צינון בהייטק? על מחירי המשרדים זה לא משפיע

חברת NEWMARK NATAM המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, מפרסמת נתוני סיכום של שוק הנדל"ן המניב לחציון הראשון של 2022 מהם עולה כי לפני ההתמתנות של החודשים האחרים בשל עליית האינפלציה והריבית בשווקים, ענף המשרדים רשם חציון שיא! עם עליות מחיר כמעט בכל הארץ. בתל אביב עלו מחירי המשרדים בממוצע ב 22.4% בקלאס A.

ההערכה המרכזית בנת"מ היא כי למרות הצינון של השוק בחודשים האחרונים, לא נראה בענף המשרדים ירידות משמעותיות בחציון הבא. "אנו רואים חברות הייטק שלקחו שטחים גדולים בשיא ההצלחה של ענף ההייטק בזכות התרחבות, גיוסים של הון או של עובדים ועכשיו החברה לא עומדת בתחזיות הצמיחה שלה, בגלל ההאטה של החודשים האחרונים הנובעת מהצטננות השוק" אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת Newmark natam, שהוציאה את הדוח . "אבל החברות לא מחזירות שטחים לבעלי הנכסים אלא פועלות לשכירות משנה של השטחים שהן לא משתמשות בהן כעת, זאת מתוך ההנחה שההאטה בענף ובשווקים לא תימשך זמן רב".

ברמת ההשפעה על שוק המשרדים בחציון הבא, טוענים בנת"מ כי נראה תיקון והתמתנות של המחירים אל מול העליות החדות שהיו בחציון החולף, אבל לא ירידות מחירים.

אם בסוף 2021 תל אביב התאפיינה במחירי שכירויות גבוהים אך יציבים שהגיעו עד כ 120 שקל למ"ר בממוצע בחציון הראשון של 2022 זינק המחיר הממוצע למ"ר בדמי השכירות למשרדים בתל אביב ל-146 שקל למ"ר - עלייה של 22.4%. האזורים הלוהטים ביותר בתל אביב הם ציר יגאל אלון שרושם עלייה של מעל 37% עם ממוצע של 190 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022 אל מול מחיר של 138 שקל למ"ר בחציון הקודם וציר מנחם בגין בו עלו המחירים מ 144 שקל למ"ר ל 171 שקל למ"ר. עלייה של 30% במחירי השכירות! כל יתר האזורים גם רשמו עליות ביניהם - מרכז תל אביב, בית המשפט וגם רמת החייל לאחר תקופה בה האזור ספג ירידות מחירים.

בנת"מ מציינים כי " שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות המבוקש ביותר ועומד על מעל 98% שיעורי אכלוס, והדבר כנראה ימשך עוד זמן רב שכן רק שנת 2025- 2026 נראה מגדלי משרדים חדשים שייכנסו לשוק המשרדים בתל אביבי".

אזור השרון - ביקושים גבוהים באזור רעננה וכפר סבא בזכות הקמה של מגדלים מודרניים

על פי דו"ח נת"מ, באזור כפר סבא, רעננה דרום - הוד השרון נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים יחסית טרם קבלת טופס האכלוס. מחירי השכירות, שומרים על יציבות אל מול החציון הקודם ועומדים על כ-81 שקל למ"ר בממוצע ושיעורי האכלוס גבוהים, ועומדים על מעל 97%.

בנת"מ מציינים כי האזור עובר לא מעט תמורות שחיזקו אותו בשנה האחרונה. כך למשל חברת אמדוקס שתפנה בקרוב את משכנה במתחם אינפיניטי פארק רעננה לטובת קמפוס חדש באזור התעסוקה. כמו כן במתחם אינפיניטי פארק מוקם בימים אלה המגדל הגבוה בשרון שימנה 32 קומות והוא כבר מושכר בתפוסה של כ 70% לחברות הייטק מהמובילות בשוק, דוגמת זום אינפו, אברא ורד האט שצפויות לעבור אליו כשיפתח. תהליכים אלה צפויים לתרום למגמת היציבות בשיעורי האכלוס ורמות המחירים גם בחציון השני של שנת 2022.

