"רק מי שלא מבין טוען ש'מחיר למשתכן' הוא צעד לא טוב"

רגע לפני חגי תשרי רצינו לעצור לרגע ולסקור את מצבה של מדינת ישראל בתחומים שנוגעים לכולנו. חיפשנו את מי שתאפשר הצצה מלומדת כזו והסתכלות לעבר מה שצפוי לנו בעתיד. הדרכים הובילו אותנו לד"ר רינה דגני.

דגני השיקה את חברת המחקר והסקרים הגדולה במדינה "גיאוקרטוגרפיה" יחד עם בעלה פרופ' אבי דגני, לפני 35 שנים. היא נמצאת בלב התהליכים הכלכליים מדי יום. חברות מתחומי הנדל"ן, הצרכנות ועוד פונות אליה כדי שתחקור עבורן את ההיתכנות הכלכלית להתרחבותן ולכן בידיה מצוי חומר רב שיכול לשפוך אור על התופעות הכי בוערות שכולנו מושפעים מהן.

גם היא חושבת שהמדינה התרשלה באופן ניהול הדברים והביאה אותנו למצב בו יוקר המחיה בלתי נסבל: "אנו חיים בעולם הגלובאלי ולא יתכן שאנשים יקנו בארץ מוצרים יקרים יותר ממחירם מעבר לים. זה לא סוד שמוצרים ישראלים נמכרים בעולם בחצי מחיר. נהיה חייבים לפתוח את כלל השוק לעולם החופשי ולאפשר יבוא מקביל. הבעיה הזו קיימת כבר שנים רבות כשחברות יבואניות גדולות שולטות בשוק וגורמות למצב בלתי נסלח. בנוסף, ההגבלות שישראל משיטה על מוצרים, מדרדרת את המצב. חייבים לעשות סדר ולהבין שמוצרים שטובים בגרמניה, בלגיה וצרפת כנראה טובים גם לישראלים וצריך להפסיק להגביל את היבוא שלהם. אנשים מתקשים מאוד לממן את החיים במדינה, במיוחד בשנה האחרונה, על רקע גל ההתייקרויות, אבל לצערי אנו עדיין לא הגענו לשיא. כיום, תשלום המשכנתא בשל עליית הריבית ועליית מדד מחירי הדיור נוסק במאות שקלים וגם מעל אלף שקלים יותר בחודש. שני בוגרים שמשתכרים יחד 20 אלף שקל נטו בחודש, לאחר תשלומי המשכנתא, גני הילדים, החוגים, הביגוד וההנעלה, יכולים להישבר ולהגיע עד כדי פגיעה ברכישת אוכל ומוצרי רפואה".

"מחירי הנדל"ן שוברים שיאים ולכן מהלך 'מחיר למשתכן' הוא צעד נהדר", אומרת דגני, "מי שלא מבין טוען שזה מהלך שקלקל ופגע בצמיחת השוק. זה נכון שלעיתים זה מאפשר למי שלא הגיע לו לקבל הנחות, אבל זה קורה בכל מקום בעולם. בסך הכול, הדבר אפשר לזוגות שלא היה להם סיכוי אכן לרכוש דירה גם בפריפריה. אנו חיים בעולם שמציב בפנינו עובדה: דירה היא הנכס הכי חשוב, במיוחד במגזר היהודי. 70 אחוז מתושבי ישראל גרים בדירה בבעלותם. מהלכי השיווק של 'מחיר למשתכן' יצרו אפשרות חדשה ויפזרו יותר נכון את התושבים על פני המדינה.

"משהו חייב לקרות כדי להפסיק את הריצה המטורפת לגוש דן ולתל אביב. בכל מדינה בעולם, העיר המרכזית היא הכי יקרה. תל אביב הפכה להיות מנהטן של ישראל. ניתוח כלכלי פשוט מוכיח שנבנים פה שני קהלים מרכזיים: מבוגרים עשירים שגרים בדירות יוקרה גדולות, בדרך כלל במגדלים וצעירים העובדים במקצועות הייטק, מסתפקים בדירות קטנטנות ונוסעים על קורקינט. הרצון ליהנות מחיי תרבות ולילה מגוונים מריץ את כולם לתוך העיר ללא הפסקה. אצלנו זה קורה אחרי 70 שנה, אבל בעולם הגדול זה כך כבר מאות בשנים. בשנים האחרונות אנו רואים בפירוש שיותר משפחות צעירות שהעדיפו בעבר דירות גדולות ונוחות בפריפריה של תל אביב- כפ"ס, רעננה, ראשל"צ ופ"ת, מעדיפות להסתפק בחדרים קטנים ולהישאר בתל אביב".

דגני סבורה שהמגמה מנוגדת למדינות נאורות בעולם, שבהן הרצון לשפר רמת החיים גורם לניסיון להגדיל את מספר המ"ר שיש ברשותנו למגורים: "הגדלת וחידוש דירה ורכב אלו המדדים הכי נפוצים בעולם, בארץ קורה תהליך הפוך. יותר אנשים מעדיפים דירה קטנה במרכז במקום דירה מרווחת בפריפריה. זו גם הסיבה המרכזית לעובדה שהמחירים לדירות בתל אביב, ר"ג וגבעתיים לא יכולים לרדת, תמיד יהיה מי שישלם יותר".

ד"ר דגני משקיעה עשרות שעות בחודש בניתוח מצב התחבורה המתפוצצת בישראל. היא בונה על הקו האדום כניצן ראשון בדרך לתחילת ההקלות. "בתקופה האחרונה בצעתי סדרת מחקרים ובדיקות לגבי מצב התחבורה בישראל. הכלים שיש בידינו או לפנינו הם רכבת פרברית, מטרו ורכבת קלה. הקיבולת הצפויה בשעת שיא בכיוון אחד היא 10,000 נוסעים ביום בפרברית, 40 אלף במטרו והרכבת הקלה תוכל להסיע 7500 איש.

"הקו האדום אמור להתחיל לזוז בסוף 22 וצפוי להעביר נוסעים מפתח תקווה דרך בני ברק, גבעתיים, יפו ובת ים תוך שהוא נכנס לשכונות התל אביביות. לפי התכנון יהיו בו 34 תחנות והרכבות יפעלו בתדירות גבוהה. אני צופה לשינוי רדיקלי לטובה בעקבות הפעלת הקו, כפי שעשה קו הרכבת הקלה והרכבת לירושלים".

לא הגיע הזמן לסגור בפני כלי רכב את הכניסה לתל אביב?

"לדעתי לא. מה שכן צריך לעשות זה לחייב את מי שמשתמש בכבישים ובתשתיות של הערים הגדולות בתשלום מס מיוחד בכניסתו לעיר עם רכב. פרופ' גרונאו קרא לזה 'מס צפיפות', שפירושו שתשלם על הכניסה לעיר הגדולה בהתאם לשעה בה אתה נכנס ומעיק על התחבורה".

חברת "גיאוקרטוגרפיה" פועלת כמכון מחקר שעוסק בהיתכנות כלכלית ובבדיקת ביקושים למיזמים כלכליים. החברה מחזיקה במכון הסקרים הגדול במדינה ומעסיקה 150 עובדים. היא פועלת ממרכז תל אביב כשבני הזוג דגני מתגוררים מרחק הליכה של דקות ספורות מהמשרדים.

פרופ' אבי דגני, מייסד החברה, פיתח מערכות מידע גיאוגרפיות. הוא היה מהראשונים בעולם בתחומו וצבר ידע עצום בתחום. ד"ר רינה דגני למדה בטכניון בחיפה תכנון ערים ומודלים של כלכלה עירונית.

"אני גאה מאוד במפעל חיינו. בימים אלו אני כותבת את קורות חיי החברה וזה לא מובן מאליו שנשארנו מובילים בתחום במשך כמה עשורים. בתחום ההיתכנות הכלכלית, עשינו מאות פרויקטים עבור הגופים המובילים במדינה: קניונים, משרדים, סופרמרקטים, הוםסנטר, פאואר סנטרס, פריסת רשתות למיניהן, מגדלי מגורים, עובדים עבור חברות כלכליות, חברות גדולות בתחום הצרכנות, הדיסקאונט ועוד. אנו מעורבים בכל נושא שמשפיע על החיים בישראל".

בהתייחס למצבה של ישראל ערב חגי תשרי אומרת ד"ר דגני: "אנו לוקים בבעיות קשות בתחומי התכנון והחינוך. החינוך נמצא במשבר כי כמעט 30 אחוזים מהילדים שהתחילו השנה את לימודיהם בבתי הספר הם חרדים וערבים. שם לא מתעכבים על לימוד השפה העברית בצורה נכונה. בארה"ב למשל, תלמיד יהודי לומד לימודים כלליים ואנגלית על בוריה. בישראל, הילדים בחברה הערבית לומדים בשפתם ויש להם חסר גדול בשפה העברית. זה גורם ליכולת הביטוי שלהם להיפגע וכך גם לסיכוי שלהם להצליח. אסור שזה יקרה כי הם העתיד של המדינה וחלק משמעותי ממנה. האוכלוסייה החרדית גם היא לא לומדת לימודי ליבה - מחשבים, היי טק, זה ייצור פערים בלתי נסלחים ויפגע בסופו של דבר במדינה כולה. גם מעמד המורה בשחיקה מבחינת הרמה כי לא משלמים להם מספיק ולא מושקעת מספיק חשיבה סביב העניין".

לדעתה של ד"ר דגני, השיח על הקמת ישובים חדשים בישראל ברוב המקומות הוא טעות: "הקמת ערים חדשות במקומות רחוקים מאוד ממרכז הארץ תפגע אנושות ביכולת של אותו יישוב להתפתח ולהתחזק. אין בישראל מספיק ראייה מחוזית, למרות שבנשים האחרונות הוועדות המחוזיות לוקחות חלק יותר ויותר חשוב בתפקיד השוטר 'הרע' והשוטר ה'טוב'. למשל, באזור הנגב קיים מצב לא סביר. בלתי אפשרי לפתח בעת ובעונה אחת את קרית גת, דימונה, ירוחם וכו'. אין מספיק כוח לפיתוח כזה והדבר יוצר תחרות בין יישובים לא חזקים. במקום ללכת עם הראש בקיר צריך לדאוג לחיזוקה של העיר המרכזית באר שבע. באר שבע חזקה תעשה טוב לכל ערי הסביבה, היא תאפשר להם מקומות תעסוקה מכובדים ומגוונים, תספק תרבות, בריאות ועוד וברמות גבוהות יותר.

"כך גם בצפון, סביב עמק החולה. תוכניות המתאר הקיימות כוללות את כל הישובים בסביבה וכולם מנסים להתפרנס מאותם דברים כמו תיירות, צימרים ופארקים. בפועל, אין תוכנית סדורה שקובעת את סדרי העדיפויות לפיתוח. לא ברור מהי החלוקה הכספית ומהי תוכנית הפיתוח המונהגת. בגלל הבלגאן הזה, כל יישוב שכזה רוצה לקבל ראשון את ההקצבות, מחשש שהכסף ייגמר, ולכן אין תכנון מערכתי כולל".

ובמרכז הארץ? "קחו לדוגמה את היישובים בבקעת אונו - קרית אונו, אור יהודה, יהוד, סביון וגני תקווה", היא אומרת, "שם, כל אחד מושך לכיוונו ורוצה לבנות ולהתפתח בנפרד וחסרה תכנית מרחבית. חייבים לבחון אופציה של שלבי פיתוח אזוריים וחלוקת הכנסות בין היישובים. כולם יפעלו יחד להגדיל אזור אחד ואחר אחר ויתחלקו בהכנסות, במקום להתחרות אחד בשני. אבל כל ראשי הרשויות מפחדים שלא יחלקו את הכסף באופן סביר ולכן ממשיכים להילחם כל אחד על מקומו במרחב, במקום להאדיר את כל האזור כיחידה.

"נושא האשכולות בישראל חשוב ביותר, אולם עד היום הוא עוסק פחות מדי בתעשייה, תעסוקה וכו'. האשכולות מתמקדים באיכות הסביבה, רכישות משותפות, בעיות אזוריות. המצב דומה גם באזור גליל מערבי, חושב לבחון מי העיר שפיתוח שלה יתרום הכי הרבה לקידום האזור? עכו, נהריה קריית אתא? ביאליק?

מה עוד מטריד אותך?

"נושא הלוגיסטיקה, שהוא התחום שמתפתח הכי הרבה ומהר בישראל. המחסנים המכוערים והענקיים הללו תופסים כל חלקה טובה במדינת ישראל. מצד אחד, כשמדברים על מגורים, יש החלטה לבנות לגובה כי חסרים שטחי בנייה. מצד שני, ממש כרגע מכסים את המדינה במאות אלפי מטרים של שטחי אחסון והאנגרים. סע מתל אביב ותראה לאורך כביש 6 בדרך לראש העין איך הכול מתמלא בהאנגרים. זו תופעה שמתעצמת מבלי שאיש שואל האם זה נכון עבור ישראל".

מה דעתך על נושא המשרדים?

"הגענו למצב שכמות הבניה לתעסוקה בעשור האחרון עומדת על 1.7 מיליון מ"ר בממוצע לשנה. אני כוללת בנתון זה את התעשייה, משרדים, מסחר - הנדל"ן המסחרי המניב בכללו. בארבע השנים האחרונות, כמות הבנייה בתחומים אלו עלתה ל-2.4 מיליון מ"ר. כמו תמיד, הכול עניין של אווירה, צריך יותר נדל"ן מניב וכולם מסתערים קדימה. בשנה האחרונה העניינים קצת נרגעו, המספרים מוכיחים שנבנו יותר מדי שטחי תעסוקה. העלייה בבניית המשרדים גדל על חשבון התעשייה שכמות המ"ר שנבנתה עבורה גדלה רק במעט בחמש השנים האחרונות, מ-720 ל-780 אלף מ"ר בממוצע בשנה.

"מדינת ישראל לא בונה לתעשייה, לא מוקמים מפעלים גדולים חדשים. הגידול נובע בעיקר מהרחבות מפעלים ישנים. התעייה הוא תחום שהולך ומצטמצם. עיריות מפנות את המפעלים אל מחוץ לעיר, כיוון שבאופן יחסי, משתלם להם להכניס מיסי ארנונה גבוהים מאכלוס השטח במבני מגורים ומשרדים לעומת הכנסה נמוכה מאוד שמתקבלת בעקבות תשלום ארנונה שמגיע מתחום התעשייה. כך יוצא שהתעשייה נדחקת צפונה ודרומה ומחלישה עוד יותר את הפריפריה - הכנסות נמוכות למ"ר.

מה מעורר אופטימיות?

"הטיפול באזור הבורסה של רמת גן, הזקוק לשיקום רציני כבר עשרות שנים. יש כרגע תוכניות עירייה להפוך את האזור לסביבה מעורבת של מגורים, חיי לילה, ומרכזי מסחר מתקדמים. יתחילו לבנות שם אלפי דירות וגם מעונות סטודנטים לצד משרדים. האזור יעבור חידוש משמעותי ותהיה תוספת גדולה של בניה למגורים. אם התוכנית תעבור ואכן יבנו כמות גדולה של דירות ומשרדים, זה יצליח בגדול גם מבחינת דיור להשכרה. אזור מסחרי גדול חייב לקלוט לתוכו אלפי יח"ד כדי שיתרומם ויהיה באמת מעורב שימושים. שים לב שבמתחם נמל חיפה היה ניסיון שכזה, הכניסו לשם סטודנטים, אבל האזור לא באמת התרומם לכדי שכונה חיה".

מה העלו המחקרים שלך לגבי דיור להשכרה?

"אין התייחסות לדיור להשכרה באופן מספק. הכמות שנבנית בארץ לא עוברת את רף 10,000 יחידות הדיור וזה חבל. אנו ביצענו בדיקות כלכליות והיינו הראשונים שבדקנו והצענו פרויקטים. אני זוכרת שהיינו מעורבים בפרויקט הראשון של בניית מגורים להשכרה שנבנה בגליל ים. אני ישבתי, חקרתי והערכתי את הכדאיות הכלכלית. הוכחנו שיש מספיק אנשים שירצו שימוש שכזה.

"כיום, חייבים לטפל בתחום זה ולהגדיל את ההיצע. המדינה צריכה לשחרר קרקעות ולבנות וגם לשכנע קבלנים לתת הטבות כדי שיבנו לצורך השכרה. אם באמת יהיה היצע דירות והבטחה לתשלום שכר דירה שלא יתייקר שש שנים קדימה, זוגות צעירים ישנו מודל חשיבה. חלקם יפסיקו לרדוף אחרי הכסף כדי להשיג דירה והשוק יתחיל להירגע. אם נבטיח מחירי שכירות הגיוניים לתקופה ארוכה, נתקדם לכיוון פתרון לא רע לריסון השוק".

על הסיכוי של הצפון והדרום להתפתח תעסוקתית, מדברת ד"ר דגני בעצב. "אני לא רואה כיוון חיובי בהתפתחות וחיזוק הפריפריה. זה בגלל הסכמי הגג במרכז הארץ. כל רשות מקומית במרכז מתחייבת להגדיל מספר יח"ד באלפיים יחידות. זה קורה בראשל"צ, ראש העין ועוד. ראשי הרשויות דורשים לקבל יותר כסף בהכנסות מארנונה עסקית ומאשרים שטחי תעסוקה גדולים. כשמחברים את הסכמי הגג, מקבלים עוד ביקוש למרכז הארץ ולא נשאר לשוליים כלום. מחישובים שלי, האומדנים של אזורי תעסוקה במחוז חיפה, מחוז ירושלים, צפון ודרום מוערכים ב- 400 אלף מ"ר בנייה מתוך שני מיליון מ"ר. זה ממש כמו הסיפור 'סבתא בישלה דייסה', כשהמרכז בולע הכול ולהם לא נשאר. המדינה עשתה הסכמי גג מול ישובים כדי לאפשר להם להוסיף דירות והייתה חייבת לפצות אותם בהגדלת הכנסות מארנונה מסחרית".

דגני מתגוררת במגדל. היא מספרת שבדקה את התחום ולדבריה לפני עשרים שנים רק אחד מתוך ארבעה ישראלים הסכים לגור במגדל. כיום, 62 אחוזים מהתושבים מתנגדים לגור במגדל. "תזכרו שבעבר הלא רחוק, מגדל נבנה ל- 12 קומות והיום יש בו עשרות קומות, מה שמראה שהישראלים מתרגלים לגור בגובה".