המשבר הכלכלי של 2008 הוא אפיזודה מכוננת בכלכלה האמריקאית ואחד ממשברי הנדל"ן החמורים ביותר שידעה. כזה שעיצב דור שלם של משקיעים ורוכשים, שנושאים עמם את הטראומה ההיא מאז ומנסים להיזהר לא להיקלע שוב לסיטואציה דומה.
לעומת 2008, המשקיעים הישראלים מכירים את שוק הנדל"ן האמריקאי בצורה טובה הרבה יותר. מידע רב יותר שזורם אליהם בקבוצות פייסבוק ואתרים שונים מאפשר להם לקבל החלטות בצורה מושכלת יותר. זה כמובן לא ימנע התפתחות של משברים, אבל בהחלט יאפשר קבלת החלטות נכונה יותר.
המציאות של החודשים האחרונים בשוק הנדל"ן בארה"ב, בעיקר עקב עליית הריבית, העלתה מחדש את זכרונות העבר ואת החשש ש"בועת הנדל"ן של 2008" תחזור על עצמה. אך האם זהו אכן המצב?
מאז 2021 שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא במצב של עליות מחירים, אשר הגיעו לרמה של 34.4% בשנתיים האחרונות, מה שלא הרתיע את הרוכשים והמשקיעים ולא הביא להקטנת הביקושים. גם כאן הקורונה והמדיניות המוניטרית של ממשלת ארה"ב שיחקו תפקיד מרכזי והיוו את הגורם המרכזי לעליות מחירים אלה. מיעוט התחלות הבנייה ב-2020 יחד עם חלוקת כסף זול לציבור ע"י הממשלה והריבית הנמוכה שהיתה בשוק, יצרו מצד אחד מחסור בדירות, ומצד שני, אפשרויות מימון זולות ונגישות.
בשבועות האחרונים, חלה תפנית נוספת בעלילה. המלחמה באוקראינה החמירה את משבר הסחורות שנוצר בעקבות הקורונה והכניסה את כלכלות העולם להאטה ואינפלציה, שנכון להיום עומדת בארה"ב על רמות שיא של 9.1%. האינפלציה הגואה הביאה את הבנק הפדרלי להעלות את הריבית במשק בחדות, לא פחות מ-4 פעמים מאז מרץ, עד לרמות של 2.5%.
כתוצאה מכך, אנחנו עדים בתקופה האחרונה לסימנים ראשונים של התמתנות מחירי הנדל"ן בארה"ב. לפי נתוני חברת המחקר Black Knight, קצב עליית המחירים ירד בחודש יוני האחרון מרמות של 19.8% ל-17.3%. בנוסף לכך, אתר הנדל"ן Zillow צופה שב-12 החודשים הקרובים, עליית מחירי הנדל"ן בארה"ב תעמוד על 7.8% בלבד. העלאות הריבית בולמות את שוק הנדל"ן האמריקאי אט אט ודואגות למתן את הביקושים. להתמתנות הזו תהיה גם השפעה ממתנת בהמשך על האינפלציה.
עליית ריבית מהירה, האטה בהתחלות בנייה יחד עם מחסור של מאות אלפי דירות
לפי נתוני Haver analytics שהוצגו ב-CNBC, מאז פברואר האחרון, קצב התחלות הבנייה של בתים פרטיים נמצא בירידה חדה, בין היתר בגלל החשש ממיתון ומירידה בביקוש. ביוני האחרון נרשמה ירידה של 8% בהתחלות הבנייה לעומת אפריל, וירידה של 11% לעומת אשתקד. כך שאמנם העלאת הריבית מצננת את מחירי השוק, אבל מצד שני הקבלנים והיזמים מפחיתים בנייה והמחסור הקיים ביחידות דיור עלול להתגבר בטווח הארוך יותר. בשוק האמריקאי יש כיום מחסור של מעל חצי מיליון בתים, כך שבתקופה הנראית לעין אנו צפויים להמשיך לראות ביקושים ומחירים גבוהים.
האם הכלכלה בארה"ב הולכת למיתון שעלול לייצר משבר דיור נוסף?
הכלכלה האמריקאית מייצרת משרות בקצב הגבוה בעולם ושיעורי האבטלה נמוכים מאוד - המלחמה באוקראינה הכניסה את כלכלות העולם לסיטואציה בלתי צפויה ולחשש מפני קיפאון או אפילו מיתון מתקרבים. למרות גל הפיטורים והקפאת הגיוסים בשוק ההייטק, כלכלת ארה"ב נמצאת היום במגמה חיובית ובסיטאוציה שונה לחלוטין מ-2008. לפי נתוני התעסוקה שפרסם משרד העבודה האמריקאי לחודש יולי, לא פחות מ-528 אלף משרות נוספו לשוק, כששיעורי האבטלה נמצאים ברמה נמוכה מאוד ועומדים על 3.5%. ב-2010 בשיא משבר הסאב פריים, שיעורי האבטלה היו כמעט פי 3 ועמדו על 9.63%.
מחצית מהדירות ממומנות בהון עצמי בשיעור של 50% - אחד המאפיינים המרכזיים של משבר 2008 היה המשכנתאות הגבוהות שהעניקו הבנקים לרוכשים, אשר חילקו בנדיבות אשראי כמעט לכל אחד. המצב היום בארה"ב שונה לחלוטין, כשאחוז משמעותי מהרוכשים מגיע עם הון עצמי גבוה. בפלורידה למשל, רוכשי הדירות מגיעים עם מעל ל-60% הון עצמי לרכישת הדירה, לעומת שליש מלפני שנה. הנתונים המעודדים הללו, מוכיחים שהרוכשים והמשקיעים למדו את הלקח של המשבר ההוא, והסביבה הפיננסית והמימונית בשוק הדיור בארה"ב הרבה יותר חזקה ויציבה.
סימן נוסף ליציבות שוק הנדל"ן בארה"ב הוא האחוז המשמעותי של המשקיעים בו. לפי John Burns Real Estate, כיום, כשליש מהבתים בארה"ב נרכשים ע"י משקיעים, עלייה של 5% לעומת העשור האחרון, כשהמשקיעים ברובם הגדול מגיע עם הון עצמי גבוה מאוד וממעטים להיעזר במשכנתאות.
גם אם אנחנו נמצאים בפתחה של ירידת מחירים, המראות של 2008 לא יחזרו, השוק לא נמצא בבועה
לסיכום, אני סבור שגם אם אנחנו נמצאים היום בהתחלה של תיקון בשוק, הוא לא "ירסק" את מחירי הבתים ולא יוריד אותם משמעותית. אנחנו ממש לא באותה סיטואציה של 2008 משום שהגב הכלכלי של רוכשי הדירות חזק וטוב הרבה יותר, רמות המינוף הן נמוכות יחסית ואין מקרים של מי שמקבלים מימון גבוה על בתים מבלי שיש להם יכולת החזר אמיתית.
למרות המגמות הסותרות בשוק הדיור בארה"ב, צריך לזכור שמי שמחליט להמתין ולהשאיר את כספו ללא נקיטת עמדה, עלול להפסיד פעמיים: פעם אחת שהכסף שלו בבנק נשחק עם האינפלציה הגבוהה (בישראל עומדת על יותר מ-4%) ופעם שניה היא התשואה האלטרנטיבית על ההון המושקע.
הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של מיאמי תל אביב השקעות נדל"ן