בשבועות האחרונים נכנס לתוקף תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) - חוק צרכני שמטרתו לספק הגנה לרוכשי דירות "יד ראשונה", מחברה יזמית או מקבלן, נוכח פערי הכוחות בין הצדדים.
התיקון שינה את החוק בנוגע לשני נושאים מרכזיים. הנושא הראשון הוא הגבלת אפשרותן של חברות הנדל"ן להצמיד את מחיר הדירה הנרכשת למדד תשומות הבנייה. בעוד שלפני התיקון לא חלה על מוכרים אלה כל הגבלה בעניין והם יכלו להצמיד את כל מחיר הדירה למדד, לאחר התיקון באפשרותם להצמיד למדד עד 40% ממחיר הדירה הנרכשת בלבד. הרציונאל לתיקון, שנועד להקל על רוכשי דירות, הוא שמחיר הדירה לא מושפע רק מהתשומות הדרושות לבנייתה, אלא גם ממחיר הקרקע ומרכיבים נוספים. על כן, אין היגיון בהצמדת מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה שמשפיעות רק על חלקו.
האם חלק זה של התיקון רלוונטי גם לעסקאות פינוי ובינוי? אמנם, כיום חוק המכר לא חל באופן "אוטומטי" על עסקאות פינוי ובינוי. תוקפו של החוק והיקף תחולתו נתונים למשא ומתן בין הצדדים. אולם, בפועל נהוג להחיל את מרבית הוראותיו גם על עסקאות פינוי ובינוי, ומכאן שלתיקונו עשויה להיות השפעה גם עליהן.
על פניו, נראה שלהגבלת האפשרות להצמיד את מחיר הדירה החדשה למדד תשומות הבנייה אין משמעות ישירה לגבי עסקאות פינוי ובינוי, שהרי בעסקאות מסוג זה בעלי הדירות לא משלמים כל סכום כספי ליזם בעבור דירותיהם החדשות. אלא שקיים לכך חריג, המתקיים בלא מעט מקרים, כאשר בעל הדירה מבקש "לשדרג" את הדירה החדשה אליה הוא זכאי, לדירה חדשה בשווי גבוה יותר. במקרה כזה הוא יידרש לשלם ליזם את ההפרש הכספי שבין שתי הדירות, ואז תיתכן רלוונטיות להגבלת ההצמדה למדד.
הנושא המרכזי השני אליו מתייחס תיקון חוק המכר, ידוע כסוגיית הפיצוי לרוכשי דירות במקרה של איחור במסירתן. בהקשר זה הביא התיקון, בין היתר, לשינוי המנגנון לקביעת גובה הפיצוי. לפני התיקון, היה קבוע בחוק מנגנון דו שלבי - לפיו החל מחודש האיחור הראשון ועד לתום החודש השמיני זכאי הרוכש לפיצוי בשווי מכפלת דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה ב-"מקדם" 1.5. החל מתחילת החודש התשיעי לאיחור, קטן המקדם ל-1.25.
במנגנון זה, יש לציין, נקבעה תקופת "חסד" של שישים ימים, במסגרתם האיחור במסירת הדירה החדשה לא זיכה את הרוכשים בכל פיצוי. איחור של יום אחד נוסף, זיכה את הרוכשים בפיצוי לפי מקדם 1.5 החל מיום האיחור הראשון - כך שלמעשה מדובר היה בתקופת "חסד" מותנית, כאשר התנאי ל-"חסד" היה שהאיחור לא יעלה שישים ימים.
לאחר התיקון, הפך המנגנון לקביעת גובה הפיצוי לתלת שלבי - כך שלאחר חודש מתום המועד החוזי למסירה ועד לתום ארבעה חודשים ממנו - זכאי הרוכש לפיצוי בשווי דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בלבד (מקדם 1); החל מהחודש החמישי לאחר המועד החוזי ועד לתום עשרה חודשים מהמועד החוזי - גדל המקדם ל-1.25; החל מאחד עשר חודשים מהמועד החוזי ואילך - גדל המקדם ל-1.5. ואשר לתקופת ה-"חסד" - מצד אחד, במנגנון זה היא התקצרה בשלושים ימים ביחס למצב שלפני התיקון, באופן המטיב על הרוכשים. מצד שני, ה-"חסד" הניתן במנגנון החדש לא מותנה בדבר, כך שלגבי תקופת שלושים הימים הראשונים הרוכשים אינם זכאים לפיצוי בכל מקרה.
נושא זה רלוונטי לעסקאות פינוי ובינוי הרבה יותר מסוגיית ההצמדה למדד - שכן נהוג לאמץ בהן את מנגנון הפיצוי הקבוע בחוק המכר (בניכוי דמי השכירות שממילא משולמים לבעלי הדירות על ידי יזם הפרויקט). כעת נותרה שאלה אחת מרכזית: האם השינוי מטיב עם בעלי הדירות או דווקא עם היזמים? נראה שהתשובה תלויה במשך האיחור במסירת הדירה החדשה.
כך, מנגנון הפיצוי הדו שלבי הטיב עם בעלי הדירות במקרה של איחור קצר טווח (אלא במקרה של איחור קצר מאוד, פחות משישים ימים, שאז חלה תקופת ה-"חסד" כאמור), ועם היזמים במקרה של איחור ארוך יותר. זאת נוכח המקדם הגבוה בתחילת תקופת האיחור (1.5), אשר הצטמצם בהמשך תקופת האיחור (1.25). לעומת זאת, מנגנון הפיצוי התלת שלבי עדיף ליזמים בחודשי האיחור הראשונים, נוכח תקופת ה-"חסד" הקבועה בחודש האיחור הראשון, וכן המקדמים הנמוכים בתחילת תקופת האיחור (1, ולאחר מכן 1.25).
עו"ד שפירא היא שותפה מובילה במשרד יגאל ארנון תדמור לוי ושות'. עו"ד שגיא הוא עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד. לשניהם מומחיות ייחודית בעסקאות מורכבות בהתחדשות עירונית.