אם יש גן עדן: האם פורטוגל היא עדיין יעד נדל"ן נחשק לישראלים?

פורטוגל היא מדינה שידועה בנופיה ובחופיה המזמינים, באוכלוסייה מסבירת הפנים וגם בהיסטוריה היהודית הענפה, ומציעה גם תנאים מזמינים לרילוקיישן. יש שרואים בה מקום להגשמת חלום, גם אם זמני, אפשרות לחוות מציאות כלכלית נוחה בה נשמר איזון בין חיי משפחה לעבודה, חיים רגועים ושקטים יותר, וקניית בית חלומות בחצי מהמחיר בישראל.

עד לא מזמן, ישראלים רבים קיבלו גישה למדינה יחסית בקלות, דרך החוק שאפשר ליהודים צאצאי גירוש ספרד ופורטוגל לקבל אזרחות פורטוגלית ולעבור לגור בה. לאחרונה החוק שונה, והדלת הזו נסגרה. במקום, נמצא פתרון בדמות תכנית שנקראת "ויזת זהב". במסגרת הויזה, ניתן להשקיע בין היתר בנדל"ן במדינה, ובהתאם לקריטריונים מסוימים - לקבל אזרחות פורטוגלית.

הפוטנציאל ברור מהיום הראשון. אם ב-2016 היית יכול למצוא במדינה המון בניינים נטושים, חלקם מבנים מרהיבים, וחלקם מתפוררים - היום זה כבר לא המצב. פורטוגל נמצאת בתהליך התחדשות מואץ ביותר, באזורי פרימיום המחירים קפצו ויש בנייה רבה. עם זאת, עדיין קיימות הזדמנויות לרוב. הביקוש הוא כבר לא רק למרכז, אלא גם לאזורים הסמוכים. מי שמכיר היטב את המגמות של פורטוגל ותנועת ההתיישבות בה שמורכבת מתיירות חוץ, הגירה וגם תיירות פנים, יודע לזהות הרבה הזדמנויות עסקיות.

בשלב מסוים התיירות עצרה בגלל הקורונה, אבל מצד שני נוצרה תופעה - אירופאים שרצו להגר כדי להעביר את המגיפה במדינה שמשית וזולה והחלו לקנות נכסים. עכשיו, כשנגמרה המגיפה, הכול החל להתעורר בריבית דה ריבית מבחינת הביקושים. עדיין זול בהשוואה לארץ, אבל שווי הנכסים עלה. מי שהשקיע גם בתקופת הקורונה קוצר עכשיו את הפירות.

לפי אתר Numbeo, המשווה עלויות מכל העולם, מחיר ממוצע של דירה 80 מ"ר לרכישה במרכז עיר גדולה יעלה בסביבות 850 אלף שקלים (10,578 שקלים למ"ר). מחוץ למרכז תשלמו על אותה דירה כ- 590 אלף שקלים (7,354 שקלים למ"ר).

עלות ממוצעת לחודש לשכר דירה של 3 חדרים במרכז עיר גדולה בפורטוגל עומדת על 4,458 שקל. אם תשכרו מחוץ למרכז העיר, תשלמו 3,379 שקלים בממוצע. מחירים אלו נמוכים בכ-40 אחוז בממוצע מישראל.

סכום ההשקעה המינימלי נע סביב ה 50-70 אלף יורו, ויכול כמובן להיות גבוה מכך. הבנקים המקומיים מספקים כ- 70 אחוז מימון. לישראלים שתמיד מחפשים הזדמנויות זה קורץ מאוד. כמובן שיש לכך סיכונים וצריך להכיר מצוין את השוק.

ניקח דוגמא מהחיים של דירה בשווי של 425 אלף יורו שנרכשה לאחרונה לצורך השכרה. היא ממוקמת במרכז פורטו, העיר השנייה בגודלה בפורטוגל. מס הרכישה לדירה זו עמד על 9,000 יורו, ריהוט הדירה כולה עלה בסביבות 8,000 יורו, התשלום לעו"ד פורטוגלי היה 1,2000 יורו.

לגבי עלויות מחייה, הסכום הכולל לסך כל החשבונות הבסיסיים בפורטוגל (חשמל, חימום, קירור, מים, פינוי זבל) בדירת 85 מ"ר עומד על כ-380 שקלים בממוצע, נמוך ב-51% ממה שנגבה בארץ.

באופן כללי ובניגוד לעבר, היום אופציה של מעבר לחו"ל נתפסת כלגיטימית יותר ונגישה. מה שבדרך כלל מניע משפחות לבחון ברצינות רילוקיישן הוא המצב הכלכלי ומד הסטרס. ככלל גדל בישראל דור צעיר שמרגיש חסום כלכלית, שלא חושש לבחון אם במקום אחר תנאי חייו ישתפרו, גם אם זה לפרקי זמן קצובים. יש גם כאלו שהגיעו עם פנטזיה שכל בעיותיהם בחיים ייעלמו איך שינחתו, אבל די מהר מצאו שהבעיות נשארו, רק הנוף מסביב יפה ורגוע יותר. אין קסמים.

