר יונה והצמא של הקהל הזה לפתרונות מגורים חדשים ומותאמים עבורם, לא הפתיעה אותנו. מדובר בגיל בו אנשים עדיין עובדים ומנהלים אורח חיים מלא ועמוס ויחד עם זאת קהל זה, שכבר יכול להרשות לעצמו גם ברמה הכלכלית, מחפש לספוג כמה שיותר חוויות בתחום הפנאי. מדובר במוצר שאין לו מספיק היצע בשוק ומצד שני הביקושים שלו גבוהים מאוד".
קבוצת מגידו השיקה לאחרונה פרויקט חדשני בכפר יונה המשנה את תפיסת המגורים של בני 60 ומעלה. החברה בונה 148 יח"ד במסגרת פרויקט "KY", במרכז היישוב, בסביבה כפרית ונמוכה. הפרויקט יכלול שני בניינים מפוארים, בני 8 קומות. הפרויקט בשונה מהמקובל מיועד למכירה ובבעלות מלאה בטאבו לבני 60 ומעלה ותמהיל הדירות בו יכלול דירות קטנות בלבד! מדובר בדירות בנות 2,2.5 ו 3 חדרים.
בנוסף, בניגוד לבתי דיור מוגן אחרים, אין צורך לתת פיקדון כלשהו כמקובל בענף. היתרון הבולט ביותר הוא דמי הניהול הנמוכים משמעותית , הנעים בטווחים של 1100- 1500 שקלים חודש בלבד, עם כל השירותים והמתקנים המיוחדים הנלווים לפרויקט והמותאמים לאוכלוסייה המגיעה לפרויקט: לחלק מהדירות חניה וכולן עם מרפסת שמש ומפרט בסטנדרט גבוה הכולל מטבחי יוקרה, מזגנים וריצוף יוקרתי. בפרויקט גם מועדון דיירים מצויד ורב תכליתי עם עמדות מחשב לעבודה מהבית, מתחם יוגה וחדר כושר. כן, לובי מעוצב המחבר בין שני הבניינים עם עמדת שמירה וגינה פנימית ופרטית. כמו כן מגרש למשחק הפטאנק.