אזור הרצליה פיתוח גם הוא המשיך להתחזק ומציג רמת אכלוס הכי גבוהה בשרון עם 99.5% כאשר הממוצע של מחירי השכירות עלה מעט ועומד על 100 שקל למ"ר.

נטלי מרשל, נציגת הבעלים בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה מציינת לאור התחזית המאפיינת את אזור השרון : "מעסיקים וחברות רבות מחפשים היום משרדים במיקומים בעלי נגישות גבוהה וזאת מתוך המחשבה על כוח האדם שלהן. על כן יתנו עדיפות למרכזי תעסוקה הנמצאים על ציר רכבת ישראל, מסופי אוטובוסים או רכבת קלה וכמובן צירי תנועה ראשיים. לאזור התעסוקה בכפר סבא- רעננה דרום יתרונות בולטים אלה ועל כן לא מעט בניינים חדשים כבר נהנים מביקושים גבוהים מאוד ומחוזים ארוכי טווח שחתמו חברות הייטק מהבולטות במשק".

אזור הבורסה, אשר הושפע מהביקוש והמחסור לשטחי משרדים בתל אביב בחציון הקודם, המשיך להציג עלייה על פי הדוח בשיעור האכלוס ובדמי השכירות המבוקשים והממוצע עומד כעת על 99.65% בשיעור האכלוס ו-128.75 שקל למ"ר בדמי השכירות - עלייה של 23.5% מהחציון הקודם בדמי השכירות שעמדו על 104 שקל למ"ר בממוצע.

עוד יותר מעניין לראות מה שקרה באזור התעסוקה של בני ברק, BBC, אשר כבר מספר דוחות חציוניים הראה מגמה של ירידה הן בשיעורי האכלוס והן במחירי השכירות לשטחי משרדים, בעיקר בשל מחסור בהיצע חדש ומיקום שהיה פחות רלוונטי לחברות הייטק. בדו"ח הנוכחי אנו רואים עלייה בדמי השכירות מ 65 שקל למ"ר בחציון הקודם ל 73 שקל למ"ר בחציון הנוכחי ועלייה של 3% בשיעורי האכלוס . בשנה האחרונה היינו עדים למעבר של חברות פיננסים רבות לאזור, כמו כן הקו האדום של הרכבת הקלה נמצא ממש צמוד לאזור התעסוקה ובקרוב יתחיל לפעול. בנת"מ מציינים כי: "גם כניסתם של פרויקטים חדשים קלאס a מהסוג שמחפשות חברות הייטק, לשיווק בחודשים האחרונים גרמו לעליות מחירים והביאו עמם כבר לאזור חברות הייטק אחדות שביקשו להימנע ממחירי השכירות הגבוהים של תל אביב אבל חיפשו את המקום הקרוב ביותר שיכלו למצוא".

אסי לויתין בן עמרם, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי דן נדל"ן: "נתוני הדוח המצביעים על עליה במחירי השכירויות בבני ברק מבטאים למעשה שתי מגמות. האחת, הבשלה של פרויקטים קלאס A שמתאכלסים בתקופה זו באזור הBBC בבני ברק, שמחיר השכירות בהם גבוה יותר לאור הסטנדרט הגבוה של המוצר והשירות שהם מציעים, והשנייה, העובדה שבתל אביב ואזור הבורסה ברמת גן, יש מחסור בשטחי משרדים וחברות רבות מחפשות להתמקם הכי קרוב שניתן, מבלי לוותר על הסטנדרט הגבוה בו היו קודם לכן ובמחיר אטרקטיבי יותר".

בן צבי קליין מסכם:" "החציון הראשון של 2022, היה חריג ומייצג בעצם, בחלק מהאזורים עליית מחירי משרדים שהייתה גבוהה יותר מעליית המחירים בתחום המגורים הן בקניה והן בשכירות. הדבר מבטא את החוסן של ענף המשרדים בישראל מול השפעות מגיפת הקורונה על שוק העבודה וההתמודדות שלו מול עליות האינפלציה והריבית".