כולנו (או לפחות אני) עוקבים כל הזמן אחרי מחירי הדירות הבלתי נתפסים בתל אביב, ובישראל בכלל, ושואלים את עצמנו האם צפוי באופק רגע שבו נראה ירידת מחירים. מסתבר שהשאלה הזו בוערת לא פחות - וכנראה יותר - בארה"ב. שוק הדיור האמריקאי רותח, והטמפרטורה הוציאה את בית ההשקעות ילין לפידות - שזכה זה עתה במקום הראשון בדירוג רשות שוק ההון ל-2021 - לבדיקה מקיפה ומעמיקה של הנושא. התשובה מורכבת ומעניינת מאוד, ומספקת חומר למחשבה למשקיעים, שוכרים, קונים - וגם לאלו שיושבים על הגדר. צללנו לתוכה רק כדי להביא כמה נקודות ששווה לשים אליהן לב.
לטובת המעמיקים, מבטיחה להוסיף בסוף את הלינק לסקירה המלאה.
- קודם כל, אנחנו לא לבד. הסערה הנדל"נית הזאת מאפיינת לא רק את ישראל ולא רק את ארה"ב אלא שווקים מערביים רבים בשנתיים האחרונות. זה אולי לא מנחם את מי שמחפש איפה לגור, אבל אולי אפשר להקים קבוצת תמיכה.
- מותר לכעוס על הווירוס. מגיפות אמורות להביא מיתון, אבל במקרה הזה - תגובת הפד למיתון הפכה את רכישות הנדל"ן לעסקאות טובות מכדי לפספס. זה הכניס לעסק גל של משקיעים, ומיד אחריהם גל של אנשי צווארון לבן שלא רצו לפספס את ההזדמנות, והעומס הזה פשוט הכריע את מלאי הנכסים שהיו בשוק - והם היו מעטים מלכתחילה.
- גם לזום יש חלק בעניין. המעבר לעבודה מהבית הוביל את האנשים לשתי מסקנות. הראשונה - הם כבר לא חייבים לגור במרכזי הערים היקרות והמרחק מהמשרד כבר לא רלוונטי. השנייה - המרחב הביתי, גודלו ואיכותו, חשובים. וכך החלה נדידת רוכשים אל הפריפריה ואל ערים מרוחקות יותר, מביאה עליות היסטריות בביקושים - וכמובן במחירים.
- המספרים הם באמת היסטריים. המדדים מראים כי מחירי הדיור בארה"ב עולים בקצב של פי ארבע מקצב גדילת ההכנסות. היכולת לקנות דירה - ירדה בדיוק לחצי ממה שהיתה. המחיר החציוני לדירה בארה"ב (416 אלף דולר, נכון ליוני) עלה ביותר מ-13% מאז תחילת השנה והוא הגבוה ביותר מאז החלה המדידה ב-1999, והמלאי - יורד ויורד. השוכרים נאבקים על דירות ומציעים לשלם יותר ממה שמבקש בעל הבית - וכך גם רוכשים. סערה, כבר אמרנו?
- הסיפור הזה הוא גם סיפורם של המילניאלס. המילניאלס מהווים 25% מאוכלוסיית ארה"ב, והמשבר הזה תפס אותם בדיוק בגיל שבו הם בשלים לרכישת דירה ראשונה. זה גם העמיס ביקושים עצומים על השוק, וגם השפיע עליו כשהם נטו פתאום לעזוב את השכירות במרכזי הערים הגדולות - דבר שהיה אחד מהמאפיינים הבולטים שלהם - לטובת רכישות בפריפריה.
- אבל גם דור ה-z משחק פה תפקיד חשוב. בעוד שנים בודדות יגיעו בני הדור הזה לגילאי ה-30, וגל ביקושים חדש יתחיל. מה שמחזק את ההערכות שהשוק הזה, סוער ככל שיהיה, עדיין לא הולך לכיוון של רגיעה. איך זה ייפתר? אנחנו נמשיך ונעקוב. ובינתיים, הסקירה המלאה של אמיר אלשיך (והיא ממש שווה את זמנכם), נמצאת כאן