לגבי הגילים, זה לא רק הגיל, אלא גם השינוי בתכונותיהם של הבאים לבחון את החיים בפורטוגל. בעבר אלו היו אנשים בגילאי פנסיה והיום יש זרם שוטף של משפחות - הורים, ילדים ולפעמים גם סבא וסבתא, שמגיעים כולם. מצד שני, יש גם חבר'ה בגילאי ה-25 שעובדים עם מחשב נייד ומסוגלים לחוות ולטעום את העולם ולא חוששים לנסות.

עלייה ממוצעת של 13% בערך הנכסים מדי שנה. אבל זה לא רק נדל"ן. רכישת נכס בפורטוגל יכולה להניב לישראלים גם אזרחות פורטוגלית ודרכון של המדינה. המשמעות היא זכאות לעבוד, ללמוד, לחיות ולנסוע בחופשיות בכל מדינות האיחוד האירופי, שפורטוגל נכללת בו.

ניתן להשיג "ויזת הזהב" באמצעות השקעה בכמה אפיקים: השקעות נדל"ן, השקעות בקרן הון סיכון פורטוגליות (בפיקוח ממשלתי), פתיחת עסק בפורטוגל והשקעות במיזמי תרבות ואמנות. לכל אחד מהאפיקים הללו התנאים שלו, כאשר ההשקעה המינימלית לצורך קבלת "ויזת זהב" עומדת על 280,000 יורו. ויזת הזהב מעניקה באופן מיידי מעמד תושבות למשקיע ולמשפחה הגרעינית שלו בפורטוגל. לאחר 5 שנים יוכלו המשקיע ומשפחתו לקבל גם מעמד של אזרחים פורטוגלים ושל האיחוד האירופי. רבים ממי שבחרו להשקיע במדינה בשנים האחרונות, עשו זאת גם כדי לקבל ויזה כזו, ובפורטוגל החליטו על המתווה הזה כדי להביא למדינה השקעות זרות שיעוררו צמיחה. לפני כמה חודשים, פורטוגל אף פתחה את האפשרות לחתום על עסקת נדל"ן באופן אלקטרוני מבלי להגיע פיזית למדינה בכלל, כדי להקל עוד על משקיעים.

המתווה אמנם הביא לערים הגדולות, ליסבון ופורטו, מיליארדים ממשקיעים, אבל גם דחק משם מקומיים, וגם לא תרם להתפתחות דומה ביתר המדינה. ולכן, החל מתחילת השנה החוק כבר לא חל על שתי הערים הללו, ומי שרוצים להשקיע במסלול ויזת הזהב יכולים לעשות זאת רק באזורים פריפריאליים.

יש ישראלים שכספי ההשקעה שלהם ירדו לטמיון. זה נבע מיהירות ומחשבה שאפשר להתקדם במהירות מבלי להתייעץ או ממחשבה שאפשר לחסוך באנשי מקצוע. לפעמים זה נגרם בגלל חוסר ידע של היזם או המשקיע.

יש הרבה ערך לפן הבין אישי ולהבנת שתי התרבויות - הפורטוגלית והישראלית - כדי להשלים עסקאות בהצלחה במדינה. מומלץ להיעזר בכל עסקה באיש מקצוע שמכיר את החוק, הספקים והקבלנים האמינים והטובים ביותר, שידאג לנהל את התהליך ויקפיד על כל פרטי החוזה.

החקיקה שונה. לדוגמה, אם אתם מעוניינים להשכיר דירה בפורטוגל, ישנה חקיקה מיוחדת בדגש על זכויות שוכרים. הדבר בא לידי ביטוי בעיקר בחוזי השכרה לטווח ארוך, שם קיים קושי להוציא דייר שמפר חוזה מהדירה, וההליכים המשפטיים עלולים להיגרר לאורך שנים.

בנוסף, חשוב לזכור שלמרות שמדובר במדינה קסומה היושבת על האוקיינוס ונהנית מזרם של עשרות מיליוני תיירים בשנה, היא עדיין סובלת מבניה מיושנת. קניית דירה כזאת מצריכה בדיקה יסודית, ולקחת בחשבון עלויות תחזוקה.

עוד דבר, למרות שיש מחסור בדירות Airbnb עיריית ליסבון הטילה מכסות לפי אזורים, ולא בכל מקום אפשר יהיה להפעיל להפעיל דירות כאלו.

למרות האתגרים, פורטוגל מסתמנת כבר שנים כאחת המדינות המשתלמות ביותר להשקעות נדל"ן. אבל גם לאלו שפשוט מחפשים להוריד את מפלס הלחץ, גם אם זה מעבר לתקופה קצרה, פורטוגל מציעה הרבה, עם נופיה והתרבות הייחודית לה.

איתי מור הוא מייסד מועדון המשקיעים הפורטוגלי, יועץ ומלווה משקיעי נדל"ן בחו"ל