עולים על כל מוקש אפשרי: כך הישראלים נופלים בעסקאות נדל"ן

שוק הנדל"ן בישראל מסרב להצטנן, וממשיך למשוך אליו אלפי קונים ומשקיעים, אך ישראלים רבים אינם חווים הקלה ושמחה לאחר הרכישה אלא בעיקר מפחי נפש, עצבים רופפים, תביעות משפטיות, והפסדים של מאות אלפי שקלים עד אובדן הנכסים - והכול בשל טעויות מטופשות

עו"ד עידן אטיאס, טור אורח
04/08/2022

יוסי ופרח, זוג צעיר עם שני ילדים, בחנו במשך תקופה ארוכה דירות באזור השפלה והגיעו גם לשכונה הירוקה ביבנה. פרח התאהבה בדירה אחת בה שטח חדר האמבטיה היה ענק. המוכר הסביר שהם מרוויחים משיפוץ הרחבה יקר שעליו לא תיגבה תוספת מחיר, בתנאי שיתקדמו במהירות לחתימה. הם החליטו לא להחמיץ את ההזדמנות, כפי שקרה להם בדירה אחרת כשהיססו, וחתמו.

חודש לפני כניסתם עדכן אותם המוכר שעקב סכסוך שכנים שהתלוננו לפקחי הרשות המקומיות, בוצעה בדיקת חריגות בנייה בכל הדירות בבניין. מכאן והלאה נכנסו בני הזוג לתסבוכת משפטית אדירה. המוכר הבהיר להם כי עליהם לעמוד בהסכם, וכי הייתה להם ההזדמנות לבדוק את חוקיות ההרחבה אך הם בחרו במודע להתקדם, ומכאן זאת כבר בעיה שלהם. בעירייה הובהר להם שרכישת נכס עם חריגת בנייה מהווה עבירה פלילית. בהליך המשפטי נקנסו בני הזוג במאות אלפי שקלים, נקלעו לחובות כספיים אדירים ונאלצו למכור את הדירה.

את כל ההסתבכות ועוגמת הנפש היו יכולים לפתור אילו היו מבצעים בדיקה המשווה את תוכנית הבית מול הבית עצמו, בדיקה הנעשית באמצעות סקירת "תיק הבניין" במחלקת ההנדסה ברשות המקומי, או אם היו נעזרים בשמאי מקרקעין שיספק להם גושפנקא לביצוע העסקה.

החיפזון מהשטן. טעות אחת יכולה לעלות הרבה מאוד כסף(צילום: ShutterStock)

במקרה אחר, אילן ועופרה, זוג פנסיונרים, רכשו דירה ליד הים בבת ים, עליה חלמו כל חייהם. המוכר התנהג עמם בחביבות ובאדיבות ואף הסכים להשאיר להם ריהוט רב. למעמד החתימה הגיעו בנכונות לרצותו, והסכימו ללא הינד עפעף לכל התנאים והבקשות שהעלה בנוגע למועדי פריסת התשלומים. "מדובר בחוזה שגרתי", הוא אמר. זוהי אחת האמירות הכי שכיחות ובעלות פוטנציאל לעורר בעיות בהמשך, שכן בעסקאות נדל"ן אין דבר כזה חוזה "שגרתי".

אחד הדברים שאילן ועופרה לא הביאו בחשבון הוא שמועדי התשלומים אינם מסונכרנים עם אלו שסיכמו מול רוכשת דירתם הקודמת, ואינם מגלמים אף פער מינימלי שיבטיח מניעת לחץ במידה ויתרחש עיכוב בתשלום מצד הרוכשת או הבנק. וכך בדיוק קרה - עיכוב של חודש בהעברת הכסף מצד הדיירת בשל מחלה, הביאם בעל כורחם למצב בו נאלצו לבחור בין הגעה להליכים משפטים על הפרת הסכם לבין לקיחת הלוואה ותשלומי ריבית שהם נושאים עד להסדרת התשלומים.

