וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

"קשה לי להסביר ללקוח איך חותמים על הסכם שאי אפשר לממש"

12.9.2022 / 16:01

בן אדרי, הבעלים של חברת ההתחדשות העירונית "ארץ עלית נדל"ן", טוען שתקן 21 החדש מכניס אופטימיות לענף הנדל"ן, שנשען ברוב המקרים על רצון טוב: "כיום אין קווים משיקים בין הנחות העבודה למה שקורה בשטח. ההתחדשות העירונית היא ג'ונגל, יזמים מציעים תמורה מופרזת"

"ההנחיה החדשה לגבי תקן 21 בענף ההתחדשות העירונית מצוינת. עדיין לא ברור כמה היא תיטיב עם יזמים, אבל היא משפרת את מדד מצב הרוח בענף שהוא ממש ג'ונגל פראי. בשטח, בין ההנחיות והנחות העבודה לבין מה שקורה בפועל, אין בכלל קווים משיקים. כמעט על כל מתחם או פרויקט, מתמודדים כ-10יזמים. כולם נותנים הצעות וב-80 אחוזים מהמקרים, ההצעות לא הגיוניות ולא יכולות להתרחש. כבר ראיתי השנה הצעות לפרויקט שבו התמורה החוקית לדיירים תהיה במקסימום 12 מ"ר, בגלל שהדו"ח ירד מתחת ל- 15% רווח. זה לא הפריע ליזמים לשים על השולחן הצעות לתמורה מופרזת של 25 מ"ר, זאת במטרה לסכם עם הדיירים ולהתמודד מאוחר יותר עם ההשלכות של ההצעה. לי, כיזם שמבטיח וגם מקיים, קשה מאוד להסביר לדיירים כיצד מתקיימת מציאות שכזו וכיצד חברות חותמות על הסכמים שאי אפשר לממש".

הדובר הוא, בן אדרי, יזם וותיק בתחום ההתחדשות העירונית. אדרי, שהחל דרכו כמנהל פרויקטים, הוא דמות ידועה בתל אביב וגוש דן וברזומה שלו עשרות פרוייקטים, חלקם בחברת "ארץ" וחלקם בשותפות עם חברות יזמיות וקבלניות מוכרות. בתחילת השנה הקים אדרי יחד עם שותף משוק ההון, דרור עצמון, את חברת "ארץ עלית נדל"ן" שפרצה בתנופה לנוף התמ"א וכבר מנהלת 13 פרויקטים במקביל בתל אביב ועוד 10 פרויקטים בגוש דן הרחב.

דרור עצמון (מימין) ובן אדרי מחברת ״ארץ עלית נדל״ן״. טל הרמן,
אוהב להבטיח ולקיים. בן אדרי (משמאל) עם דרור עצמון/טל הרמן

כמו שהבנתם, בן אדרי מדגיש כי סביב התחום עולים הרבה מאוד סימני שאלה: "מי שאינו מקצוען מושלם בתחום ולא מכיר את כל צדדי העסקה ממש מהשטח, לא יוכל לשרוד את התחרות המטורפת. היזמים מנסים להישאר אופטימיים וזה קשה מאוד לאור השינויים התכופים בחוקים ובתקנות ההתחדשות העירונית. זה מדהים שאחת לחודש מחליט ראש עיר תורן לשנות את המתווה, להטיל היטלי השבחה, לבטל את פעילות התמ"א, לחדש תמ"א. לפני חודשיים גילינו את 'חלופת שקד' ולפני שהתאוששנו כבר נחת עלינו שינוי תקן 21. יש פה ברדק רציני לצד האמת הפשוטה שמחייבת המשכיות בהתחדשות העירונית. שכחנו די מהר, אבל עבודות החיזוק של הבניינים מצילות חיים. זו פעילות שמייצרת בניינים משופרים שמאפשרים לדיירים להנות מאיכות חיים משופרת. אני לא מכיר פרויקט שבו בעלי הבית - הדיירים, יצאו מתוסכלים. תהליך נכון בנוי בצורה שקולה ומוציא את כל הצדדים נשכרים. היזם חייב להרוויח כמו שפרסם הבוקר מנהל התכנון, שאומר שעל ועדות התכנון לאשר את היקף הבינוי המיטבי, גם אם רמת הכלכליות של הפרויקט עולה משמעותית על רף הרווח היזמי שמגדיר תקן 21".

על מתווה "חלופת שקד" אומר אדרי: "חלופת שקד מצוינת. בניינים רבים לא היו עומדים בדרישות הדו"ח הכלכלי בלי החלופה. ממש הבוקר התנהלתי לצד דיירים שבבניין שלהם התאפשר לבצע פרויקט בעקבות התוכנית. החלופה גרמה לדיירים להבין שבניית קומת קרקע עם שטחי ציבור לא תפגע בהם במידה שהעריכו מראש. יש הקלה וזרימה חיובית בהקשר הזה.

"יש אופציה לבניין שנבנה לפני דצמבר 1984 ואשר במקרה שלו ניתנה חוות דעת מהנדס כי לא נבנה על פי תקן עמידות מבנים לרעידות אדמה. בניין מסוג זה זכאי לחיזוק, מה שמכניס לתמונה עוד בניינים שמבחינה בטיחותית צריכים להיהרס ולהיבנות מחדש".

שקיעה אורבנית. ראובן קסטרו
הבניינים הישנים זכאים לחיזוק/ראובן קסטרו

איך עוזרת "חלופת שקד" לרשות המקומית?

"החלופה מאפשרת לראשות המקומית לראות את הכדאיות בקידום פרויקטים. קודם לכן היה חשש כבד בקרב ראשי ערים שתקעו עשרות פרויקטים. כרגע, הראשות מקבלת יותר סמכויות בגזרה שלה וזה יאפשר לזרז תהליכים. אני תקווה שהראשויות ילמדו היטב את "חלופת שקד" בהקדם כך שיהיה ניתן לקדם פרויקטים בוודאות ובביטחון מבחינת הדיירים והיזם כאחד. להערכתי ייקח כשנה עד שהשוק יידע לעבוד עם החלופה.

לדבריו, ארץ עלית נדל"ן מבליטה את הסלוגן: " בואו נעשה את זה פשוט" - מי שמצליח לפשט את העסקאות בצורה הכי בסיסית ושקופה בפני הדיירים ושאר הגורמים, זוכה ביתרון משמעותי מבחינת היכולת לקדם את התוכנית. "התחום הזה מלא ברגישות והכלה של הדיירים שמשקיעים פה את הונם, את המוצר הכי יקר בחייהם ונאלצים לפנות את דירתם למשך כמה שנים. יזמים, גורמי מקצוע בראשויות ואנשי מקצוע מחוייבים לתת לזה את הכבוד והמשקל הראוי. אני מתרגש מהמקצוע שלי בכל יום מחדש".

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    2
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully