המרוץ לדירה: של מי החלום הזה בכלל?

זה לא סוד, ישראל נמצאת כיום באינפלציה מהגבוהות שהיו כאן בשנים האחרונות. יוקר המחיה רק ממשיך לטפס, והחלום של זוגות צעירים לרכוש את דירת חלומותיהם הולך ומתרחק. לאחרונה כמעט כל מהדורת חדשות פותחת בסיקור המצב הבלתי נסבל, ובקושי הרב של זוגות צעירים להגיע לדירה. רק בשנה האחרונה חלה עלייה במחירי הדיור במעלה מ-10% ממוצע שנתי, ובאזורי הביקוש עליית מחירי הדירות כבר עברו את רף ה-20% ואף יותר.

לאור זאת, ראוי לשאול את שאלת השאלות - האם אפשר בכלל להגשים את החלום הישראלי לקורת גג? אבל עוד לפני כן כדאי שתענו לעצמכם בכנות - של מי החלום הזה, שלכם או של ההורים שלכם?

בשנים האחרונות בהרצאות שלי בפני מפי"ם/ זוגות צעירים, אני נוהג לטעון שהטעות הגדולה ביותר של זוגות צעירים, היא דווקא לרכוש דירה למגורים עבורם, וכמובן עם משכנתא גדולה.

בדרך כלל, בשלב הזה יש שקט בקהל, מבוכה וכלל המבטים מופנים אלי בהבעות פקפוק עד כדי זלזול. הרי מגיל צעיר לימדו אותי הוריי, משפחתי וכל אמצעי התקשורת שאני חייב להשיג דירה לעצמי, שבכך אצטרף "למעמד הביניים", של אלה שמשלמים אלפי שקלים משכנתא לבנק מדי חודש, אבל נהנים גם לספר על דירת שלושת החדרים שבבעלותם עם נוף לפארק.

אז אני רוצה להסביר לכם מדוע אני חושב שרכישת דירה למגורים עם משכנתא גדולה כצעד הכלכלי הראשון שתעשו בחייכם הוא צעד כלכלי גרוע. כדי להמחיש לכם את הטעות, אנסה לתת דוגמא לשני זוגות צעירים שנמצאים בראשית דרכם וחסכו עם עזרה מההורים הון ראשוני של 700,000 שקל. שני הזוגות נמצאים בנקודת פתיחה דומה ומתלבטים כיצד להתחיל את חייהם הכלכליים הבוגרים.

הזוג הראשון, שלצורך הדוגמא נקרא להם ישראל ומרים, ביקשו לקנות דירה של שלושה חדרים קו שלישי לתל אביב בסכום של 1.8 מיליון שקל. לצורך כך הם ייקחו משכנתא בסכום של 1.1 מיליון שקל לעשרים שנה. ישראל ומרים יחזירו לבנק בכל חודש כ-6,500 שקל, ועם צפי לעליות הריבית ההחזר ילך ויגדל. בתום התקופה, סך התשלום ששולם לבנק יעמוד על כ-2 מיליון שקל, כך שהדירה בעצם לא עלתה להם 1.8 מיליון אלא 2.7 מיליון שקל. לאחר עשרים שנה של תשלומי משכנתא הם יהיו בעלי דירה, שלצורך הדוגמא שווה כבר 2.2 מיליון. בשנים הללו הם יהיו משועבדים להחזרים כבדים שילכו ויגדלו, הלחץ הכלכלי יהיה כבד וייתכן שהם ייכנסו לחובות והלוואות בכדי לכסות את החובות. הם יתקשו מאד בחיסכון של סכום נוסף לעתידם ולעתיד ילדיהם.

זוג החברים שלהם, כפיר וטל, בחרו בדרך אחרת. במקום לקנות דירה למגורים עם משכנתא הם ישקיעו את 700,000 השקלים שחסכו בהשקעה אחרת שמניבה להם תשואה שנתית של כ-8% . לדוגמא ,הם בחרו לרכוש שתי דירות בארה"ב כחלק ממקבץ דיור (מולטי פמילי), שכל אחת מהן עולה כ-105,000 דולר. שתי הדירות ייצרו להם תשואה שנתית של כ-56,000 שקל ובכל חודש הם ישלשלו לכיסם כ-4,600 שקל. הם החליטו לשכור דירה דומה לזו של ישראל ומרים, בת שלושה חדרים, בסכום של 4,000 שקל לחודש, כשהם בעצם גרים בשכנות.

בכל חודש כפיר וטל חוסכים ביחס לשכנים שלהם סכום של 2,600 שקל - 600 שקל הם ההפרש החיובי בין השכירות בפועל להכנסה מההשקעה, ועוד כ-2,000 שקל הם חוסכים לעצמם מתשלום המשכנתא ביחס לישראל ומרים. בכל שנה הם חוסכים כ-31,000 שקל ותוך כחמש שנים הם חוסכים כ-150,000 שקל. כרגע הם במסלול של צמיחה עקבית, כאשר הריבית דה ריבית עובדת לצידם לאורך זמן.

לאחר כחמש שנים שתי הדירות שקנו, ייצרו להם תשואה שנתית מצרפית של 10% שנתי, כלומר בסיכום של התשואה מהשכירות וגם התשואה ההונית כתוצאה מעליית ערך בסוף התקופה, וכרגע הן שוות ביחד 1,050,000 שקל. בנוסף, כאמור, הם חסכו 150,000 שקל בתקופה זו, כך שלאחר חמש שנים ההון שלהם שווה: 1,2 מיליון שקל. לאחר עשר שנים ההון שלהם גדל ל-1.95 מיליון שקל (1.2 שגדלו ל-1.8 בתשואה שנתית של 10% + 150,000 שקל שהם ממשיכים לחסוך). לאחר חמש עשרה שנים ההון צמח לכ-3 מיליון שקל, ולאחר עשרים שנה ל-4.7 מיליון שקל.

שני הזוגות ייפגשו שוב לאחר עשרים שנה. ישראל ומרים עברו שנים מאתגרות במיוחד, אמנם הייתה להם דירה בבעלותם, אך נטל המשכנתא ויוקר המחיה הפכו אותן לשנים קשות במיוחד. הם נדרשו לעבוד ללא הפסקה, כדי לכסות את המשכנתא, והתקשו לחסוך עבור עתידם שום חיסכון. כרגע בבעלותם דירה בשווי 2.2 מיליון שקל.

כפיר וטל לאחר כ-20 שנה של צמיחה מתמדת בעלי הון כפול, אבל יותר מכך יש להם מסלול של צמיחה מתמדת שמייצר להם למעלה מ-30 אלף שקל הכנסה חודשית פאסיבית (4.5 מיליון שקל בתשואה תזרימית של 8%), כלומר, בשלב הזה הם יכולים גם להרשות לעצמם לרכוש את הדירה שהם גרו בה בשכירות ללא משכנתא, וגם לשמר נכסים שמייצרים להם תשואה פאסיבית של 15,000 שקל בחודש.

כן, המספרים קצת נראים דמיוניים, אבל הם בהכרח יכולים להיות מציאותיים. ואם תשאלו ובצדק, איפה משקיעים ומקבלים 10% בתום התקופה?

דוגמא לאסטרטגיית השקעה היא נדל"ן מניב בארה"ב מסוג מולטי פמילי (רמת פיזור גבוהה: פיזור השקעה גבוה על פני מספר רב של יחידות הקיימות במתחם. כאשר מטרת ההשקעה היא לייצר תשואה מניבה, הן באמצעות דמי שכירות חודשיים והן במכירת הנכס בתום תקופה - במחיר גבוה מעלות הרכישה שלו). המשמעות לזוג הצעיר - רשת ביטחון והכנסה קבועה אשר אינה תלויה בזמן או נשענת על נכס בודד ומאפשרת פיזור סיכונים אידאלי.

אז כן, אין ספק שבמסלול שבחרו כפיר וטל כרוכים גם סיכונים לא מבוטלים. כולנו שומעים על משקיעים שנעקצו בדרכים כאלה ואחרות ובהחלט צריך לבחון כל השקעה כזו בקפידה. אולם גם ברכישת דירה בארץ יש לא מעט סיכונים שלא מונעים מאיתנו בסופו של דבר לעשות זאת.

ואם תשאלו אותי - "יישמת את ההמלצות הללו בעצמך?", אני שמח להעיד עלינו שגם אנחנו חיים כיום בשכירות, והכספים שלנו מושקעים בהשקעות שמרניות ומניבות, כך שההחלטה שקיבלנו למכור את הנכס בבעלותנו הייתה בהחלט קשה נפשית, אולם כשהבנו את המשמעות הפיננסית שלה לטווח רחוק, הבנו שאם ניקח את כספינו במשך עשור ונגדיל אותו משמעותית נוכל תמיד לשוב ולקנות דירה אבל הפעם גדולה בהרבה. וכך גם אני ממליץ לזוגות צעירים, את הדירה הראשונה שתכננתם לרכוש, תרכשו אבל לא למגורים אלא להשקעה, ולאחר שנים שבהם הכסף שלכם עובד עבורכם תוכלו לשוב ולהגשים את החלום ולקנות דירה עבורכם, אולם הפעם כאשר אתם במסלול של צמיחה עם הכנסה פאסיבית קבועה.

הכותב הוא בעלי חברת R.Me אשר מתמחה בהשקעות בנדל"ן מניב בארצות הברית.