רוכשים רבים נוטים לחשוב שמדובר בעסקה פשוטה שאינה מצריכה מעורבות של איש מקצוע, ובוחרים לחסוך את עלויות שכר הטרחה, מתוך תמימות שמדובר בחוזה סטנדרטי ושגרתי. אך למעשה מבצעים טעויות בסיסיות העלולות להוביל לעוגמת נפש ולהפסדים כספיים אדירים. במרבית המקרים החיסכון הקטן עולה ביוקר.

תיזהרו במה שאתם כותבים, גם ואולי בעיקר בווטסאפ(צילום: ShutterStock)

ולא רק הסכמים רשמיים שאינם מותאמים לנסיבות עלולים לסבך אותנו, אלא גם תכתובות בווטסאפ, מיילים, הודעות קוליות ושיחות מוקלטות. אלו מהווים ראיה משפטית לכל דבר ועניין. כך קרה לאיציק שרצה למכור בכוחות עצמו דירת ירושה בחולון לאחר מות הוריו, ולחסוך את דמי התיווך. במשך חודשים ארוכים כשל בניסיונות המכירה עד שהחליט לפנות לחברת תיווך. לאחר כמה שבועות מצאה החברה קונה רציני שהסכים לרכישה, בתנאי שיזכה להנחה משמעותית, שאיציק בלית ברירה הסכים לה.

בדיוק אז חזר לתמונה מתעניין מהעבר שהחל לנהל עם איציק משא ומתן והסכים לכל תנאיו. איציק הבטיח בעל פה ובהודעות ווטסאפ את הדירה לאותו מתעניין, ובתנאי שימתין מספר חודשים עד שיפוג ההסכם עם חברת התיווך. במהרה התגלה הדבר לחברה, שעמדה על כך שיעמוד בסיכום ולא - תתבע אותו על הפרת חוזה, וכך עשה. אך מנגד, הרוכש איתו ניהל מו"מ עצמאי בחר לתבעו בבית משפט על עוגמת הנפש בשל מצג שווא כי הדירה כבר שלו. הוא הציג את עשרות ההתכתבויות ביניהם, וכך, מניסיון לחסוך עמלה של כמה עשרות אלפי שקלים, נדרש לשלם פיצוי של 223 אלף שקל.

לעולם, אבל לעולם אל תחתמו עם עורך דין משותף לשני הצדדים(צילום: ShutterStock)

הניסיון לחסוך בעלויות מהווה מתכון לבעיות נוספות, כמו ניגוד עניינים סמוי שהמעורבים בסקה לרוב אינם מודעים אליו. כך קרה למיכל וחגי, זוג צעיר שהחליט למכור את דירתו ולרכוש אחת גדולה יותר עבור המשפחה שהתרחבה. הם פרסמו את הדירה והגיע רוכש - איש עסקים ששכנע אותם לקחת עורך דין אחד שיטפל בשני הצדדים ויעשה הסכם "פשוט". מהר מאוד הבינו בני הזוג ש"פשוט" זה לא הולך להיות. מיד לאחר התשלום הראשון הרוכש הפסיק לשלם עבורה, וההסבר של עו"ד לגבי הסעיפים שהופיעו בחוזה לא תאמו את מה שהוסכם בפועל. וכך מהר מאוד התגלגלו הצדדים לתביעות משפטיות ולהוצאות מיותרות.

המסקנה המתבקשת מכל המקרים הללו היא לא להקל ראש בהסכמים, לוודא שאתם מבינים את כל פרטי החוזה, ולא לתת אמון בקשר האישי הטוב שנוצר עם הרוכש או המוכר. העובדה ששני הצדדים מרוצים בתחילת הדרך והכול מתנהל על מי מנוחות, עדיין אינה מבטיחה דבר לגבי ההמשך, וחשוב לקחת בחשבון גם תרחישים עתידיים פחות אופטימיים. כשמדובר באחת העסקאות הכי חשובות בחייכם, שווה לוותר על כמה אלפי שקלים עבור אנשי מקצוע, שילוו אתכם לעבר עסקה מוצלחת ובטוחה.

עו"ד עידן אטיאס עוסק בתחומי הליטיגציה, מקרקעין, נדל"ן ודיני חוזים.

  • נדל"ן

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully